10 апреля 2013 года компания Colliers International в Беларуси презентовала свое новое исследование рынка коммерческой недвижимости за 2012 год. Какие основные тренды наблюдались в различных сегментах рынка в прошлом году? Каких изменений можно ожидать в 2013 году?
На презентации нового продукта, который представил Андрей Алешкин, партнер компании Colliers International в Беларуси, побывала и журналист портала Realt.by.
Рынок офисов испытывает дефицит высококачественных объектов
В 2012 году в Минске планировалось ввести 23 бизнес-центра общей площадью более 200 тыс.кв.м. Реально введено только 7 объектов класса «В2» общей площадью немногим более 32 тыс. кв.м – «Порт» (2-я очередь первого пускового комплекса), «Немигофф», «Антарес», «Зебра», «No name», «Альянс», офисы в МФК «Галилео».
В общей структуре предложений бизнес-центры класса «А» составляют лишь 6,2%, класса «B1» – 31,4%, класса «B2»- 62,3%. Доля высококачественных офисов с 10% в 2011 году сократилась до 6,2% в 2012 году.
В 2013 году в столице предполагается ввести 27 бизнес-центров и многофункциональных комплексов, общая площадь которых составит около 250 тыс.кв.м. В то же время, большинство объектов, как и в предыдущие годы, строится долевым способом. По мнению специалистов компании Colliers International, данная тенденция отрицательно сказывается на развитии рынка офисов. Присутствие большого количества собственников осложняет процесс грамотного управления данными проектами.
Специалисты констатируют, что в прошлом году заметно активизировался спрос на офисные помещения, особенно большой площади — 10-12 и 14-15 тыс.кв.м. Однако на данном этапе полностью удовлетворить потребности арендаторов в таких площадях не представляется возможным.
Что касается ставок арендной платы, то в первом полугодии прошлого года на офисы класса «А» они несколько выросли. Это было обусловлено вводом в конце 2011 года бизнес-центра по ул.Интернациональной. Во второй половине года ставки немного снизились и стабилизировались.
Ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса «В1» и «В2» в течение года остались в основном стабильными. На конец 2012 года ставки на офисы в бизнес-центрах класса «А» составляли 29-37 евро/кв.м, класса «В1» – 16-25, класса «В2» – 8-15 евро/кв.м.
Специалисты прогнозируют, что за счет планируемых, но не введенных в 2012 году объектов объем ввода новых офисных площадей в текущем году вырастет. Кроме того, существует высокая вероятность роста верхнего уровня ставок арендной платы в офисах класса «В1». Это может привести к тому, что эти ставки сблизятся с уровнем ставок в офисах класса «А». За счет сближения ставок офисов класса «С» с классом «В2» может наблюдаться переход части арендаторов в офисы классом выше.
В торговом сегменте растет доля зарубежных сетевых операторов
На сегодняшний день в Минске функционирует 40 наиболее значимых торговых центров. В 2012 году дополнительно введено в эксплуатацию еще 9 объектов общей площадью 51 тыс.кв.м. Наиболее значимые из них — ТРЦ «Галилео», МФК ТРЦ «Замок», «ALL». В 2013 году в столице должно открыться еще порядка 20 крупных торговых центров.
Как и в предыдущие годы, в 2012 году наибольший спрос наблюдался на небольшие торговые помещения площадью до 50 кв.м и 50-100 кв.м. Увеличилось количество запросов и на площади 300-500 кв.м.
На конец 2012 года ставки арендной платы на торговые помещения до 50 кв.м составляли в среднем 40-100 евро/кв.м; 50-100 кв.м – 25-45; 100-500 кв.м – 10-30; свыше 500 кв.м – 7-19 евро/кв.м.
В связи с ростом с 1 апреля 2013 года размера базовой арендной величины выросли и ставки арендной платы в объектах государственной и приравненной к ним собственности. Что касается объектов торговли частной формы собственности, то в них арендные ставки выросли за счет свободного ценообразования.
В то же время, специалисты констатируют, что рост ставок арендной платы не привел к значительному росту вакантных площадей. Свободные помещения есть только в объектах, которые долгое время не заполняются.
Предполагается, что в 2013 году на рынок Беларуси придут новые зарубежные сетевые операторы, вырастет их активность на региональных рынках. Увеличится и объем инвестиций в ритейл и торговую недвижимость. Прогнозируется, что ставки арендной платы останутся стабильными.
Рынок складской недвижимости пополняется новыми большими объектами
В 2012 году в Беларуси с учетом модернизации и расширения складской инфраструктуры в действующих комплексах работы велись по 48 проектам. Например, в Минске и Минской области введено 13 новых складских комплексов общей площадью около 140 тыс.кв.м. В 2013 году планируются к вводу еще 12 объектов.
Значительно выросла площадь новостроек: если в предыдущие годы площадь новых объектов находилась в пределах 2-5 тыс.кв.м, то в 2012 году только один объект был менее 5 тыс.кв.м.
Наибольшим спросом пользовались помещения в новых складских и логистических комплексах, введенных в 2011-2012 годах. В качестве арендаторов активно выступили профессиональные дистрибьюторские и логистические компании. Таким образом, они потеснили доминировавших ранее на рынке дистрибьюторов продовольственных товаров.
Ставки арендной платы на складские помещения класса «А» составили в среднем 6,5-10 евро/кв.м, на помещения класса «В» – 5,8-7,8 евро/кв.м.
Ожидается, что в 2013 году уровень ставок арендной платы сохранится на уровне прошлого года. Увеличится спрос на услуги таможенных складов и таможенных терминалов в связи с деятельностью Таможенного Союза.
Рынок отелей: готовимся к чемпионату
В 2012 году рынок гостиничной недвижимости в Минске развивался в свете подготовки к чемпионату мира по хоккею в 2014 году. На сегодняшний день в различной стадии реализации и строительной готовности находятся 34 проекта (включая анонсированные в конце 2012 года). Однако, по мнению специалистов, реально реализованными к чемпионату мира могут быть только 12-15 из них.
На сегодняшний день в Минске функционирует 30 гостиниц на 3319 номеров, рассчитанных на единовременное размещение около 4400 постояльцев (включая находящийся в пригороде отель «Робинсон Клуб», а также апарт-отель «Комфорт»). На категорию 2-5 звезд сертифицированы 14 отелей на 1912 номеров. К числу сертифицированных на 3 звезды добавился отель «Турист». Загрузка отелей составила 68%.
Что касается стоимости гостиничных услуг, то в евро по отношению к уровню цен предыдущих лет она фактически не изменилась и составила: за номер standart room в 5-звездочном отеле – 240-270 евро в сутки; в 4-звездочном – 138-143 евро; в 3-звездочном – 67-86 евро. Апартаменты в 5-звездочном отеле обходились в сутки в 550-1400 евро; в 4-звездочном – в 437-615 евро; в 3-звездочном – в 214 -367 евро.
В прошлом году начал активно развиваться такой сегмент рынка, как хостелы. Если ранее в столице функционировало только 2 хостела, открывшихся в 2011 году, то в прошлом году открылось еще 4. Из них 2 принадлежат одному собственнику. Кроме того, в 2012 году в столице открылся и первый в Беларуси апарт-отель «Комфорт».
Прогнозируется, что в 2013 году продолжится интеграция белорусских отелей в международные системы бронирования. Ожидается, что международные операторы проявят больший интерес к проектам в регионах Беларуси.
