Рынок аренды постепенно приходит в себя от небывалого осеннего ажиотажа. Цены растут, но уже не такими семимильными шагами, как это было в сентябре и октябре. О результатах декабря, влиянии на них новогодних праздников и ближайших перспективах в нашем месячном обзоре.
Предыстория
Рынок аренды – лакмусовая бумажка экономической ситуации в стране. Последствия событий 2011 года, кажется, уже полностью устранены, что вылилось в стремительный рост реальной заработной платы, особенно на протяжении первой половины 2012 года. Дисбаланс между доходами минчан и ставками аренды достиг своего апогея в июле-августе 2012 года, когда средняя зарплата по городу стала выше средней ставки аренды 1-комнатной квартиры в 2,5 раза. Все это наложилось на сезонный студенческий рост спроса, щедрость правительства в канун парламентских выборов и высказывания президента о возможных проблемах у граждан, сдающих квартиры в аренду, построенные с привлечением льготного кредита. Подобная «комбинация» факторов моментально отразилась как на ценах на минские квартиры, так и на их наличие. Рост по бюджетным сегментам за осенний период составил местами 30%, притом что предложение сократилось почти наполовину.
Тем не менее, в ноябре рынок начал показывать первые сигналы к стабилизации: свободных квартир стало больше, а темпы роста цен значительно упали.
Новый Год, или куда пропали квартиры?
Совокупное предложение на рынке аренды в декабре практически не изменилось. Незначительный рост его объема составил всего 0,8%. Однако различия по сегментам квартир были более чем значительные. Так, предложение 1-комнатных квартир по сравнению с ноябрем увеличилось на 10,5%. Количество 2-комнатных квартир приросло лишь на малые 2,3%. А вот число 3- и 4-комнатных квартир сократилось на 21,9% и 34,5% соответственно.
Причина подобных явлений кроется в новогодних праздниках. Многие арендодатели решили пока не искать жильцов на долгий срок, а сдать квартиру на сутки, тем самым заработав за 2-3 дня те же деньги. Это подтверждается тем, что объем предложения объектов посуточной аренды в декабре значительно увеличился. Тот факт, что именно 3- и 4-комнатные квартиры приносят наибольшую прибыль при посуточной аренде, и является причиной перетекания последних из категории долгосрочной аренды в краткосрочную. Логично, что в январе мы вправе ожидать обратного процесса.
Темпы роста цен существенно упали
Средняя цена предложения квартир в аренду в декабре составила:
- 1-комнатные квартиры – 306 $, рост 2,6%
- 2-комнатные квартиры – 408 $, рост 3,4%
- 3-комнатные квартиры – 535 $, рост 5,1%
Темпы роста цен у 1- и 2-комнатных квартир по сравнению с предшествующими месяцами заметно снизились. У 3-комнатных квартир они по-прежнему продолжают держаться на прежнем уровне, что связано с дефицитом предложения, описанным выше. Кстати, купить комнату в Люберцах можно через интернет.
Реальный рост арендных ставок в столице за последние полгода наглядно демонстрирует гистограмма распределения цен за июнь и декабрь минувшего года.
Цены на наиболее популярные предложения в июне и декабре отличаются на 100-150 $. При этом сегодня найти квартиру в аренду по июньской цене и с теми же удобствами практически нереально. Особенно показательной ситуация представляется в сегментах дорогих и элитных квартир. Их количество значительно увеличилось несмотря на общую отрицательную динамику объема предложения.
Районные различия сильно размыты
В свете текущей ситуации с ценами показательно выглядят средние ставки аренды по микрорайонам города. Если еще несколько месяцев назад в Минске отчетливо выделялись 5-6 ценовых зон, то сейчас все предложение в столице можно условно разделить на три группы с незначительными различиями:
- Заводской район и прилегающие к нему соседние микрорайоны с ценами несколько ниже среднего;
- центр, в пределах 1-го транспортного кольца, плюс кварталы вдоль проспектов Победителей и Независимости с очень высокими арендными ставками;
- оставшаяся часть города с ценами в диапазоне ±30$ от средней.
Перспективы
Ближайшие 2-3 месяца станут определяющими для рынка аренды в Минске. Относительно спокойный январско-февральский сезон должен отрезвить арендодателей и несколько унять их аппетиты. У минчан действительно стало больше свободных денег, однако не на столько, чтобы снять 1-комнатную квартиру за 350-400$ . В столице огромное количество арендаторов платят по ценам гораздо ниже текущих. Хозяева этого жилья в курсе происходящего и будут стремиться скорректировать цены вверх. Безусловно, многие жильцы будут несогласны с новой ценовой политикой, некоторое количество квартир освободится и выйдет на рынок с ценами несколько ниже среднего по городу.
В ближайшее время мы вправе ожидать того, что ценовой уровень зафиксируется на определенной отметке и, возможно, начнет снижаться. Тем не менее, если 2013 год будет спокойным и не принесет никаких социально-экономических катаклизмов, рассчитывать на возврат к ценам начала 2012 года вряд ли приходится.
