Принято считать, что подарки бывают только приятными. И о плохом думается в последнюю очередь. Но что делать, когда вместе с подарком судьбы – наследством, приходят еще и долги? Можно ли получить квартиру, но отказаться от кредитных обязательств?
— Что делать, если в наследство, помимо имущества, перешли еще и долги? Можно ли отказаться от этих долгов?
– По нашему законодательству наследство характеризуется таким критерием, как универсальность, – рассказал адвокат Минской городской коллегии адвокатов Сергей Калиновский. – Это значит, что наследникам переходит всё имущество и все обязательства умершего человека. Правда, здесь есть и исключения, как, например, право участия в коммерческих и других организациях, являющихся юридическими лицами, или обязанности по алиментным обязательствам и другие.
Что же касается непосредственно кредитных долгов или ипотеки, то здесь у наследника есть выбор: либо принять все имущество (вместе с долгами), либо не принимать ничего. Принятие части наследства не допускается. Поэтому, принять квартиру или машину, и одновременно отказаться от долгов невозможно.
— А если наследников несколько? Кто из них должен выплачивать кредит и кому в итоге достанется квартира?
– Существует два вида наследования: по закону и по завещанию. Предположим, что и там, и там ситуация одинаковая, и наследниками выступает сразу несколько человек. Если иное не указано в завещании, то все имущество будет разделено в равных долях. Соответственно, и все долги правообладателя будут разделены между наследниками соразмерно полученным долям. Это касается и кредитных долгов по квартире.
При этом их обязанность по возмещению долгов ограничивается стоимостью того имущества, которое перешло по наследству. Это значит, что если у наследодателя был долг в миллиард рублей, а в собственности только 500 миллионов, то наследники будут возмещать долги на сумму 500 миллионов.
Если имущество перешло к правообладателям в общую собственность (например, двум супругам), то кредитор имеет право выбрать из них наследника, который будет выплачивать долг. И он имеет право взыскать 100% долгов с одного, а со второго ничего не потребовать. А вот полученное имущество будет разделено поровну. В таком случае тот, кто в итоге выплачивает долг, может в судебном порядке взыскать со второго половину выплаченной суммы.
— Если рассматривать вариант, что кредитополучатель не умер, а просто отказывается от выплаты кредита за квартиру — кто в таком случае должен платить?
– Незнание законодательства не освобождает от ответственности, – пояснил Сергей Калиновский. – Классические нормы гражданского законодательства говорят, что обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и изменение его условий не допускаются. И никаких оснований для освобождения от обязанности выплаты просто не может быть. Таким образом, если в кредитном договоре в качестве плательщика указан только кредитополучатель, то только он и должен выплачивать долг.
Другое дело, что практически все кредитодатели заинтересованы в обеспечении гарантий возврата кредита. При этом основные способы «защиты» банков давно известны: поручители или залог. В свою очередь поручители, подписывая договор, обязуются в случае задолженности взять на себя долговые обязательства кредитополучателя. А в договоре, как правило, прописано, что за банком сохраняется право выбора, с кого именно требовать деньги: либо с поручителя, либо с кредитополучателя. При этом поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора.
— Так если поручитель выплачивает долг, то в итоге кому достанется квартира?
– Здесь нужно правильно разграничить несколько ситуаций. Есть собственник квартиры, который купил ее. Но он не исполнил обязательства по кредитному договору перед банком. Так вот поручитель отвечает не по договору купли-продажи, а по обязательству, по которому дали деньги. По законодательству после выплаты всех долгов поручитель имеет право в судебном порядке истребовать выплаченную сумму с должника. К нему переходят все права по кредитному договору.
Но что на деле это означает? – Что он имеет право требовать (в том числе и в судебном порядке): «Верни мне деньги, которые я за тебя заплатил». И здесь возникает ряд нюансов. А если у должника в собственности ничего нет? Ведь единственную квартиру забрать нельзя. Получается, поручитель остается ни с чем. Поэтому, если ко мне обращаются за советом по этому поводу, я всегда предлагаю очень взвешенно принимать подобные решения.
— Распространяются ли подобные долги на родственников? На кого?
– В данном случае долги носят договорной характер и распространяются только на лиц, которые в них участвуют. Факт родства ни в коем случае не возлагает на родственников обязанности отвечать по кредитному договору за нерадивого кредитополучателя. Исключение – вариант наследования, о чем мы уже говорили выше.
— А как быть в ситуации, когда кредитополучатель не может платить сейчас, но уже 80% от суммы выплачено? Кто должен платить? Кто получит квартиру?
– Если есть поручитель, то задолженность будет выплачивать он, мы уже рассмотрели эту ситуацию. А вот если поручителя нет, но есть залог, то банк имеет право этот залог изъять в свою пользу. И в этом вопросе размер неоплаченной суммы не играет никакой роли. Даже если выплачено 99% долга, но была допущена просрочка, у банка появляется основание истребовать с должника залоговое имущество. Если никакого другого имущества нет, то судебный исполнитель имеет право выставить квартиру должника на торги. После реализации необходимую сумму по задолженности банк заберет себе, а оставшуюся – вернет кредитополучателю. С точки зрения закона эта ситуация имеет место быть.
Если в качестве залога была предоставлена квартира, то до момента полного погашения кредита эта недвижимость находится в залоге у банка. И как только возникает просрочка, банк имеет право ее реализовать, то есть продать.
Когда до конца это осознаешь, все шутки и анекдоты про «кабалу» ипотеки становятся не такими уж и смешными. Потому что люди должны понимать, что любая, даже самая незначительная просрочка — это расторжение договора, за которым следует штраф и возможная потеря имущества.
Сайт Минской городской коллегии адвокатов: www.kandp.by
