В столице по-прежнему сохраняются проблемы с поиском квартир в аренду. И, тем не менее, рынок начинает показывать реальные признаки стабилизации. Мы постарались выявить основные изменения, произошедшие в марте, а также сравнили нынешнюю доходность от сдачи квартиры в аренду с лучшими валютными депозитами.
Предложение растет, но недостаточно быстро
Пик падения предложения пришелся на октябрь 2012 года. В то время, буквально за 2 месяца общее предложение обвалилось более чем на треть, а в бюджетных сегментах и вовсе на 70-80%. С тех пор объем выставленных квартир постоянно возрастает. Тем не менее, темпы этого увеличения никак нельзя назвать удовлетворительными. До сих пор рынок сумел восполнить осенние «потери» лишь на 55%.
В данной ситуации несколько настораживает тот факт, что в марте и феврале значительно снизились темпы прироста самых популярных на рынке 1-комнатных квартир.
И все же следует признать, что такого ажиотажа, который наблюдался в осенние месяцы больше нет. За прошедшие с начала года 3 месяца в структуре предложения изменилась лишь одна весомая составляющая: выросло число 1-комнатных квартир стоимостью около 300 $ и 2-хкомнатных стоимостью около 400 $. Предложение по более дорогим сегментам практически не изменилось.
Новые средние цены
Возможно, речь идет о тех квартирах, чьи хозяева решили сменить жильцов (естественно плативших меньше) и заявили наиболее распространенные на данный момент цены. Такое существенное различие между ценами, по которым сдается большинство квартир в городе и нынешними ценами на рынке в скором времени может стать критическим.
В целом, следует признать тот факт, что у столичных арендодателей поменялись принципы ценообразования. Понятие о средней цене аренды квартиры в Минске, которое еще недавно было размытым в связи с постоянными изменениями, похоже, устоялось. Создается впечатление, что времена, когда за 1- и 2-комнатные квартиры просили 200 $ и 250$, безвозвратно канули в Лету.
На конец марта мы зафиксировали следующие средние показатели арендных ставок:
- 1-комнатные квартиры – 313 $ (рост к февралю 1,9%);
- 2-комнатные квартиры – 408 $ (рост 0,2%);
- 3-комнатные квартиры – 548 $ (рост 1,6%)
Валютный депозит или аренда?
Темпы роста цен на аренду квартир в столице во второй половине 2012 года значительно превышали аналогичные показатели рынка продажи. В результате мы стали свидетелями роста индекса окупаемости квартир при сдаче в аренду (другими словами доходности). Пиком этих процессов стал декабрь, когда годовая доходность от аренды квартир составила без малого 7%. В 2013 году, рост цен на вторичном рынке усилился, а вот аренда перестала дорожать столь стремительно. В результате доходность от аренды потеряла к марту в среднем 0,4%.
- Доходность от аренды рассчитывалась по 1- и 2- комнатным квартирам из соотношения 55% на 45%. Налоги и возможный ремонт не учитывались. Более половины лучших валютных депозитов за месяц имели плавающую ставку. Все показатели с учетом капитализации.
Мы сравнили эти данные с показателями лучших валютных депозитов за минувшие 10 месяцев (данные предоставлены Select.by). Результаты оказались очень интересными. Точкой отсчета был выбран май 2012 года, когда и аренда, и продажа квартир находились на ценовом дне. Так, если во второй половине 2012 года доходность аренды стремительно росла, то ставки по лучшим валютным вкладам неизменно падали. Переломный момент наступил в октябре-ноябре, когда эти показатели сначала сравнялись, а затем и вовсе поменялись местами.
В 2013 году оба тренда стабилизировались, причем доходность аренды стала выше чем от депозита (если учитывать издержки арендодателя, то как минимум эти показатели сравнялись). Таким образом, впервые за долгое время покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду, может принести ее обладателю как минимум те же дивиденды, что и размещение денежных средств на банковском депозите. Безусловно, эти доходы несоизмеримы с краткосрочными вкладами в белорусских рублях, но то же самое можно сказать и о рисках подобных вложений.
Напоследок, предлагаем вашему вниманию средние ставки аренды квартир, которые сложились в столичных микрорайонах.
- кликните для увеличения
- кликните для увеличения
