Журналист портала Realt.by, регулярно присутствуя на общественных обсуждениях, составила собственный список самых каверзных вопросов и высказываний от обычных жителей Минска застройщикам. В продолжение темы уплотнения мы решили задать эти вопросы директору консультационной компании «Вива Капитал» Вадиму Тачкину. Он, надо сказать, в долгу не остался, и очень ярко и нестандартно на них ответил.
«Строить надо, но на окраине. Все пытаются строить в центре Минска, чтобы потом подороже продать недвижимость, а при этом внутри кольцевой пустуют целые поля. Кроме того, есть много развалин или недостроев – почему бы не уплотнить их?»
–В Минске действительно есть проблема со свободными площадками для строительства. А с учетом довольно масштабных планов на каждый год (около 1.000.000 кв.м.) найти территорию для новостроек с каждым разом становится все сложнее, – рассказал директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest) Вадим Тачкин.
–Сразу хотелось бы уточнить ситуацию по поводу полей. Легкий и простой вариант, который применяли ранее (строительство на землях сельхозназначения) Президент Беларуси А.Г. Лукашенко отверг. И предложил находить иные возможности оптимального использования территорий, которые уже сейчас есть. И я считаю, что это правильно. Потому что, если не остановить этот процесс, Минск разрастется «вширь» до таких размеров, которые государство потянуть не в силах. И в итоге может появиться неограниченное количество спальных районов не обеспеченных на должном уровне инфраструктурными объектами.
Ведь что такое комфортная квартира? Это удобство от проживания не только непосредственно на ее территории, но и за пределами жилого дома, в котором она построена. Что подразумевает наличие станций метро, дорог, магазинов, поликлиник, детских садов и школ.
Яркий пример – Каменная горка. Огромный жилой массив, который был построен достаточно быстро, однако до сих пор полностью так и не обеспечен необходимыми объектами инфраструктуры. И в итоге жители внутри этого района чувствуют себя, мягко говоря, некомфортно.
Именно поэтому процесс выхода Минска за пределы МКАД был приостановлен. Даже реализацию уже практически сформированного в чертежах нового микрорайона «Зеленый Бор» сейчас заморозили в связи с тем, чтобы не получить еще один спальный микрорайон, сплошь состоящий только из жилого фонда.
Город должен быть компактным. А каким образом можно решить эту проблему? – Правильно, уплотнением и строительством в тех районах, где жилая среда уже сформирована. И, по мнению государства и чиновников, внутри Минска еще есть земли, которые используются неэффективно. Это, например, частный сектор, когда на территории в 1 гектар проживает 30-40 человек. Если эту же землю застроить многоквартирными домами, то эта цифра увеличится в сотни раз. Это абсолютно нормально для столицы, крупного города, в котором проживает более 1.000.000 человек. Мы все-таки не аграрная республика, и столица нашего государства – это современный город, где преобладают высотные здания. Частному сектору в центральной части Минска не место. Потому что в том виде, в котором он сейчас есть,он только портит город.
Культура строительства индивидуального жилого фонда у нас далека от европейских государств, где частный сектор – отдельная, ухоженная и очень красивая частичка города. В Минске это в большинстве своем неприглядные и неухоженные домишки, которые стыдно показывать гостям города. Иностранцам, которые посещают нашу столицу, демонстрируют центральные проспекты с красивой архитектурой и стараются, чтобы им не попадал на глаза весь этот частный самосторой. Ведь это нонсенс – когда в центре столицы европейского государства между дворов частного гуляют куры и гуси, а на близлежащих лужайках пасутся козы и коровы. В центральной части Москвы, Вильнюса или Санкт-Петербурга, например, такое просто невозможно. У нас же – норма, которая уже никого не удивляет.
Что же касается развалин или недостроев – то здесь сначала хотелось бы разобраться, чьи это развалины или недострой. Ведь это кто-то начал строить, вложил деньги, проработал проектно-сметную документацию, а в результате сложившихся обстоятельств не может достроить. Прийти, всё отнять и поделить, как выразился один литературный герой, будет неправильным.
Если же этот недострой – пример разгильдяйства и бесхозяйственности, а объект фактически брошен и забыт, то и в этом случае не каждый инвестор возьмется его достраивать. Потому что целевое назначение участка уже предопределено, и изменить его достаточно сложно. Т.е. если это недостроенное административное здание, то построить на этом месте, к примеру, многоквартирный жилой дом будет весьма затруднительно.
Но, на мой взгляд, территорию Минска действительно надо упорядочить. Пошагово, «погектарно» инвентаризировать весь город: где чьё, кто чем занимается, какие есть недострои и будут ли они достроены. А главное – найти и освободить неиспользуемые площадки, чтобы затем предложить их инвесторам. Однако и здесь надо понимать, что не всякая земля подойдет для строительства жилого дома: где-то назначение не то, где-то это невозможно сделать по санитарным или техническим нормам, а где-то это будет идти вразрез с уже имеющейся инфраструктурой.
«Зачем уплотнять и так перенаселенный Минск, если можно всех застройщиков отправить в города-спутники? Туда же пусть едут и приезжие «минчане»
– В этом вопросе логика наших граждан вполне понятна: «Мне хорошо, а остальные пусть за МКАД отправляются», – пояснил Вадим Тачкин. – Когда люди получали квартиры на окраинах Минска, то вокруг была настоящая деревня. И город, государство и мы все вместе своими налоговыми отчислениями в бюджет сделали из этой деревни европейскую столицу. И те граждане, которые когда-то проживали на задворках и сейчас категорически против любого уплотнения, должны понимать, что много лет назад их двухэтажные дома тоже возникли на месте чьей-то частной застройки. И владельцы этих частных домов в 50-е – 60-е годы прошлого века тоже, скорее всего, были против любого строительства и говорили: «Зачем вы сносите мое подворье? Мне не нужны эти двух-, трехэтажки, которые будут полностью закрывать мне хороший вид из окна». Просто это были не те, кто сейчас активно высказывается на форумах. Это были их родители, которые свое жилье получили в результате такого же уплотнения.
Ведь если посмотреть – кто возмущается больше всего? – Люди, которые в большинстве своем, живут в центре бесплатно. Очень немногие из них купили свои квартиры за деньги, в основном это собственники, за копейки приватизировавшие свои квартиры или получившие их по наследству.
И сейчас, когда приходит иностранный инвестор, то первое, что его удивляет: почему на территории в 1 гектар живут 50-100 человек, когда здесь могут жить 1000 – 2000? Почему этот гектар столичной «золотой» земли в центральной части так неэффективно используется? Ведь построенные на этой земле объекты недвижимости могут дать существенные поступления в городской бюджет. Будущие владельцы такой недвижимости заплатят с каждого заработанного рубля налог в госбюджет. Застройщик в процессе строительства создает новые рабочие места, а по его итогам заплатит в качестве налогов сотни миллионов рублей. В результате такого строительства государство получит дополнительные денежные средства, которые могут быть направлены как на благоустройство близлежащих кварталов, так и на строительство новых, общественно значимых и необходимых городу объектов.
Что сейчас получается? В центральной части города имеются неэффективно используемые территории, застроенные жильем, содержание которого убыточно для городского бюджета. Государство пытается ежегодно «латать» эти дома, делая текущие капремонты, которые уже мало помогают объектам недвижимости, срок эксплуатации которых давно истек. Об энергоэффективности таких объектов даже говорить не приходится. И все это за счет налогоплательщиков, деньги которых фактически вылетают в «трубу».
А к чему приводят все эти общественные обсуждения? Туда приходят люди, которые заранее ничего не хотят. У них и так уже все есть. Причем, еще раз повторюсь, они это все получили практически безвозмездно, т.е. даром.
Если бы люди в центральной части города купили дорогое жилье, доплатили за хороший вид из окна, площадку во дворе и просторную прилегающую территорию, а потом узнали бы об уплотнении, то такое возмущение можно понять.
Ведь на самом деле весь разговор очень простой. Вам не нравится, что вас уплотняют? – выкупите у государства эту землю вокруг своих объектов недвижимости, поддерживайте за свой счет ее в надлежащем состоянии, ежегодно платите в госбюджет немалый земельный налог, и тогда к вам никто не придет. Однако это никого не устраивает. Все хотят жить только за счет государства.
И что получается? Развесили на домах плакаты, сломали строительный забор, позабивали гвозди в деревья, которые необходимо спилить, чтобы подготовить площадку строительства. А ведь никто не задумывается, что все это – противоправные деяния. Это может даже повлечь какие-то травмы у тех людей, которые здесь вообще ни при чем (например, у строителей, которые просто делают свою работу).
А крики на общественных обсуждениях? – «Продажные чиновники! Все куплено и уже поделено!». Ведь это в чистом виде клевета, за которую к автору могут быть применены меры административного и даже уголовного воздействия. Причем уже наметилась определенная тенденция подстрекательства со стороны определенных лиц, которые кочуют с одного общественного обсуждения на другое и ставят перед собой задачу срыва диалога представителей государства и населения, цель которого – разъяснения позиции местных органов власти в вопросах градостроительной политики.
Люди, может, не знают, но все эти игры «в провокацию» могут очень плохо закончиться. Любые действия имеют очень четкую правовую оценку, и последствия могут быть очень жесткие. Пока государство закрывает на все глаза, но рано или поздно это может закончится, и за каждое такое голословное обвинение придется отвечать.
Поэтому, на мой взгляд, общественные обсуждения в таком их виде ничего конструктивного не несут. Спорить должны специалисты и профессионалы, представители общественных организаций, архитекторы, дизайнеры, которые могут не только аргументировано отстаивать свою точку зрения, но и соглашаться с чужим мнением, если оно имеет под собой доказательную базу. Посудите сами, как может спорить главный архитектор проекта с обычной пенсионеркой, жительницей соседнего дома? Что она понимает в нормах строительства? Чаще всего такие участники обсуждений просто кричат «не хочу, потому что у меня здесь собачка гуляет». А если таких «соседок» десять-двадцать? Получается самый настоящий балаган, куда люди приходят поорать.
Если таким путем идти и дальше, то в строительную отрасль Беларуси не придет ни один инвестор. И наша страна будет восприниматься как государство, где судьба любого многомиллионного инвестиционного проекта в сфере жилищного зависит от частного мнения нескольких десятков пенсионеров, которые в принципе не хотят, чтобы коммерсанты что-либо строили и получали от этого прибыль.
Я с уважением отношусь к нашим согражданам и к их праву высказывать свою точку зрения, но то, что я наблюдал на общественных обсуждениях, в которых наша компания принимала непосредственное участие, ни в какие ворота не лезет.
«Почему застройщики не думают о строительстве детских садиков, школ и поликлиник? Ведь Минск сейчас нуждается именно в этом»
–Ответ до банального прост. Какая основная цель у коммерческих компаний? – Получение прибыли. Из чего можно извлечь прибыль в строительстве детского садика или поликлиники? – Прибыли нет. На мой взгляд, строительство объектов инфраструктуры все-таки должно происходить за счет отчислений в госбюджет. Если нет, то для чего тогда мы платим налоги? – разъяснил ситуацию Вадим Тачкин.
–Коммерческие компании эти объекты строить не могут, потому что они решают другую задачу – снижают нагрузку на государство в части строительства жилья для тех, кто имеет в этом потребность. По крайней мере, частные компании создают товар, на который есть спрос. Детские садики и школы – это товар, на который сейчас и в будущем спроса не будет. Потому что никакая окупаемость не позволит вернуть затраченные на его строительство средства.
Другое дело, если бы застройщику были положены какие-то льготы за строительство того или иного объекта инфраструктуры. Тогда и детские садики, и поликлиники бы строились. Но льгот нет. Государство взяло на себя эту обязанность по строительству школ и т.п. И, может быть, такая позиция государства имеет под собой реальные основания. Может, если это отдать на откуп коммерсантам, строительство будет проводиться с нарушениями или обойдется дороже – нам остается только гадать.
Но заметьте – торговые центры коммерсанты строят. А еще буквально десять лет назад об этом никто и не думал. Если в Беларусь придут частные школы, элитные гимназии и детские садики, т.е. когда появятся люди, которые готовы платить, застройщики будут это строить. Потому что такое строительство внутри элитной застройки станет выгодным. И появятся минчане, которые готовы доплачивать за комфорт. Более того, они уже есть. Сейчас, чтобы устроить ребенка в хорошую гимназию, нужно становиться на очередь, и даже за деньги продвинуться по ней «вперед» будет сложно.
Еще один нюанс – социально-ориентированная политика государства, которая предусматривает равенство даже там, где его не может быть по определению. Построить коммерческий садик и ограничить туда доступ детей из многодетных семей просто нереально. Оговорюсь сразу, я очень хорошо отношусь к многодетным семьям, но скорее всего такие люди не смогут оплатить своему ребенку бутерброды с черной икрой на завтрак. А родители всех остальных детей не захотят (и не должны!) платить по чужим счетам из своего кармана.
Но многие люди в Минске готовы платить за подобный садик или школу – потребность в этом есть. Но разбавлять все это социальным аспектом, на мой взгляд, не совсем справедливо. Это как в элитный многоквартирный дом заселить многодетную семью, которая вряд ли сможет оплачивать повышенную квартплату за проживание в таком доме. Спрашивается, зачем такое делать? Они такое жилье содержать не смогут, а государство за них это делать не обязано. Получается опять противоречие.
«Почему нельзя снести неработающие заводы и строить жилые дома на их месте?»
–Самая главная причина – это очень дорого, – поделился своим мнением Вадим.– Нужно не просто выкупить этот завод и землю, на которой он стоит, но и построить такой же работающий на другой территории. Если завод пустует, но это его снос и реновация (ред. – возрождение) территории затем несет не меньшие затраты. Потому что земля, на которой стояло промышленное здание, требует определенного вложения средств в ее возрождение.
Вынос предприятия за пределы Минска тоже обойдется недешево. Причем это затраты, которые нужно производить еще до получения хоть какой-то прибыли. А реализация проекта в целом может занять около 10 лет. Это слишком длинные инвестиции, которые возможны только в тех странах, которые экономически стабильны. А любой иностранный инвестор, придя на наш рынок, вряд ли будет оперировать сроками в 15 – 20 лет.
Сейчас общее состояние экономикиБеларуси не позволяет инвестору вот так масштабно входить на рынок. Опыт компании «Итера» это доказал на примере проекта «Минск-сити». Они отказались от реализации этого проекта в тот момент, когда цена за квадратный метр в Минске стала ниже предусмотренной бизнес-планом. И, кстати, понесли немалые убытки. Но они знали, что рынок не даст за квадрат готового жилья столько, сколько необходимо для его окупаемости и получения запланированной прибыли, и поэтому свернули строительство.
Возможно, в будущем Беларусь и сможет предложить что-то интересное подобным институциональным инвесторам, но для этого нам надо идти по пути, например, Москвы. Это самый дорогой город России, где подобные мероприятия окупают себя. Чтобы нам повторить этот опыт, надо Минск сделать дорогим городом, в котором для того, чтобы качественно жить, нужно очень много работать.
Сейчас столица открыта и доступна практически всем жителям страны. Но это неправильно. Город должен так «подорожать», чтобы сюда ехали лучшие специалисты, которые будут выкладываться полностью. А у нас в Минске живет чуть ли не полстраны. Причем эти люди не помогают городу, а просто здесь числятся, нуждаются, претендуют на какие-то социальные льготы. В городе проживает очень много иждивенцев, просто потому, что это выгодно. Очень выгодно в Минске прописаться, временно «понуждаться», получить квартиру, а потом ее сдавать за $350. Чтобы заработать те же деньги на периферии нужно «пахать», не поднимая головы. И зачем, спрашивается, таким «минчанам» работать?
Кроме того, уже давно образовалась и определенная каста коренных минчан, которые точно так же не хотят работать. Это как москвичи, которые меньше, чем за $1.500 на работу из квартиры не выйдут. Какую пользу они приносят своему городу?
«Поздно пить боржоми. Уже всё уплотнено. Нам остается только улыбаться»
–А вот и нет, уплотнено еще далеко не все, – улыбнулся Вадим. – Чтобы в этом убедиться, достаточно проехать по Минску и посмотреть по сторонам, где пустуют целые территории.
В последнее время само даже слово «уплотнение» приобрело негативную окраску, но это неправильно. Люди привыкли, что уплотнение – это когда во дворе «опять встраивают многоэтажный дом вместо детской площадки». Но это не так. Есть определенные нормы и требования, которым должен соответствовать каждое вновь построенное здание.
Изначально Минск строился в те годы, когда еще было мало транспорта, мало жителей и естественно, что сейчас город требует чего-то большего. И все возмущения про слишком уж «плотный центр столицы» не имеют под собой достаточного основания. Во-первых, центр города по определению будет гуще всех остальных районов, а во-вторых, если бы на окраинах Минска было обеспечено комфортное существование, то кто бы в этот центр ехал? Ведь сейчас люди приезжают в свои районы только для того, чтобы переночевать, а вся их жизнь сосредоточена на небольшом кусочке земли в центре. Как только по городу будет более-менее равномерно распределены различного рода предприятия, вся эта толчея сама собой рассосется.
А как обычно люди возмущаются? – «Вот, на улицах много машин». Ответ прост – дороги узкие. Если бы все было спланировано на годы вперед, этой проблемы не возникло бы.
Но основные проблемы возникают не только из-за «непродуманности» системы, а скорее из-за нашей «привычки комфорта». Ведь нам лень проехать до паркинга пару остановок – гораздо проще поставить машину на той же детской площадке и возмущаться, что во дворах не хватает машиномест. В некоторых случаях даже ехать никуда не надо – паркинг под боком, но тогда уже жадность заедает заплатить за парковочное место. Так, может, если у тебя нет средств оплатить паркинг, надо продать машину? Но нет. Гораздо удобнее «втолкнуть» ее во дворе и потом возмущаться. Такой же принцип у наших сограждан, к сожалению, действует практически во всех делах.
А уплотнение, на мой взгляд, – это облагораживание территории в хорошем ее проявлении. Потому что большинство строящихся домов оснащены подземными паркингами, и хоть кто-то, но будет ставить свою машину именно туда, а не на детскую площадку.
Уважаемые читатели, а что по поводу уплотнения Минска думаете Вы? Где, по-Вашему, это сделать было бы наиболее уместно?
