Обзор рынка жилой недвижимости Минска за апрель 2013 года

Начиная с июля прошлого года, цены на квартиры в Минске не прекращают расти. За это время совокупный рост составил весомые 17% и, судя по темпам изменения цен, он вряд ли прекратится в ближайшее время. Так, в 2013 году каждый месяц цены увеличивались на 2-3%, а апрель в этом плане и вовсе выдался рекордным – цена поднялась на 3,7%. То есть за квадрат столичной квартиры стали просить на 57 долларов больше.

Цены реально совершенных сделок все это время двигались параллельно, находясь в среднем на 60-80 долларов США ниже предложенных. Апрель не стал исключением: средняя цена сделки поднялась на 2,8%.

Заявления многих экспертов о том, что покупатели не поддержат предложенные продавцами цены раздаются уже более полугода, но последние данные по совершенным сделкам купли-продажи говорят об обратном. Апрельский спрос был крайне высоким – за последние 6 лет было зафиксировано лишь 3 случая, когда квартир за месяц покупали больше.

Следует отметить, что нынешнее начало года вообще характеризуется крайне высокой покупательской активностью. Если в минувшие годы в среднем за первые 4 месяца покупали 2500-3000 квартир, то сейчас их уже около 4000 тысяч (без учета комнат).

По сравнению с мартом, в апреле квартир в Минске купили на 6% больше.

Подобный спрос не мог не сказаться на предложении квартир на рынке. На основе базы данных интернет-портала Realt.by, количество выставленных на продажу квартир в 2012 году находилось на уровне 5-6 тысяч объектов. В 2013 году этот показатель снизился до 4,2 – 4,5 тысяч.

Нарастающий дефицит предложения наиболее четко характеризует индекс поглощения, который показывает, сколько месяцев потребуется для того, чтобы полностью раскупить все предложение при нынешнем спросе.

Год назад ситуация складывалась таким образом, что у покупателей был большой выбор квартир по приемлемым ценам. И тем не менее, в ожидании дальнейшей просадки цен, они не спешили приобретать жилье. С июня по октябрь 2012 на фоне стабилизации цен спрос и предложение были сбалансированы, но конец года был ознаменован настоящим взрывом покупательской активности. Рост цен на квартиры стал очевидным, что сразу же вызвало массу заключенных сделок купли-продажи. Качественные квартиры, выставленные на продажу, моментально раскупались, а им на смену пришли объекты на порядок хуже в отношении цена-качество.

Как видно на диаграмме, в 2013 году, после относительного сезонного затишья в январе-феврале, ситуация вновь начинает обостряться. Цены на рынке по-прежнему находятся под диктовкой продавцов.

Показателем того, что сегодня на рынке качественного и недорогого жилья уже почти не осталось, является тот факт, что по сравнению с мартом, в апреле квартир, стоимостью до 1400 $/м² было куплено на четверть меньше. В то же время, наибольшее число сделок происходило в диапазоне 1400-1500 $/м².

В разрезе по квартирам преобладают процессы, происходившие месяцем ранее. В структуре предложения растет доля 3-и 4-комнатных квартир, однако интерес покупателей по-прежнему направлен на 1- и 2-комнатные квартиры, доля которых среди всех сделок увеличивается.

Динамика цен по различным типам жилья в апреле показывает удивительную однородность. Мощный рост цен идет независимо от числа комнат, а самое дешевое жилье прирастает в цене соразмерно с дорогим.

Единственное важное исключение составили квартиры в современных каркасных и кирпичных домах, цены на которые остались на прежнем уровне. Возможно, именно в этом сегменте вымывание качественного предложения было максимальным и потребуется время, прежде чем покупатели сочтут нынешнюю цену выставленных на продажу квартир оправданной.

Что касается ситуации в столичных микрорайонах, то практически повсеместно цены поднялись. Исключение составили лишь несколько жилых массивов в центре, где цены на местную дорогую недвижимость живут своей жизнью и менее подвержены всеобщему ажиотажу.

Лидером роста второй месяц подряд остается столичная Каменная Горка. Средняя цена предложения квадратного метра квартир здесь всего за месяц увеличилась почти на 100 долларов США.