«Мера носит ограничительный характер». Рестораторы высказались о решении Мингорисполкома о снижении арендной платы

15.06.2020 08:46
Экономика Мнение Редакция

Мингорисполком опубликовал решение от 5 июня № 1746 «Об уменьшении арендной платы». Документ поручает арендодателям снижать размер арендной платы арендаторам, у которых выручка из-за коронавируса в апреле-мае 2020 года упала на 20% и более.

«Мера кажется на первый взгляд позитивной, однако на самом деле носит ограничительный характер по сравнению с возможностями, предоставленными нормативным актом, который имеет более высокую юридическую силу», — рассказывает эксперт Ассоциации рестораторов,  юрист-лицензиат  Елсукова Марина.

Комментарий юриста-лицензиата Елсуковой Марины Анатольевны к Решению Мингорисполкома № 1746  от 5 июня 2020 «Об уменьшении арендной платы»:

Решение Мингорисполкома № 1746  от  5 июня 2020 «Об уменьшении арендной платы» арендодателям недвижимости, находящейся в собственности города Минска, предписано уменьшать по обращению арендаторовна 20 процентов размер арендной платы за период с 1 июня по 31 декабря 2020 г. за все площади, предоставленные в аренду, при условии, что снижение общего объема выручки за апрель – май 2020 г.  составило 20 и более процентов.

Мера кажется на первый взгляд позитивной, даже не взирая на необходимость подготовки и предоставления арендодателю аналитики по объемам выручки за апрель – май 2020 г. в сравнении с выручкой за январь – февраль 2020 г. либо за аналогичный период прошлого года (при необходимости обоснования сезонного характера функционирования)

Однако на самом деле данная мера носит ограничительный характер по сравнению с возможностями, предоставленными нормативным актом, имеющим более высокую юридическую силу.

В Решении делается отсылка к подпункту 8.2 пункта 8 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», которым необходимо руководствоваться при уменьшении арендной платы.

Подпунктом 8.2. Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного Указом № 150, установлена возможность применения к базовой ставке аренды коэффициента от 0,5 до 3 включительно. При этом по замыслу законодателей этот коэффициент должен устанавливаться арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества. Изменение данного коэффициента возможно по соглашению сторон и по согласованию с государственными органами.

Каких-то четких критериев выбора размера данного коэффициента законодательством не определено. На практике, арендодатели, особенно в Минске, зачастую устанавливают коэффициент спроса в максимальном размере — 3,0, не вдаваясь в какие-то дополнительные обоснования.

Согласно разъяснению Госкомимущества РБ к Указу № 143 от 24 апреля 2020 г. «О поддержке экономики» (размещено на официальном интернет-сайте ГКИ 15.05.2020) пункт 11 Указа № 143 распространяется на всех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, независимо от формы собственности, и в отношении аренды государственного имущества решение об уменьшении арендной платы может быть принято арендодателем за счет корректировки коэффициента спроса, установленного в договоре в размере от 0,5 до 3.

Сейчас на основании принятого решения Мингорисполкома возможность изменения размера данного коэффициента фактически ограничена определенным размером — 20 %, при условии выполнения условия по снижению объема выручки. Такого порядка расчета и таких критериев Указом № 150 не установлено.

Фактически, Решение Мингорисполкома дало право арендодателям лишь в определенных пределах применить существовавшую и ранее, однако плохо работавшую на практике норму Указа Президента.

Если ранее существовала хотя бы теоретическая возможность аргументировать арендодателю и договориться о снижении коэффициента до минимального размера, то теперь размер такого снижения ограничен 20 %.

Коэффициент от 0,5 до 3 включительновпервые появился в расчетах арендной платы в 2010 году в связи с принятием Указа Президента Республики Беларусь от  23 октября 2009  г. № 518. До этого применялись коэффициенты комфортности, действовавшие в более узком диапазоне. Указом № 518 было разрешено устанавливать данный коэффициент по соглашению сторон.

А уже с момента принятия Указа № 150 в 2012 году этот коэффициент устанавливается изначально Арендодателемпо согласованию с государственным органом и лишь впоследствии может быть изменен по соглашению сторон и опять же по согласованию с государственным органом.

Целью введения коэффициента называлось содействие стабилизации уровня арендной платы, более гибкий и понятный расчет.

Мнение авторов или участников интервью может не совпадать с позицией редакции! Если вы эксперт в своей области, пишите нам, предлагайте свое собственное мнение.