Ежемесячно КУП «Минский городской центр недвижимости» (МГЦН) проводит аукционы на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений, находящиеся в коммунальной собственности г. Минска. На этих торгах можно купить и право аренды объекта общепита.
Как рассказал журналисту портала Realt.by Дмитрий Сахаров, начальник отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов Минского городского центра недвижимости, если в 2011 году в общем объеме реализованных неиспользуемых нежилых помещений объекты общепита составляли всего 2%, то в 2012 году эта цифра увеличилась до 4%.
В то же время, доля доходов от продажи объектов общепита растет из года в год. Если в 2011 году в общем объеме вырученных средств они составляли только 5%, то в 2012 году выросли до 10%.
Так, в 2011 году на аукционы выставлялись 15 объектов общепита. Право аренды реализовано лишь по 6 из них. В основном, это небольшие помещения на периферии под мини-кафе или буфеты. Общая сумма начальных цен объектов составила Br 23,8 млн., цена продажи – Br 311 млн. Начальные цены в ходе торгов выросли более чем в 13 раз.
В 2012 году на аукционы выставлялись более привлекательные объекты как по месторасположению, так и по условиям хозяйствования. Поэтому цены на них в ходе торгов существенно вырастали. Исключение составляли лишь объекты, требующие вложения больших финансовых средств, изменения целевого назначения, а также большие по площади. Из выставляемых на торги 18 объектов было реализовано 14. Общая сумма начальных цен объектов составила немногим более Br94 млн., цена продажи – Br944 млн. Начальные цены в ходе аукциона поднялись в 10 раз.
В 2012 годах достаточно большим спросом пользовались объекты общепита до 100 кв.м, находящиеся в городских парках отдыха. Например, начальная цена нежилого помещения общей площадью 50 кв.м под мини-кафе в парке Горького составляла Br5 млн., право аренды объекта продано за Br30 млн.
Пользовались спросом на аукционах и помещения под буфеты в поликлиниках, больницах. Например, право аренды помещения под буфет в больнице № 2 общей площадью 60 кв.м продано за Br160 млн. Хотя начальная цена объекта составляла всего Br6 млн. В торгах участвовало 13 участников.
В текущем году на аукционы под объекты общепита выставлялись 3 нежилые помещения, из них 2 реализованы. Например, на аукцион на 27 марта по ул.Комсомольской, 6 были выставлены помещения под пивной бар — на первом этаже, под кафе — на втором этаже и пивоварню — в подвале здания. Общая площадь помещений составила 688 кв.м, начальная цена – Br3 млн.639 тыс. Учитывая большую площадь помещения, а также значительные финансовые вложения в объект (реконструкция, разработка проектно-сметной документации и др.), лот продан единственному заявителю.
По словам специалиста, с каждым годом количество выставляемых на аукционы объектов в г.Минске снижается. Уже сегодня практически исчерпан лимит интересных для арендаторов лотов. По сути, в центре города и вовсе не осталось свободных помещений. Если такой объект выставляется на аукцион, то он реализуется с первого раза. Как правило, на подобные помещения претендуют несколько участников. Права аренды наиболее знаковых объектов были реализованы в 2007- 2009 годах.
Хиты продаж
В 2007 году с условием сохранения национальной кухни было продано право аренды кафе «Бульбяная» по пр.Независимости общей площадью 567 кв.м. Объект был выставлен на торги по начальной цене Br50 млн. 600 тыс., право аренды продано за Br600 млн. Однако, примерно год назад кафе получило новое название «Штолле». Сегодня здесь можно попробовать самый свежий пирог с разнообразной начинкой.
В июле 2008 года вместе с оборудованием на аукционе было продано право аренды кафе «Березка» общей площадью 890 кв.м. Начальная цена объекта составляла Br45 млн., цена продажи — Br500 млн. На сегодняшний день кафе сохранило свое прежнее название.
В 2009 году были проданы права аренды ресторана «Крынiца» по пр.Независимости, 18 общей площадью 1500 кв.м. Правда, лишь на повторных торгах. Дело в том, что на первом аукционе 30 июня права аренды ресторана были проданы за Br1 млрд. 400 млн. Однако победитель аукциона отказался перечислять деньги в бюджет. На повторном аукционе в августе права аренды объекта были проданы значительно дешевле — всего за Br850 млн. Начальная цена объекта составляла Br100 млн. Сейчас ресторан «Крынiца» сменил вывеску на «Golden Coffee».
В то же время, пояснили журналисту портала Realt.by в Минском городском территориальном фонде государственного имущества, за последние 5 лет не было ни одного случая продажи объекта общепита в частную собственность.
Арендная плата: договариваемся до проведения торгов
Основным критерием, исходя из которого устанавливаются размеры платы за аренду, является базовая арендная величина. К этой величине применяются коэффициенты. Поэтому на практике больше всего вопросов возникает у арендаторов именно по применению коэффициентов, которые согласовываются между арендодателем и арендатором в зависимости от экономической выгоды ведения бизнеса.
— Со своей стороны мы рекомендуем участникам аукциона согласовать все условия аренды имущества, включая размер арендной платы, до проведения аукциона, чтобы исключить в последующем возможные нежелательные последствия. – рассказывает Дмитрий Сахаров. — Это нужно в первую очередь для того, чтобы максимально определить условия будущего хозяйствования и минимизировать риски возникновения взаимных претензий арендатора и арендодателя, способных значительно усложнить жизнь обоим.
В частности, позиция МГЦН такова, что если арендодатель намерен применять наивысший коэффициент при расчете арендной платы, то арендатор должен знать об этом заблаговременно, чтобы рассчитать свои финансовые возможности. А лучше всего – ознакомиться с проектом договора аренды соответствующего помещения до участия в аукционе.
