В настоящее время в Минске на стадии строительства находятся 43 бизнес-центра площадью 406 тыс.кв.м. На условиях долевого строительства можно купить нежилые помещения в 28 из них. В каком состоянии находится рынок офисов? По какой цене можно купить нежилое помещение или арендовать на вторичном рынке? Каковы перспективы развития рынка?
По прогнозам экспертов, к концу 2013 года объем предложения офисов в бизнес-центрах столицы может вырасти до 631,6 тыс.кв.м. Такой рост офисных площадей обусловлен в первую очередь тем, что сроки ввода многих объектов, предполагаемых к сдаче в 2012 году, были перенесены на более поздние сроки.
В структуре бизнес-центров преобладает класс "С". На его долю приходится 241,0 тыс.кв.м, или 49% от общего количества офисных площадей. На долю класса "В" приходится 197,0 тыс.кв.м (40%). Самая незначительная доля офисных площадей присутствует в бизнес-центрах класса "А" – всего 54,1 тыс.кв.м (11%).
За полгода "долевка" подорожала
— Рынок долевого строительства коммерческой недвижимости по-прежнему сохраняет свою высокую инвестиционную привлекательность. Однако, как показала практика, данный вид инвестирования имеет несколько достаточно серьезных рисков. Во-первых, это удорожание объекта в ходе строительства, что может в итоге значительно снизить инвестиционную привлекательность объекта. Во-вторых, ввод объекта в эксплуатацию позже оговоренного срока, что также угрожает инвестору упущенной выгодой. В-третьих, это недобросовестное поведение застройщика, — говорит Андрей Астрейко, начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».
В течение первого полугодия текущего года наблюдался рост стоимости квадратного метра офисов класса "В", строящихся долевым способом. Во втором квартале по сравнению с первым кварталом средняя цена предложения увеличилась на 4% и составила на конец июня порядка $2152. В среднем цены на "долевку" варьировали от $1500 до $2560.
Офисы класса "С" предлагались в июне примерно по $1520 — $2 000/кв.м. По отношению к первому кварталу средняя цена квадратного метра во втором квартале выросла на 5%.
Выросли в цене и офисы в собственность
Как и прежде, при покупке офисов в собственность наибольшим спросом пользуются нежилые помещения до 100 кв.м. Их доля в общем числе заявок в первом полугодии 2013 года составила 59%.
Офисы класса "В" в конце июня текущего года предлагались в собственность по средней цене $2152/кв.м. Это на 5% выше средней цены, которая сложилась на март 2013 года и на 10% выше средней цены января.
Во втором квартале увеличилась цена и на офисы класса "С". На конец июня средняя цена на такой офис составила $1765 и увеличилась по сравнению с началом года на 6%.
Цены реальных арендных ставов превышают запросы арендаторов
На вторичном рынке наибольшим спросом пользовались офисы в аренду площадью до 50 кв.м (39% от общего спроса). Достаточно большой спрос сохранялся и на помещения площадью от 51 кв.м до 100 кв.м (24%).
По итогам первого полугодия средние ставки арендной платы сложились на следующем уровне: класс «А» — 34,9 EUR/кв. м, класс «В» — 19,8 EUR/кв. м, класс «С» — 15,6 EUR/кв. м. При этом почти половина потенциальных арендаторов предпочитают арендовать нежилое помещение за 15-20 EUR/ кв.м, а треть – за 10-15 EUR/кв. м. Об этом говорят их заявки.
По прогнозам экспертов, до конца 2013 года ставки арендной платы на офисы класса "А" останутся не прежнем уровне. Только потому, что они уже сейчас достаточно высокие. Однако после появления на рынке новых бизнес-центров ставки арендной платы на офисы класса "А" могут снизиться до 15%.
С начала 2014 года ожидается снижение арендных ставок и на офисы в бизнес-центрах классов "В" и "С" примерно до уровня начала 2012 года («минус» 20% до конца 2014 года). Данное снижение, считают специалисты, будет обусловлено значительным увеличением объемов предложения на рынке новых офисных площадей класса "В" и "С".
Прогнозируется увеличение уровня вакантности площадей
В настоящее время средний уровень вакантных площадей в бизнес-центрах г. Минска составляет 6%. К концу 2013 года он может несколько возрасти за счет ожидаемого ввода новых бизнес-центров. Это также окажет сдерживающее влияние на рост ставок арендной платы и объем возможных льгот при заселении (длительность арендных каникул, покрытие части затрат на косметический ремонт, фиксация арендных ставок).
Материал подготовлен по данным группы компаний "Твоя столица" по итогам первого полугодия 2013 года.
