Наш рейтинг самых дорогих квартир в Минске вызвал живой интерес у читателей. Почему именно эти объекты возглавляют список самых крупных сделок на рынке жилья? Кто они – «таинственные» покупатели квартир за полмиллиона долларов? Какие перспективы у премиум-сегмента в недвижимости? Все эти вопросы мы адресовали нашему эксперту Артему Вайниловичу.
Артем, Вы работаете на рынке недвижимости еще с 90-х годов. Как изменился рейтинг самых дорогих квартир за эти годы?
– Изменения очевидны. Еще в начале 2000-х, не говоря уже о 90-х, подобные рейтинги состояли сплошь из «сталинок» и квартир, построенных в 1960-70-х годах для высших партийных работников и творческой интеллигенции. Сейчас в топ-20 «сталинка» всего одна, и на последнем 20-м месте. Есть две квартиры по переулку Броневому, д.4 , но это, можно сказать, из разряда «вечных» ценностей. Квартиры в домах по пер. Броневому, 4 , пер. Войсковому, 10 , ул. Красноармейской, 13 всегда выделялись на общем фоне, а стоимость квадратного метра значительно превышала среднюю по Минску.
-
- Красноармейская,13. В этом доме жил П.М. Машеров
-
Дворовая территория жилого дома по Красноармейской,13. Настоящий парк в центре города
На ведущие позиции в рейтинге выходят современные новостройки. Почти половина самых дорогих объектов построена за последние 3 года. А ведь на вторичный рынок жилья практически еще не вышли квартиры в «Славянском квартале» и «У Троицкого». ЖК «Парус» еще не достроен.
Так что на рынке элитного жилья появляются новые «герои», и эту тенденцию не остановить.
«Сталинки» утратили свои позиции, потому что больше не пользуются спросом?
– И да, и нет. Безусловно, значительная часть покупателей в премиум-сегменте сориентирована только на новостройки. Но с другой стороны, «сталинки» с хорошим месторасположением, в домах с железобетонными перекрытиями, ухоженной дворовой территорией и приличным состоянием подъездов, всегда «в цене». Так, год назад мною была продана трехкомнатная квартира в доме «под шпилем» по ул. Коммунистической по цене 3 500 долл/кв.м. И на квартиру претендовали сразу несколько покупателей, несмотря на то, что ремонт в квартире за такие деньги нужно было делать заново.
-
- Дом «под шпилем» по ул. Коммунистическая,14/ Красная,1
Но даже при такой высокой цене за квадратный метр попасть в рейтинг эта квартира не смогла. Общая площадь только 80 кв.м., а стоимость «всего» $280.000. Ведь среди «сталинок» практически нет предложений с общей площадью более 100 «квадратов», в то время как топовые современные квартиры стартуют от 150 кв.м. И при более низкой цене за квадратный метр такие объекты все равно имеют большую итоговую стоимость.
Например, 6-е место в нашем рейтинге занимает квартира в престижном еще с советских времен жилом доме по К. Маркса, 42. Но ведь по сути, это две квартиры, объединенные в одну, и они занимают целый этаж. Эксклюзив, достойный топ-20.
Насколько существенно может повлиять на стоимость квадратного метра расположение дома?
– Традиционно дорогие квартиры располагались только в «тихом» центре, но сейчас география престижных адресов намного шире. И это второе разительное отличие нынешнего рейтинга от тех, что были составлены 10 лет назад.
Если раньше запросы состоятельных покупателей составлялись почти «под копирку»: ул. Коммунистическая, дома 2-18, ул. Я. Купалы,7 , Пулихова, 7, Фрунзе, 3 и так далее. Одним словом, все достойное внимания в районе пл. Победы и парка им. Горького. То теперь перечень объектов премиум-класса значительно объемнее.
Так, в начале 2000-х на месте снесенных двухэтажных домов начал формироваться «золотой треугольник»: улица Гвардейская (дома 8-16), Грибоедова (дома 2, 4, 10), Чехова,3. Там же, в районе улиц Москвина и Грибоедова, расположен ЖК «Залаты Маентак». Первый дом в этом комплексе был построен в ходе реконструкции выкупленного частного дома, а далее границы застройки расширились на весь квартал.
-
- Жилая застройка по ул. Гвардейской
-
- Квартал «Залаты маентак»
Во второй половине 2000-х застройка элитными многоквартирными домами была продолжена совсем не в центре города, а в районах престижной коттеджной застройки (вблизи Национальной библиотеки и в Дроздах). Ландшафтно-рекреационные зоны с успехом заменили такой фактор, как центральное месторасположение. А комфорт и уют проживания был достигнут за счет низкоплотной застройки.
-
- Вид на коттеджную застройку и малоэтажные дома на берегу Слепянской водной системы
В прошлом году были введены в эксплуатацию ЖК «Славянский квартал» и «У Троицкого». Эти высотки не только изменили привычный скайлайн Минска (Прим. ред. скайлайн – панорама или вид на город со стороны), но и предоставили возможность приобрести жилье, из окон которого центр города виден как на ладони. До появления этих объектов в категории «пентхаусы» по большему счету выбора не было.
-
- Пентхаус в ЖК «У Троицкого»
-
- Вид из окон ЖК «Славянский квартал»
– Кроме того, не стоит забывать и о точечной застройке, – продолжил Артем Вайнилович. – Например, во дворах жилых домов по ул. Червякова в 2012 году построен 24-квартирный жилой дом. Застройщик позиционирует свой объект как «настоящий клубный дом премиум-класса». Возможно, расположение его не идеальное (все-таки дом стоит в окружении «хрущевок»), но отдадим должное – здание выглядит весьма достойно.
-
- Внешний вид клубного дома по ул. Червякова
-
- Входная группа. Клубный дом по ул. Червякова
Но настоящая «изюминка» рынка элитных квартир скрыта во дворах жилых домов в районе пл. Победы. Во дворе магазина «Каравай» и кафе «Скиф», напротив посольских особняков построены три новых дома. Первый из них заселен уже лет 5 назад. Но рекламных объявлений о продаже квартир в этих объектах не было никогда. При этом цены на жилье здесь, могу с уверенностью об этом утверждать, превышают даже уровень цен в ЖК «У Троицкого».
-
- ул. Румянцева, 7
Не могу не задать это вопрос: Кто они – покупатели элитной недвижимости и как много дорогих квартир скупили россияне?
– Безусловно, россияне в роли покупателей самых дорогих объектов рынка жилья в Минске весьма заметны. Рекламу элитных жилых комплексов можно встретить уже в самолетах, летящих из Москвы в Минск. Но я бы этот вопрос рассматривал шире. Действительно, среди покупателей немало граждан России. Но еще больше случаев, когда стороной по договору купли-продажи выступает белорус, а деньги на совершение сделки предоставляют его ближайшие родственники из России. Не стоит забывать и о белорусах, давно ведущих свой бизнес за границей, в том числе и в Российской Федерации, и приобретающих жилье в Минске за счет доходов, полученных за пределами РБ. Кроме того, как показывает практика, в случае покупки квартиры интернациональной парой, где муж – гражданин страны в Западной Европе или Ближнего Востока, а супруга – наша соотечественница, такие сделки (за редким исключением) оформляются также на имя граждан РБ.
Данные статистики, сколько конкретно квартир в Минске купили иностранцы, в том числе и россияне, будут не совсем верные. Нужно учитывать, что многие источники денежных средств для покупки жилья имеют иностранные «корни». И в премиум-сегменте удельный вес таких сделок будет значительно больше, чем в эконом- и бизнес-классе. Точные цифры назвать вам не сможет никто. Но для сравнения скажу, что я принимал участие в продаже 4-х квартир, вошедших в топ-20, и 3 из них были приобретены за счет средств, заработанных вне Беларуси.
Получается, что среди покупателей самого дорого жилья почти нет белорусов, зарабатывающих деньги в нашей стране? Или они предпочитают «не светиться»?
– Дело в том, что у белорусов, постоянно проживающих в нашей стране, гораздо больше возможностей стать собственниками элитного жилья. Это и долевое строительство, и строительство собственных коттеджей. Не говоря уже о том, что многие наши состоятельные сограждане давно успешно решили свой жилищный вопрос. А приезжие покупатели не имеют возможности «мониторить» рынок жилья в долгосрочном периоде и вынуждены приобретать квартиры исходя из текущего предложения на вторичном и первичном рынке.
Что касается «засветки», то еще одна особенность крупных сделок по сравнению с предыдущим десятилетием состоит в том, что сейчас в 99% в договорах купли-продажи случаев указываются реальные суммы.
Дело в том, что собственники успешного бизнеса, топ-менеджеры крупнейших частных компаний, ведущие спортсмены – а именно эти категории составляют подавляющее большинство покупателей премиум-сегмента из числа белорусов – уже давно решили свои вопросы с легализацией источников дохода. Годовой доход в несколько миллиардов рублей уже не вызывает удивления у налоговиков при анализе полученных деклараций. Напомню, что за 2011 год был задекларирован годовой доход и в 22,4 млрд рублей.
Если верить оценкам экспертов из финансового сектора в Беларуси не менее 10 тысяч долларовых миллионеров. В таком случае два десятка сделок по квартирам ценою в полмиллиона долларов для Минска даже маловато как-то.
На Ваш взгляд, рынок жилья в премиум-сегменте будет востребован и в дальнейшем?
– Конечно. Как говорил классик, раз в стране ходят денежные знаки, то должны быть люди, у которых их очень много. А требования к месту проживания у этих людей всегда будут отличаться от усредненных. Пока часть активных интернет-пользователей тщетно ждет стоимости квадратного метра в столице по 500 долларов, рынок премиум-жилья свою отметку в «500» уже взял. Правда, это $500 000, и за всю квартиру
Для справки: Артем Вайнилович, 35 лет. Юрист по образованию. На рынке недвижимости с 1998 года. В период работы коммерческим директором ЗАО «Универсальные юридические услуги» принимал активное участие в реализации объектов премиум-класса по заключенным с застройщиками договорам. Гвардейская, дома 8-16; Чехова, д.3; район ул.Пионерская и Тихая; Ваньковича, 55; пр. Независимости, 95а; ЖК «У Троицкого» – всего лишь часть тех топ-объектов, продажи которых проводило АН «Универсальные юридические услуги»
Читайте также:
Топ-20 самых дорогих квартир в Минске за 2012 год
