Казалось бы, ценам на первичном рынке недвижимости в Минске расти некуда. Ан нет – застройщики один за одним объявляют о повышении стоимости квадратного метра в строящихся домах. Да и вторичный рынок наверняка не заставит себя долго ждать. С чем это связано и к чему может привести, разбиралась журналист портала Realt.by.
На данный момент уже ясно, что планы государства по жилищному строительству на 2013 год оказались под угрозой. Произошло это, во-первых, потому, что основная ставка правительства – привлечение собственных средств граждан – не оправдала себя. Как только стало ясно, что люди не спешат доставать свои заначки и вступать в долевку, было решено раскачать рынок упрощением возможностей кредитования.
На прошедшем 13 февраля заседании Совета министров РБ премьер-министр Михаил Мясникович выступил с предложением разрешить валютное кредитование физических лиц на строительство жилья. Правда, эту инициативу Нацбанк так и не поддержал.
Что произошло?
Довольно значимым событием стала новость о кредитовании строительства для нуждающихся в улучшении жилищных условий под 16%. «Беларусбанк» первым порадовал потенциальных дольщиков, опубликовав данную информацию на своем официальном сайте 26 февраля. «Белинвестбанк» выступил с подобным заявлением неделей позже – 4 марта.
Теперь для того, чтобы воспользоваться данным кредитом, нужно, во-первых, состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, во-вторых, иметь достаточно высокую заработную плату (чтобы осилить ежемесячные выплаты), а в-третьих, быть готовым внести более 20% стоимости квартиры за счет собственных средств. Но самое главное теперь – найти стройку, подходящую всем условиям для получения кредита. И это оказалось делом, мягко говоря, не простым.
Что происходит сейчас?
На данный момент в большинстве тех новостроек, которые планируются к сдаче на конец этого года – начало 2014 года, квартиры уже раскуплены. Журналист портала Realt.by обзвонила более 50 застройщиков с единственным вопросом: «Есть ли еще квартиры на продажу?». Условно все ответы можно разделить на несколько категорий:
1. «Уже давно ничего нет» (УКС Администраиции Центарльного района, ООО «Научно-производственная компания «ИННАСТ», ОАО «МАПИД» и т.д.);
2. «Квартиры есть, но квадратный метр от $1500, а площадь двухкомнатной квартиры от 75 кв.м. Дальше рассказывать?» (ООО «ГородСтрой», ООО «Триумфстрой» и т.д.);
3. «Есть квартиры по цене $1250-1300, но в Каменной горке»
4. «Квартиры еще есть, но для ненуждающихся граждан» (ОДО «МакроИнжиринг», ГПО «МинскСтрой» про дом в Масюковщине-6 и т.д.)
5. «Звоните в апреле-мае. На данный момент все предложения реализованы» (ИОАО «Московская инвестиционная строительная компания»).
Некоторые застройщики сняли все предложения для участия в долевом строительстве квартир (например, дом по ул. Крупской), чтобы затем реализовывать эти объекты в уже готовом состоянии.
Кто-то всячески старается минимизировать присутствие «нуждающихся» на стройке собственными силами. Например, в отделе продаж некоторых застройщиков можно получить предварительный договор купли-продажи квартиры, с которым в банке получить кредит сложно, если не сказать, нереально.
Отдельным пунктом стало предложение квартир в домах, строительство которых на данный момент находится на уровне котлована. Многие застройщики уже сейчас предлагают вступать в долевое строительство по цене $1300-1400 у.е./квадрат. И остается только догадываться, какой будет цена на завершающей стадии проекта.
На фоне всех этих событий в Минске наблюдается резкий скачок цен на отдельные объекты. Так, например, крупнопанельный жилой комплекс «Скандинавия» опубликовал 22 марта в газете «Звязда» проектную декларацию, в которой квадратный метр в этой новостройке предлагается по цене $1500. По статистическим данным, которые регулярно публикуются на портале Realt.by, еще 1 декабря 2012 года стоимость квадрата в этой новостройке составляла $1100.
Чтобы не нагнетать обстановку, мы решили поинтересоваться непосредственно у застройщика, с чем связано такое повышение цен.
– Большой спрос на дома эконом-класса, в первую очередь, обусловлен тем, что в них представлены квартиры небольшой площади, – прокомментировала ситуацию специалист отдела продаж ЖК «Скандинавия». – Если проанализировать предложение на первичном рынке, то можно найти объекты, где стоимость квадратного метра составляет $1200-1300, но и размер квартир там совершенно другой. Многие покупатели не готовы платить «лишние» деньги за большой коридор или какие-то факультативные помещения типа кладовки. Именно поэтому спрос на небольшие квартиры продолжает расти. Соответственно, растут и цены.
Кроме того, нужно понимать, что стоимость объекта на начальной и конечной стадии строительства не может держаться на одном уровне. На данный момент в рамках проекта «Скандинавия» уже построены 6 девятиэтажных домов. Сейчас мы приступили к строительству седьмого дома, который станет завершающим в данном комплексе. На такой стадии реализации стоимость квадратного метра всегда растет.
Да и $1500 – это не цена квадратного метра в конкретной квартире. Это, если можно так сказать, максимальное значение, которое было сформировано с учетом множества факторов. Если же говорить о 100-процентной оплате, то там цена, конечно же, ниже.
По пути повышения стоимости квадратного метра пошли и владельцы дома по ул. Горецкой. Здесь стоимость «квадрата» выросла до $1600.
К чему приведут такие скачки цен на рынке недвижимости?
– Резкое повышение или снижение стоимости квадратного метра в новостройках, так или иначе, приводит к дестабилизации рынка недвижимости в целом, – прокомментировал ситуацию эксперт рынка недвижимости Артем Вайнилович. – Сейчас покупатели действительно находятся в предынфарктном состоянии. Причем, на мой взгляд, эта ситуация создана несколько искусственно. Основой тому послужили заявления высокопоставленных чиновников о том, что в Минске строить негде, и единственная реальная альтернатива – это только города-спутники.
Не менее важен и тот факт, что люди 2 года ждали понижения цен на недвижимость, но эти ожидания не оправдались. Ниже $1000/кв.м. цены так и не «просели». А с осени прошлого года мы наблюдаем уверенный рост стоимости квадратного метра. Причем к Новому году он только усилился.
Снова началась паника. Появилось желание покупать сегодня и прямо сейчас с одной только целью: успеть. Серьезно взбудоражила рынок долевого строительства новость о кредитовании нуждающихся под 16%. А ведь, если разобраться, процент выплат не такой уж и маленький. Если брать кредит, например, на $50000 ежемесячные выплаты будут составлять не менее $700. Далеко не многие семьи могут похвастаться соответствующим уровнем дохода.
Застройщики потирают руки – цена пошла вверх. И как долго это будет продолжаться, зависит только от решения банков. А спрогнозировать можно только два варианта развития событий. Либо банки определят лимит выдаваемой суммы, и кредитование под 16% достаточно быстро прекратится. В таком случае спрос начнет утихать, а значит, поползут вниз и цены. Либо, наоборот, к 16% будут стремиться и другие банки. Если ставка кредитования строительства на общих условиях приблизится к уровню 20-25%, тут же придут на рынок и «не-льготники». И вот здесь можно будет ожидать обратной реакции – цены еще больше будут расти.
