Отселение по сносу – вопрос непростой как для застройщиков, так и для собственников сносимых домов. Кто прав, а кто виноват, в конфликтных ситуациях сказать достаточно сложно. Именно поэтому мы решили отразить мнение всех сторон. Сегодня мы поговорим с управляющим ООО «Компания «Юридические услуги» Сергеем Калиновским.
Часто ли Вам приходилось сталкиваться с ситуациями, когда люди недовольны размером компенсации?
– Определение недовольства в данной ситуации достаточно размыто. Потому что при любом решении вопроса та или другая сторона остаются недовольными: то ли это застройщик, который должен увеличить свои затраты, то ли это собственник дома, которому, по его мнению, не доплатили, – рассказал управляющий ООО «Компания «Юридические технологии» Сергей Калиновский. – В рамках законодательства собственникам частных домов, подлежащих сносу, полагается три вида компенсации: деньги, недвижимость или земельный участок. Но Мингорисполком в своем решении о предстоящем изъятии земельного участка прямо указывает на невозможность предоставления иного участка в пределах г. Минска, а ехать за город люди чаще всего не соглашаются. Поэтому фактически остаются два «рабочих» способа компенсации: денежные средства или квартиры. Но и здесь есть множество нюансов, которые стоит учитывать. Например, как правильно определить размер компенсации?
У собственника дома, подлежащего сносу, свое определение его ценности. Когда это полуразвалившийся домик на 50 кв.м., который достался от родителей и является чуть ли не семейной реликвией, договориться очень сложно. Собственник считает, что его дом стоит $100.000, а застройщик понимает, что «красная цена» квадратному метру такого жилого помещения не более $1000. В таком случае независимым «рефери» выступают оценщики, которые максимально объективно должны оценить данное имущество.
Сталкивались ли Вы с ситуациями, когда оценка недвижимости была откровенно завышена или занижена?
– Любая организация, занимающаяся оценкой недвижимости, должна иметь в штате специалистов, подтвердивших в установленном порядке свою квалификацию и прошедших аттестацию в Госкомимуществе. Кроме того, такого рода деятельность регулируется огромным количеством нормативных актов и положений (ТКП, СТБ), в которых прописаны методы оценки и специальные расчетные формулы.
Однако, казалось бы, в стройной схеме подсчетов все-таки не удалось уйти от субъективного фактора. Только оценщик может решить, какой именно коэффициент «подставить в формулу», как соотнести объекты-аналоги и как именно оценить расположение дома относительно удаленности от условного центра столицы. Чтобы не быть голословным, могу привести пример, когда один и тот же дом разными оценщиками двух организаций был оценен в $280.000 и в $570.000. И каждый специалист был готов доказать свою точку зрения и аргументировать каждую цифру в предоставленном отчете.
К сожалению, ни у застройщика, ни у собственника практически нет возможности бороться с подобным субъективизмом в оценке. Единственное, что можно сделать – доказать, что оценка была проведена неправильно, т.е. с нарушением норм законодательства. Для этого можно провести экспертизу достоверности оценки. Но здесь нужно учесть тот факт, что результат этой экспертизы оспорить уже фактически нельзя. Это своего рода истина в последней инстанции.
Хотя в Минске есть случаи, когда дом был сначала оценён в $1,5 – 2 млн., а затем из-за девальвации эта сумма уменьшилась в разы. И собственники такой недвижимости уже достаточно долго судятся с представителями строительной компании и оценщиками. Но им есть за что бороться.
Можно ли говорить о присутствии субъективного фактора, который влияет на исход судебных процессов?
– Надо понимать, что суд принимает окончательное решение на основании закона. И всегда проигравшая сторона будет недовольна этим решением, – пояснил журналисту портала Realt.by Сергей Калиновский. – Исходя из десятилетнего опыта работы в данной сфере, могу сказать, что подавляющее большинство подобных споров выигрывают все-таки строительные компании. Но это не связано с какими-либо субъективными факторами. Застройщики, во-первых, имеют больше опыта участия в таких судебных процессах, а во-вторых, они заранее стараются предусмотреть любые негативные решения суда и, предоставляя компенсацию, действуют строго в рамках законодательства.
Дело в том, что застройщик не может допустить проигрыша в суде. Потому что нет ничего страшнее, чем стоящий на стройке кран. Даже выигрышные судебные процессы редко длятся меньше, чем полгода. А затягивание сроков строительства неминуемо повлечет за собой проблемы с дольщиками и банками-кредиторами. Что уж и говорить о «замороженных» деньгах, которые не приносят дохода. Ввиду вышесказанного можно понять, почему застройщик заранее перестраховывается, предоставляя в качестве компенсации иногда даже чуть больше, чем положено.
Правда, подобные уступки тоже не могут длиться бесконечно. Если под снос идут 10 домов, а застройщик одному из собственников предложил больше, чем остальным, то завтра об этом будут знать все. И каждый придет, и будет требовать еще больше. Это обычная практика.
У государственных застройщиков дела обстоят еще сложнее. Выбор квартир для предоставления людям в качестве компенсации у них четко лимитирован. И, в отличие от частного застройщика, им очень тяжело продавать одну квартиру из своего фонда, чтобы затем купить другую.
Но, тем не менее, все стараются найти точку соприкосновения. И, если у отселяемых граждан хватает дальновидности, чтобы выбрать квартиру из предлагаемых вариантов, ситуация разрешается достаточно быстро.
Что нужно изменить в законодательстве, чтобы упростить отношения между застройщиком и собственником?
– Я убежден, что те изменения, которые произошли в 2009 году (Указ № 58 от 02.02.2009 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд») можно назвать серьезным шагом в урегулировании всех возможных конфликтных ситуаций в данном вопросе. По сравнению с тем, как дела обстояли до этого, сейчас законодательство практически полностью соответствует тем целям, ради которых оно и создается.
Но, на мой взгляд, для максимального упрощения отношений между застройщиком и собственником дома, подлежащего сносу, нужно полностью исключить субъективный фактор. Для этого нужно перевести все расчеты в чисто математические конструкции. Мы спорим о материальном, а эта величина вполне измерима. И остается только определить систему измерений и четко ее прописать.
Например, можно ввести только один вид компенсации – деньги. Таким образом, из всего объема субъективных факторов останется один – мнение оценщика, но и это можно проконтролировать экспертизой достоверности оценки. А дальше – пусть собственник сам распоряжается положенной ему суммой денег: покупает дом или квартиру, приобретает участок земли или вкладывает деньги в долгосрочные инвестиции. Главное, что застройщик в таком случае полностью выполняет свои обязательства перед гражданином, и конфликтных ситуаций можно избежать.
Правда, у этой модели есть один серьезный недостаток. Далеко не все люди потратят полученные деньги на приобретение жилья (особенно это касается социально незащищенных граждан). И, когда наступит момент выселения, вдруг окажется, что человеку негде жить. Казалось бы, это его личные проблемы, но наше государство старается максимально защитить своих граждан от таких ситуаций. И получается, что для введения в жизнь подобной модели нужно продумывать еще и систему опекунства, т.е. защиты человека от самого же себя.
Какие самые интересные случаи были в Вашей практике?
– Однажды мне довелось судиться с настоящим цыганским табором. В одном доме было прописано около 15 человек, и, что интересно, все были члены одной большой семьи, – вспомнил Сергей Калиновский. – На судебные заседания они приходили практически в полном составе, в том числе и с грудными детьми. Разве что без медведя.
Ситуация была очень интересной в плане изучения модели поведения людей. Но, как ни странно, она завершилась достаточно легко и быстро. Пришла зима. В насквозь продуваемом доме стало холодно и неуютно жить, и весь табор согласился переехать в предлагаемые до этого квартиры.
Не менее интересный случай был, когда дети собственника дома, надеясь получить большую компенсацию, пригласили телевидение. Я с судебными исполнителями при выселении в течение 5 часов описывал имущество, и у телевизионщиков просто не было выбора, кроме как уехать восвояси.
Но на самом деле любой случай отселения по-своему уникален, и в каждой ситуации можно найти как грустные, так и курьезные моменты.
