Не так давно портал Realt.by рассказывал о том, с каким размахом в Сталинграде празднуется День Победы. А сегодня мы проведем виртуальный тур по Волгограду и расскажем о ситуации на рынке недвижимости этого поистине легендарного города.
Мое знакомство с Волгоградом началось с огромной пробки, в которую мы попали практически на въезде в город. Тридцатиградусная жара на улице добавляла «отличного» настроения практически всем владельцам машинам. Кстати, об автомобилях. Возможно, это только первое впечатление, но все проезжающие транспортные средства можно разделить на несколько категорий: очень дорогие иномарки, жигули, троллейбусы, трамваи и … тонированные Lada. Вот последних было действительно много.
Так как я там была аккурат на праздничной неделе по случаю Дня Победы, на дорогах города можно было увидеть и вот такие автомобили.
Волгоград – это один из крупнейших городов России с численностью населения более миллиона человек. Этот город протянулся вдоль берега Волги на 90 км, а Волгоградская область по площади равна половине Беларуси.
Первым делом я, конечно, отправилась на центральную набережную Волги. Считается, что это парадный вход в город-герой со стороны реки. На нижней террасе удобно расположился речной вокзал. Сегодня он больше похож на туристический комплекс с гостиницей, барами, кафе, боулинг-клубом и фитнес-центром.
Как раз справа от речного вокзала мне удалось разглядеть жилой комплекс, который тут же напомнил о Беларуси. Эти дома называют парусами новой архитектуры города. Согласитесь, параллель с ЖК «Парус» в Минске очевидна.
Этот ЖК построен напротив памятника волжским речникам – боевого катера «Гаситель».
В Волгограде действительно много памятников и свидетельств Великой Отечественной войны: площадь Павших бойцов, Мамаев Курган, дом Павлова, разрушенная мельница на берегу Волги, новое здание величественной панорамы Сталинградской битвы – всех и не перечислишь.
Например, вот эта разрушенная мельница – единственное здание, уцелевшее после войны.
А это памятник воеводе Засекину, который основал как Царицын, так и Саратов.
О Мамаевом кургане мы уже писали ранее (посмотреть можно здесь). Но для меня настоящей неожиданностью стала информация о том, что внутри памятник «Родина Мать» полый.
Высота статуи с мечом — свыше 85 м, общий вес сооружения более 8 тысяч тонн. В основании скульптура ничем не закреплена, стоит под тяжестью собственного веса. А внутри, в скульптуре и мече, есть лестница .
А вот так выглядит памятник на площади Примирения. Открыт он был в 1993 году официальными делегациями России, Австрии и Германии в знак примирения народов в 50-ю годовщину разгрома немецко-фашистских войск под Сталинградом. Далее памятник чекистам.
Очень интересный памятник мне попался на глаза в сквере им. Саши Филиппова. Это бронзовый ангел с раскрытыми крыльями. Горожане рассказали, что это ангел-хранитель города, который исполняет все мечты. Кстати, в основание памятника заложена капсула с сокровенными желаниями и мечтами волгоградцев.
Вид на площадь Ленина, где расположена братская могила воинов 13-й гвардейской стрелковой дивизии и 10-й дивизии войск НКВД.
Что касается домов, то в центре практически все здания можно отнести еще к сталинским временам. Город активно застраивался после войны. Причем многие здания, на мой взгляд, давно требуют капитального ремонта.
Вот это здание политехнического университета – знаменитый долгострой города. Многие волгоградцы даже не смогли вспомнить, когда это строительство началось.
Центр Волгограда – понятие достаточно условное. В городе есть 8 административных районов: Ворошиловский, Кировский, Дзержинский, Красноармейский, Краснооктябрьский, Советский, Тракторозаводской, Центральный и несколько рабочих поселков.
Тракторостроительный район по праву считается индустриальным.
В Центральном районе сосредоточены учреждения органов власти, офисы крупных банков и фирм, высшие учебные заведения, объекты культуры и здравоохранения, спорта и отдыха, гостиницы, музеи и т.д.
Визитная карточка города – сирень. Здесь она практически повсюду.
На границе Центрального и Дзержинского районов расположен ТРЦ «Комсомол». Я не удержалась, и побывала в местном океанариуме. Кстати, этот торговый центр напомнил мне чем-то минскую «Арена-Сити».
Новые районы Волгограда застраиваются достаточно активно.
И вот здесь мне удалось увидеть знаменитый танцующий мост, который прославил Волгоград на весь мир.
Не менее знаменитое в Волгограде и метро. В подземке ездят самые обыкновенные трамваи, которые на некоторых отрезках пути выезжают на поверхность.
Волгоград оставил после себя достаточно смешанные впечатления. Это очень красивый город, величие которого проявляется буквально во всем. Но, прогуливаясь вдоль набережной, я не могла отделаться от ощущения заброшенности Волгограда: разбитые дорожки, неухоженные тропинки, заросшие кустами со всех сторон, повсюду валяющийся мусор.
Местные жители помнят город другим. Они с грустью рассказывали мне о цветущих клумбах, работающих повсюду фонтанах и чистых улицах.
Отдельно хочется рассказать про местные агентства недвижимости. В центре города найти их не так уж и сложно – объявления, вывески, указатели висят повсюду. Однако вскоре выяснилось, что большинство этих АН представляют собой «стол и стул». Таких агентств в одном офисном здании может быть огромное количество.
Обслуживают все сделки всего лишь один-два риэлтера, которые являются, видимо, специалистами во всех областях. Одновременно с этим многие агентства оказывают услуги по ксерокопированию. Необычное, на мой взгляд, сочетание.
Что интересно, риэлтеры практически всех таких агентств, как только узнавали о том, что я журналист, говорить отказывались. Мол, информацию о стоимости квадратного метра в городе они предоставить не могут, а о популярности тех или иных квартир и речи быть не может.
Спустя несколько часов подобных «блужданий» мне все-таки удалось найти Волгоградское профессиональное объединение риэлтеров, специалисты которого согласились рассказать о существующем положении дел на местном рынке недвижимости.
Комментарий специалиста:
Как обстоят дела на рынке недвижимости в целом? Можно ли говорить о повышении или понижении спроса и предложения сейчас?
Рынок недвижимости в Волгограде, как и во всей России, переживает не лучшие времена, – рассказал эксперт по недвижимости НП «Волгоградское профессиональное объединения риэлторов» Болеслав Богдюк. – Спрос на недвижимость имеет вялотекущий характер. Если говорить о сезонном спросе, то основной пик в Волгограде, вот уже несколько лет, приходится на август-сентябрь. Это объясняется тем, что в это время идет поступление в вузы детей с региона и им родители стараются приобрести какое-то жилье. Кроме того, фермеры к этому времени собирают урожай и вырученные деньги (если есть лишние) тоже вкладывают в недвижимость в Волгограде.
Можно ли говорить о наличии каких-либо особенностей рынка в Волгограде?
Рынок недвижимости Волгограда довольно специфичен.
Во-первых, в Волгограде нет крупных агентств недвижимости с численностью агентов более 20-30 человек.
Во-вторых, мелких агентств и отдельных ИП такое количество, что их и сосчитать трудно.
В-третьих, профессиональные объединения риэлторов малочисленны, а значит и влияние их на рынок недвижимости незначительное. Поэтому рынок недвижимости носит больше стихийный характер, чем организованный.
В-четвертых, сама структура города Волгограда такова, что она в значительной степени влияет на ценовую политику рынка недвижимости. В городе восемь районов вытянутых на сотню километров вдоль Волги. В каждом районе своя застройка. Т.е. в одних районах преобладают дома «сталинской», «хрущевской», «брежневской» застройки, в других дома улучшенной планировки. Так, в одном районе, например, Дзержинском, существует несколько обособленных мест застройки: поселок «Ангарский», «Жилгородок» со старым жилым фондом и «Семь ветров», где преобладают дома новые, в основном улучшенной планировки. Центральный, Ворошиловский, Советский районы Волгограда разделены на две части («дополотновскую» и «полотновскую» части) железнодорожным полотном. Соответственно, ценовая политика строится с учетом этих особенностей города.
Если говорить о новостройках, то в Волгограде преобладает точечная застройка. Возводимые жилые комплексы строятся с небольшим количеством домов — от 3 до 10.
И наконец, еще одной особенностью можно назвать то, что Волгоград – это город людей с небольшим достатком. Среднемесячная заработная плата в Волгоградской области меньше общероссийского показателя на 8 тысяч рублей. Её размер в стране составляет более 27 тысяч рублей, а в нашем регионе едва переваливает за 19 тысяч рублей. Такие данные приводит Росстат. У большинства волгоградцев нет возможности покупать дорогое жилье.
Какие квартиры пользуются наибольшим спросом?
Как и в большинстве регионов, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Их покупают молодые семьи, люди с небольшим достатком и разъезжающиеся семьи, – пояснил Болеслав Богдюк.
Что касается первичного/вторичного рынка, то тут, я думаю, 50/50. Раньше граждане больше инвестировали в первичное жилье с целью сохранения денег от инфляции и получения прибыли. Сейчас, когда на первичном рынке нет роста цен, стоимость квадратного метра площади, в основном, стабильна, инвестировать с целью получения прибыли нет особого смысла. Кроме того иметь несколько квартир, чтобы их потом продать, стало невыгодно и с налоговой точки зрения. Поэтому, если и вкладываются деньги в первичку, то только для улучшения своих жилищных условий.
Элитное жилье в Волгограде строится, выбор есть. Но больший спрос на жилье доступное.
Какова стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынке недвижимости? Изменялась ли она за последнее время (выросла, упала)? По каким причинам?
Моя качественная оценка стоимости квадратного метра недвижимости по районам приведена в Таблице
Рост средней стоимости квадратного метра за 2012 год на вторичном рынке недвижимости примерно 13% и составил 49,1 тыс. руб по Волгограду в целом. В новостройках за 2012 год — 10% и составил 46,5 тыс. руб. Динамика роста в 2013 году примерно 1% в месяц.
Другой источник в Интернете — «Мир квартир» приводит несколько другие данные: в феврале цена квадратного метра снизилась на 3% до 49 379 руб., в марте еще больше-3,9% до 47 457 рублей. Стандартные «однушки» подешевели на 3,1%. Данные этого источника также усредненные.
Таким образом, можно отметить, что стоимость жилья сильно не меняется уже полтора –два года. Заметить изменение цены в 1% или даже в 13 % довольно трудно без очень точных подсчетов. На практике продавцы недвижимости торгуются и уступают 50-100 тыс. руб., а иногда и больше. Поэтому отследить реальное изменение цен до 10% трудно.
Интересуются ли жильем в Волгограде иностранные покупатели? Есть ли среди них белорусы?
Иностранцы покупают очень редко, а белорусы, как и другие представители бывших республик СССР, периодически интересуются объектами жилого фонда и приобретают их, — подытожил эксперт по недвижимости НП «Волгоградское профессиональное объединения риэлторов».
