Проблемы в отношениях между дольщиками и застройщиками выходят за рамки 263-го указа

Новый указ № 263 о долевом строительстве вступает в силу 9 сентября. Однако у застройщиков уже накопилось много вопросов по применению норм нового законодательного акта. Уже сейчас очевидно, что отдельные пункты указа требуют дополнительных разъяснений и уточнений и будут со временем изменены.

Вопросы долевого строительства остаются актуальными на протяжении многих лет. В последнее время они приобрели еще большую актуальность. Это связано с тем, что после вступления в силу указа президента № 13 круг граждан, привлекающих к строительству жилья льготные кредиты, значительно сузился.

До 6 июня 2013 года долевое строительство жилых домов осуществлялось по указу № 396. В этот документ неоднократно вносились изменения и дополнения. С 9 сентября вступит в силу новый указ № 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь". В переходный период, когда, по сути, действуют нормы "старого" и нового указа, возникает очень много вопросов не только у исполнителей-практиков — застройщиков — этого документа, но и у разработчиков – различных органов власти и госуправления, которые принимали непосредственное участие в его разработке.

Ответы на многие вопросы, разъяснения и рекомендации по применению нового документа дала в ходе практического семинара "Долевое строительство: работа в новых условиях", организованного ЧУП по оказанию услуг "Лигал-Инфо", Татьяна ЗАТУРЕНСКАЯ, начальник отдела регулирования жилищной политики минстройархитектуры.

Для нуждающихся граждан вводится типовая форма договора. Плохо это или хорошо? 

Типовая форма договора была закреплена указом №396 и была достаточно жесткая. Поэтому на практике у многих застройщиков и дольщиков возникал ряд проблем с ее исполнением. В итоге через год-полтора типовая форма была заменена на примерную, за которую при подготовке указа №263 и выступало Минстройархитектуры. Однако МВД, Прокуратура настояли на применении в новом документе типовой формы договора.

Что касается коммерческого строительства, то оно будет осуществляться по примерной форме договора, но  с учетом применения норм гражданского законодательства.

Делимся прибылью с подрядчиком

Впервые в указе предусмотрена норма, согласно которой застройщик обязан перечислять часть прибыли подрядчику. По словам Татьяны Затуренской, при обсуждении документа контролирующие органы предлагали узаконить норму, согласно которой застройщик должен отдавать подрядчику не менее 50% прибыли. Однако Ассоциация застройщиков объектов жилищного строительства категорически возражала против данного нововведения. В итоге было принято решение, что размер прибыли определяется по договоренности сторон и прописывается в договоре строительного подряда.

При этом, уточнила начальник отдела, отвечая на вопросы участников семинара, данная норма не будет распространяться на уже заключенные договоры строительного подряда.

Заключение и исполнение договоров будут контролировать местные органы власти

Контроль за порядком заключения договоров будет осуществляться в исполкомах на стадии их регистрации. Что касается их исполнения, то в этом вопросе местные органы власти будут руководствоваться постановлением правительства № 1497 "О дополнительных мерах, предъявляемых к застройщикам".

— Мы считаем, что с целью надлежащего контроля представители исполкомов должны выезжать непосредственно на стройки и следить за тем, как ведется строительство. Более активно они должны реагировать и на заявления граждан, — сказала Татьяна Затуренская.

Расчет и изменение цены в ходе строительства

Учитывая то, что у многих дольщиков возникает ряд вопросов относительно расчета и изменения цены в ходе строительства, новым указом определен этот порядок. В частности, под ценой понимается  размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта, затраты, не вошедшие в сводный сметный расчет стоимости, но относимые на стоимость, а также прибыль застройщика. Сам порядок расчета цены не изменился и прописан в указе.

Спецсчет – на объект строительства

С принятием нового указа открытие специальных счетов будет производиться не на каждый конкретный жилой дом, как это было ранее, а в целом на объект строительства (один или несколько жилых домов). Данная норма введена по настоятельной просьбе Ассоциации застройщиков.

Регистрацию договоров сохранили

Как и прежде, регистрация договоров создания объектов долевого строительства будет вестись в местных исполкомах. При этом если договор будет заключаться по типовой форме, то она должна быть в обязательном порядке соблюдена. В регистрации договора коммерческому застройщику может быть отказано лишь в том случае, если в нем отсутствуют существенные условия (определены указом и не изменились) или на квартиру заключены два и более договоров долевого строительства. 

Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации  только в том случае, если в них меняются существенные условия договора. Это сделано для того, чтобы разгрузить специалистов исполкомов, занимающихся регистрацией договоров.

Ненуждающиеся граждане могут заключить договор в привязке к иностранной валюте

В указе предоставляется возможность дольщикам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, заключать договоры долевого строительства "в привязке" к иностранной валюте. Нуждающиеся граждане заключают договор только в белорусских рублях и даже в тех случаях, когда строят жилое помещение по коммерческой цене. Татьяна Затуренская рассказала, что по вопросам применения данной нормы в отраслевое министерство поступает много писем от нуждающихся граждан. Очередникам непонятно, почему они не могут заключать договоры в "привязке" к иностранной валюте, если строят жилье по коммерческой цене. Начальник отдела пояснила, что на применении такой нормы настояли силовые и контролирующие органы. В частности, они ссылались на то, что в кризис многие дольщики, заключившие договоры в "привязке" к иностранной валюте, не смогли выполнять свои обязательства по договорам. В то же время, начальник отдела регулирования жилищной политики высказала надежду, что через полгода данная норма может претерпеть изменения.

Ужесточена ответственность застройщиков за срыв сроков ввода домов

В новом указе существенно меняется ответственность застройщика за срыв сроков ввода домов в эксплуатацию. Установлено, что срок исполнения застройщиком обязательств по договору может быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку. В случае если строительство не может быть завершено в нормативно установленный срок, застройщик в установленном порядке по решению исполкома может его перенести.  

Собственно, такая норма существовала и ранее. Однако в соответствии с новым указом и по причине большой загруженности судов наличие или отсутствие вины застройщика за срыв сроков будет определять исполком.  И только если застройщик не согласится с решением исполкома, он может обратиться в суд.

— Исполкомы к этому вопросу относятся сейчас очень осторожно. Они не отделываются просто отпиской, что срок ввода объекта продлен или не продлен. К вынесению решения они сейчас подходят скрупулезно. Но для этого им нужно предоставлять объективную и достаточно объемную информацию. Со своей стороны мы направили им письма с соответствующими разъяснениями, — рассказала Татьяна Затуренская.

На вопрос, что делать застройщику 2-3 месяца, пока длится судебное разбирательство, специалист ответила, что надо дальше строить дом. По новому законодательству штрафные санкции применяются как к застройщикам, так и к дольщикам. К последним – за несвоевременное внесение платежей. Причем размеры штрафов увеличены для обеих сторон.

— Мы полагаем, что принятые меры будут способствовать выполнению сторонами своих обязательств в полной мере. Конечно, большая ответственность возложена на исполкомы. Им будет непросто. Потому что досконально рассмотреть каждую ситуацию и вынести верное решение достаточно сложно, — сказала Татьяна Затуренская.

Застройщику ежегодно придется проводить аудит за свой счет

Указом предусмотрена обязанность застройщика за свой счет проводить ежегодный аудит целевого использования средств дольщика, внесенных им на строительство объекта. При этом копия аудиторского заключения будет предоставляться в исполком. Дольщики также получили право с ней ознакомиться.

В то же время, рассказала специалист, с применением данной нормы могут возникнуть большие сложности, особенно у государственных застройщиков и УКСов. Потому что это очень затратная процедура, которая ударит по карману любого застройщика, особенно государственного.

Что значит проводить аудит за свой счет? Можно ли его проводить за счет прибыли? Аудит нужно будет проводить только по спецсчетам или в целом по всем счетам? Отвечая на эти вопросы участников семинара, начальник отдела сказала, что по всем этим вопросам отдельное разъяснительное письмо готовит Минфин. Оно появится примерно в июле – августе.

С другой стороны, сказала выступающая, если от застройщиков поступят официально обоснованные предложения по поводу нецелесообразности проведения аудита, они будут обязательно рассмотрены при внесении изменений и дополнений в указ.  

Застройщикам разрешили возвращать вложенные в строительство деньги со спецсчетов

Такая норма действовала и ранее, однако трактовалась неоднозначно. Ведь по законодательству средства со спецсчета направляются только на строительство объектов. Чтобы снять эту проблему, в указе прописано следующее. В случае направления своих денег на строительство застройщик забирает их со спецсчета, но не дожидаясь окончания срока строительства, а по мере поступления денег. Деньги возвращаются на расчетный счет застройщика с применением индексации, порядок которой прописан в указе. Источником индексации, пояснила Татьяна Затуренская, являются средства дольщиков, вносимые на строительство объекта.

Вопрос взаимозачета средств в процессе строительства – пожалуй, самый сложный

В связи с этим в указе даны поручения Совету министров разработать соответствующее положение. Речь идет о том, что в процессе строительства при продлении сроков ввода домов в эксплуатацию к дольщикам предъявляются требования о доплате.

— Цена увеличивается и сразу возникает много вопросов. В рабочем порядке мы рекомендовали застройщикам применять простую схему: деньги дольщиков и затраты застройщиков на строительство объектов приводить в сопоставимые цены. Но эти схемы не применялись. Застройщики, особенно государственные, отказывались производить расчеты. Поэтому не позднее 9 сентября правительство примет соответствующее решение об утверждении методики расчета. В принципе, проект методики уже сеть. Он направлен на обсуждение облисполкомам, Минскому горисполкому, Ассоциации застройщиков и проходит согласования.

В ходе семинара Татьяна Затуренская ответила еще на целый ряд вопросов застройщиков по применению норм указа. Что понимается под господдержкой? Что такое ограниченная прибыль застройщика? Когда и как дольщику можно предъявлять требования по доплате сверхнормируемых на одного человека квадратных метров? Как определить фактическую стоимость объекта, если на дату утверждения акта приемки не учтены все затраты, а часть работ перенесена на благоприятный период?  Надо ли расторгать договоры долевого строительства и возвращать деньги дольщикам при смене квартир в пределах одного строящегося объекта? Может ли застройщик расторгнуть договор с дольщиком, если последний не согласен с новой ценой? И это далеко не все вопросы, на которые были даны исчерпывающие ответы.

Отвечая на вопрос журналиста портала Realt.by, как сама госпожа Затуренская оценивает новый нормативный документ, она ответила следующее:

— Пока по новому указу в минстройархитектуры поступают лишь теоретические вопросы. На практике указ еще не реализуется. Поэтому надо подождать еще месяца три, полгода, чтобы документ поработал, а потом уже можно будет рассматривать его в практической плоскости.

У нас не существует идеальных законодательных актов. Законодательство постоянно регулируется, меняется, дополняется. Давайте дождемся, пока указ поработает, тогда будем видеть, на что реально обращать особое внимание.

Сейчас готовится нормативная база по реализации принятых в последнее время указов президента  в части жилищной политики.