Журналист REALT.BY провела с агентом по операциям с недвижимостью один рабочий день с 09:00 до 18:00, чтобы показать третью сторону процесса купли-продажи жилья.
"Каждый человек однажды понимает, что купить лицензионное приложение лучше, чем бесплатное и недоработанное, а дорогой гаджет надежнее бюджетного. Так и в мире недвижимости – риелтор за деньги страхует ваши же финансы, а черный маклер подвергает риску обе стороны, несмотря на заманчивую стоимость услуги". В этом убежден агент по операциям с недвижимостью Единой городской службы недвижимости "ПАКОДАН" Александр Новик. Так почему же в народе сложилось стойкое недоверие к агентам и посредникам?
09:00
В офисе с утра кипит работа. Риелторы бесперебойно разговаривают по телефону то с желающими продать, то с желающими купить. Кроме этого, обязательная утренняя программа – собрание, в ходе которого обсуждаются организационные вопросы, текущие рекламные кампании, план работы на день. 7 агентов попеременно выполняют обязанность дежурного – целый день отвечают на звонки, бесплатно консультируют потенциальных клиентов.
Пока я ждала самой интересной части репортажа – выезда на объекты, первая запланированная встреча сорвалась, собственник решил сотрудничать с другим агентством. Александру пришлось срочно искать другого клиента. Каким образом? Холодные звонки – так агенты называют ежедневный и рутинный обзвон частных объявлений в интернете. Новые объекты, выставленные на продажу, могут размещаться либо собственниками, либо такими же агентами. Задача – найти первого. Обычно люди на том конце провода пугливо отнекиваются или вовсе не желают разговаривать. Из 20 звонков один – удачный.
Несколько риелторских хитростей я успела подметить – они иногда сами предлагают собственникам поднять заявленную стоимость – мол, такая же квартира в Серебрянке была продана на несколько тысяч дороже. Является ли это взмахом крыла бабочки, вызывающей бурю роста цен на рынке недвижимости?
— Мы следуем тенденциям. Сейчас цены на недвижимость взлетели из-за несоответствия спроса и предложения. Как только мы почувствуем, что ценовой накал спадает, мы будем принуждать клиентов снижать запросы, – поясняет Александр.
12:00
После завершения офисных действий мы направляемся в 2-х комнатную квартиру недалеко от Комаровского рынка. Жилье здесь пользуется спросом из-за развитой инфраструктуры и приближенности к центру. Цены на месте также не стоят – двушку владелец оценил в $89 тыс. Как и многие другие квартиры в Советском районе, эта сразу отпугивает метражом и состоянием – так уж строили в советские времена.
Квартира возле Комаровки уже два месяца не может найти своего нового жильца. Александр уточняет, что с момента заключения договора до продажи хорошей квартиры должно пройти не более 2 недель. Здесь ситуация осложняется тем, что собственник занимается двумя делами, порученными нескольким агентам, кроме того, продажа сопровождается поиском альтернативной квартиры, так называемой "встречки".
90% людей настроены против сотрудничества с одним риелтором, полагая, что пятеро умножат вероятность быстрой сделки в пять раз. Собственник этой квартиры – не исключение. Договор подписывать он не стал и попал в список "будем иметь в виду". Если найдется подходящий покупатель, то Александр вспомнит про этот объект и, возможно, эксклюзивный договор будет подисан.
— Полгода назад я могла продать эту квартиру на $10 тыс. дешевле. Так что время мне на руку. Покупатели иногда удивляют – один мужчина пришел с прибором измерения уровня радиации. Рассказывал, что уже 15 квартир обошел, только в двух уровень радиации был в норме. В моей тоже оказалось безопасно, – рассказывает стройная и хохотливая девушка.
Александру не удается склонить клиента к заключению эксклюзивного договора.
— В какой-то момент пять посредников столкнутся лбами, и квартира будет простаивать еще 2 месяца, – объясняет он. — Без договора сделка заключается на словах. Наши люди верят, что государство прикроет и защитит в трудный момент.
Что из себя представляет эксклюзивный договор?
Это договор на продажу квартиры, регулирующий отношения между агентством недвижимости и продавцом. В нем прописаны обязанности и права каждой стороны. Реклама – важный пункт договора. Фотосъемка, продвижение в интернете, создание виртуального тура – все это совершенно бесплатно. Но если клиент расторгает договор, то платит неустойку за выполненную для него работу в размере Br 500 тыс. (на июль 2013 г.).
За услуги агентства недвижимости собственник обязуется выплатить по факту сделки 1-3% от стоимости квартиры. Покупателю же услуга обходится в $1200. Если вы серьезно настроены приобрести квадратные метры, то ваш вариант агентство найдет в срок от 3 дней до 2 недель.
14:00
К этому времени машина уже направляется к деревне Зацень. За окном – район с одними из самых ценных квадратными метрами в Минске. Улица Нововиленская и Старовиленский тракт с прилегающими территориями собрали множество элитных домов, соседствующих с хрущевками и частными домами. Обеспеченных клиентов здесь прельщает тишина района и жилье с оригинальной планировкой. Средняя стоимость квадратного метра здесь следующая: в хрущевках — $1600, в каркасно-блочных домах – $1800-2000.
Уличные перекрестки сменяются желтыми полями и деревьями – мы приближается к Зацени. 10-15 минут от центра Минска – и мы вдали от городской суеты. С одной стороны деревни виден пейзаж Минских высоток, с другой – леса и соседние коттеджи.
— Зацень наряду с Тарасово, Раубичами и Медвежино считается элитным районом. Цены на недвижимость – от $200 тыс., – говорит Александр.
Дом, виртуальный тур по которому нам предстоит сделать, не достроен. Везде строительный мусор и бетонные стены. Продавец уверен – на вкус и цвет отделка бывает разная, и предоставляет этот процесс покупателю. Поэтому и цена невысокая – $340 тыс. Метраж – 599 кв.м. Такой же двухэтажный коттедж с бесчисленными комнатами и настоящим подземным царством в полной ремонтной готовности стоит $1 млн до $1,5 млн.
Специалист настраивает оборудование для 3D-панорам. Съемка обычно длится 1-2 часа. Материал верстается несколько дней – и виртуальный тур готов для просмотра на сайте.
"Белорусы покупают дорогое жилье, его уже не хватает на всех"
Александр делится наблюдениями:
— Покупатели недвижимости стоимостью до $100 тыс. – белорусы, от 100 тыс. – бизнесмены или иностранцы. Первая категория – обычные люди, которые либо копили полжизни, либо продали унаследованную квартиру. Вторая категория – люди, мыслящие другими масштабами. Поверьте, богатых бизнесменов в Беларуси хватает.
Коттеджи такого типа, в котором мы находимся, продаются небыстро – своего клиента могут ждать до полугода. Зато для агентов это крупная рыба, способная принести заработок на несколько месяцев.
16:00
В противоположном конце города, в Сухарево, 3-комнатную квартиру хочет продать за $122 тыс. разведенная пара. Половину сумы рассчитывают потратить на однушку для жены, другую половину муж вложит в строящийся дом. Квартира площадью 65 кв. м. типовая для Минска – небольшая кухня, раздельный санузел, стандартных размеров комнаты. Александр предлагает снизить цену до $110 тыс. Три месяца назад эта квартира оценивалась в $100 тыс. "А как же мебель? Мы все оставляем для будущих жильцов", — удивляются хозяева. Но мебель зачастую наоборот становится ненужным элементом. Многим выгоднее купить квартиру в плачевном состоянии, чем переплачивать за ремонт.
Клиенты отмахиваются от заключения договора, хвастаясь, что так называемый черный маклер обещал найти покупателя за $100.
К вечеру Александр все так же бодр. Стажер в лице меня изрядно устал, и было решено отдохнуть и заодно подкрепиться фастфудом. В разъездах особо выбирать не приходится.
— По части уголовной и административной ответственности в нашем государстве полный порядок. Людей это расслабляет. Не сталкиваясь с мошенничеством, продавцы квартир уверены, что либо сами, либо при помощи недорогого консультанта они совершат сделку купли-продажи. Таким образом, упускаются глупые мелочи, которые влекут за собой серьезные проблемы. Непроверенная справка, незарегистрированное действие – риск того, что сделка впоследствии будет оспорена.
17:00
К вечеру нам остается выполнить рекламную часть обязательств агента. Пассивной рекламой агенты называют собственноручную расклейку объявлений в подъездах. На журнальной бумаге – качественная печать и портрет консультанта, который должен вызвать доверие. Минск условно разделен агентами на соты – каждый в ответе за свой участок. Расклейка объявлений – не из риелторской профессиональной области, зато появляется шанс найти клиентов в режиме реального времени, заводя разговор с жильцами.
Еще один вид пассивной рекламы – размещение визиток и флаеров в расчетно-справочных центрах Минска. Для этого приходится побегать по кабинетам – на риелторов даже здесь смотрят с недоверием.
18:00
День риэлтера в 18:00 не заканчивается. Встречи могут продолжаться до 21:00. Специально для меня Александр учтиво отказывается от нескольких запланированных дел, но все еще полон энергии.
— Жена у меня тоже риелтор. Я на этом поприще уже три года. В первый год работы оба возвращались домой и молчали, за день приходилось вести переговоры с десятками людей. Сейчас такой проблемы нет – привыкли. Заработок риелтора – в его действиях. Можно за месяц заработать не $500, а все $5 тыс.
Подытоживая день, спрашиваю у Александра, почему же к риелторам относятся с подозрением.
— Риелторской профессии не учат в университетах. Образование агентов никогда напрямую не связано с недвижимостью. Люди обжигаются на услугах непрофессиональных риелторов и больше с ними не хотят иметь дело. Как в Беларуси готовят агентов по недвижимости? В лучшем случае в течение недели знания передаются более опытными работниками, в худшем случае обучение длится день. Поэтому, выбирайте специалистов со стажем – они не станут рисковать своей репутацией.
