Тема реальной заработной платы одна из наиболее обсуждаемых в Беларуси. Совсем недавно страна перешагнула знаковый рубеж в $500, как был обозначен новый амбициозный ориентир – $1000 в Минске. Другой нашумевший вопрос, градус обсуждения которого не спадает, – продолжающийся рост цен на жилую недвижимость. Цены на квартиры в Минске прибавили за год почти 40%, немногим меньше эти цифры и в регионах. Когда жилье в Минске было привлекательно для покупки, а когда приобретение квартиры было “не по средствам”? Мы проанализировали динамику доходов и цен на квартиры в Минске за последние 6 лет, а также сравнили доступность жилья в столице по сравнению с регионами.
В последнее время появилось немало публикаций на тему накопления нужной для покупки квартиры суммы. Проще говоря: “Сколько лет нужно копить на квартиру в Минске программисту/врачу/учителю?”. Полученные данные выглядят занимательно, но имеют один существенный минус. Доступность квартир подвержена существенным изменениям во времени, ведь динамика ее основных составляющих, цен на недвижимость и заработной платы, редко совпадает.
Предыстория
После девальваций национальной валюты в 2008 и 2011 годах, доходы населения сильно откатывались назад. В первый раз понадобилось ровно два года, чтобы выйти на докризисный уровень. Примерно столько же заняло восстановление и после второй девальвации 2011 года. Последние полтора года зарплаты минчан неизменно росли, превысив отметку в $750 в июне текущего года.
Что касается цен на столичную жилую недвижимость, то после пика в 2008 году, на рынке произошел сильный обвал. В 2009-2011 гг. колебания цен находились в пределах довольно узкого коридора и лишь во второй половине 2012 года они начали расти. Этот процесс продолжается и по сей день.
Однозначной зависимости между двумя кривыми нет. Схожие по направлению периоды наблюдались в конце 2008 — начале 2009, а также последние 12 месяцев. Все остальное время корреляция была либо противоположной, либо вовсе отсутствовала.
“Позволительная” площадь и ее динамика
Для расчета доступности жилья за весь исследуемый период был использован простой коэффициент, который получается путем деления средней заработной платы на среднюю цену квадратного метра*. Он показывает, какую площадь квартиры на вторичном рынке можно было купить на среднестатистическую зарплату в Минске. Показатели этого коэффициента колебались от 0,25 м2 до 0,54 м2. Т.е. в лучшие времена привлекательность покупки квартиры, основанная на реальных доходах, была как минимум в 2 раза выше, чем в худшие.
2008 – 2009
Именно в начале 2008 года ситуация была самой критической. Чрезвычайно высокие цены на квартиры в Минске вели к тому, что на среднюю зарплату можно было купить всего 0,25-0,3 м2. Наметившееся к концу года улучшение было подорвано девальвацией, однако уже в 2009 ситуация начала улучшаться и прежние позиции были возвращены всего за пару-тройку месяцев. Основная причина кроется в резком, обвальном падении цен, при этом зарплата начала постепенно восстанавливаться.
2010 – 2011
Спад в начале 2010 года был ознаменован небольшим повышением цен на квартиры, протекавшим на фоне традиционной январско-февральской “зарплатной ямы” и общим сложным состоянием экономики. Однако уже на рубеже 2010-2011 годов сложилась крайне благоприятная конъюнктура. Цены на жилую недвижимость оставались невысокими, в то время как планка доходов планомерно повышалась на протяжении 2 лет. Как результат, средняя цена м2 была лишь в 2 раза выше, чем средняя зарплата. Пиковое значение коэффициента доступности составило в декабре 2010 года 0,54 м2.
Очень показательной выглядит девальвация 2011 года. Обесценивание рублевых зарплат населения столицы снизило доступность покупки квартир почти на 40 %. К моменту появления валюты в обменниках за среднюю минскую зарплату можно было купить всего лишь 0,29 м2.
2012-2013
Восстановление уровня зарплат на фоне стабильных и низких цен привело к тому, что в октябре 2012 года соотношение зарплат к цене квадрата достигло своего исторического максимума в 0,55 м2. И хотя осенью 2012 года начался рост цен на жилье, постоянное увеличение зарплаты его компенсировало, что в свою очередь позволило коэффициенту доступности продержаться первую половину 2013 года на очень привлекательном уровне 1 к 2.
Чувствительная закономерность
Если наложить полученные результаты на динамику спроса, то между ними довольно четко видна корреляция. На время, когда доступность квартир была близка к максимуму, приходится и пик сделок купли-продажи квартир. Обратите внимание, как отчетливо это просматривается в конце 2010 и 2012 годов. В то же время, ухудшение баланса зарплата/цена (как это было во времена девальваций) резко снижало число покупателей.
Ко всему вышесказанному необходимо применить одну важную оговорку. Представленный коэффициент показывает лишь крохотную площадь квартиры, которая эквивалентна среднестатистической минской зарплате. В то время как деньги на покупку квартиры, как правило, откладываются годами и даже десятилетиями. Поэтому это скорее психологический индикатор, который характеризует состояние покупателей: их уверенность в собственных силах и готовность купить квартиру.
С октября 2012 по июль 2013 за среднестатистическую зарплату можно было купить не менее 0,47 м2, а это очень высокий показатель, если сравнить его с данными прошлых лет. Это объясняет, почему на тот же самый период приходится еще один рекорд, когда в среднем каждый месяц в Минске покупалось около 1050 квартир. При этом норма за рассматриваемые 6 лет едва превышает 800.
Варианты развития событий
При условии, что рост заработной платы в столице и дальше будет опережать или как минимум будет двигаться параллельно ценам на квартиры, привлекательность покупки последних останется стабильной. При таком раскладе нынешние цены уже не будут выглядеть чрезмерно высокими, а спрос на квартиры будет и дальше подогревать аппетиты продавцов.
В случае нарушения равновесия, когда реальный рост доходов населения сбавит обороты, а цены продолжат расти такими темпами, доступность жилья снизится и это наверняка отпугнет определенное число покупателей. С учетом того, что предложение квартир в последнее время растет семимильными шагами, условия на рынке начнут диктовать покупатели. Логичной будет стабилизация цен и разнонаправленные колебаниями в зависимости от того, как будут развиваться события.
Худший вариант, девальвация национальной валюты, повлечет за собой кардинальное осложнение ситуации, что вынудит львиную долю потенциальных покупателей отказаться от своих замыслов. Продавцам квартир ничего не останется, как снижать цены. Тем не менее, возврат цен до уровня 1200-1300 $/м2 маловероятен. Нынешний рост куда более напоминает естественный, в отличие от откровенного пузыря 2007-2008 гг. И для такого сильного отката назад понадобится как минимум не меньшее время.
Послесловие или почему на периферии жить хорошо?
Ситуация в регионах схожа с Минской: вслед за столицей здесь начали расти цены, однако рост доходов их пока компенсирует. Мы решили сравнить коэффициент доступности жилья в крупнейших 20 городах Республики и, как оказалось, различия здесь очень существенные.
Несколько лучше, чем в Минске, обстоит дело в областных городах. При том, что заработная плата там в среднем составляет 70-80% от минской, цены на жилье ниже почти наполовину. В эту же группу стоит записать пристоличные Молодечно и Борисов.
Следующая группа – крупные города областного подчинения: Пинск, Лида, Орша, Полоцк и Барановичи. Заработная плата там на 10-15% ниже, чем в областном центре, однако разница в ценах на недвижимость еще больше, что делает ее более доступной.
Последнюю группу составляют крупные промышленные центры юга, а также Новополоцк. Заработная плата там находится на уровне областных центров, а в Солигорске и Новополоцке соизмерима с минской. При этом цена квартир на местных рынках недвижимости колеблется на уровне от 550 до 850 $/м2. Как результат, один квадратный метр можно купить за одну зарплату.
Абсолютным лидером по доступности жилья среди 20 крупнейших белорусских городов является Светлогорск. При сравнительно невысокой зарплате (в июне 537 у.е.), продажа квартир на вторичном рынке заключалась на уровне 450-500 $/м2.
*Анализ, проведенный в статье основывался на данных Белстата о средней заработной плате в Минске за янв. 2008 – июль 2013 включительно (июнь 2013 в регионах). Средняя цена квадратного метра квартир за аналогичный период основывалась на данных по реальным сделкам, предоставленных НКА.
