К середине лета покупатели квартир в Минске столкнулись с проблемой ухудшения выбора. Одни решили повременить с проведением сделки, другим пришлось доплачивать за качество, а кто-то стал пристальнее следить за предложениями на первичном рынке. Пятый месяц подряд в Минске проводится более 1000 сделок купли-продажи квартир, что не даёт ценам на них опуститься.
Спрос перестал быть рекордным, но держится на очень высоком уровне
Недостатка в покупателях столичный рынок жилья не испытывает уже полгода. По меркам прошлых лет количество сделок купли-продажи квартир в июле можно считать очень высоким. Но на фоне предыдущих месяцев активность покупателей всё же немного ослабла. Спрос по сравнению с июнем снизился на 9,1%, но на 20% превысил уровень июля 2015 года.
За 7 месяцев 2016 года в Минске было совершено на 30% больше сделок, чем за аналогичный период прошлого года.
То, что число сделок в июле начало понемногу снижаться, проявилось и в скорости сокращения объема предложения. Выставленных на продажу квартир в июле стало меньше на 4,6%. Для сравнения: в апреле и мае предложение «ужалось» на 10-12%, в июне – на 6,4%.
Влияет на происходящие летом процессы и сезонный фактор. Как правило, в разгар отпускного сезона активность продавцов падает. Часть из них забывает поддерживать свои объявления актуальными, что способствует сокращению предложения. С приближением осени начинается обратный процесс. Если покупательский ажиотаж утихнет, уровень предложения в августе на некоторое время может стать локальным минимумом.
В июльских сделках рекордное количество готовых новостроек
Важным фактором, который повлиял на всю июльскую статистику, стал рост доли готовых новостроек в общем объёме спроса. Каждая четвёртая купленная в июле квартира была новой (дом введён в эксплуатацию не более года назад). Таким высоким этот показатель в 2016 году еще не был. Последний раз доля новостроек была схожей (28%) лишь в январе 2015 года, когда ряд застройщиков некоторое время не индексировали рублёвые цены после девальвации.
Ещё в апреле на готовые новостройки приходилось лишь 8% сделок.
Если исключить из анализа новое жильё, то сокращение спроса на «чистую вторичку» оказалось куда более существенным (-19% от июньского уровня). При этом, сделок с хрущевками стало меньше сразу на 24%.
Структура проданных квартир по числу комнат претерпела значительные изменения из-за обилия готовых новостроек. Среди последних преобладали 2- и 3-комнатные квартиры. Неудивительно, что их доля в июле оказалась максимальной за последние 16 месяцев. Что касается 1-комнатных квартир, традиционно пользующихся у покупателей наибольшей популярностью, то их по сравнению с июнем купили на 20% меньше.
Такие кардинальные изменения в структуре проданных квартир нашли отражение в динамике средней цены сделок. Продолжения роста, который мы наблюдали в мае и июне, не произошло. Впрочем, снижения также не последовало. Средняя цена на квартиры, рассчитанная по данным зарегистрированных сделок купли-продажи, не изменилась и остаётся на уровне 1105 $/м2. При этом, цены на 1- и 2-комнатные квартиры в июле увеличились, а 3-и 4-комнатные показали негативную динамику.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1178 $/м2 (+1,0% за месяц) – $41 500;
· 2-комнатные квартиры: 1092 $/м2 (+1,4%) – $56 000;
· 3-комнатные квартиры: 1014 $/м2 (-3,2%) – $71 000;
· 4-комнатные квартиры: 977 $/м2 (-3,4%) – $75 750.
Положительная динамика средних цен предложения сохранялась на протяжении каждой июльской недели. Продавцы квартир до минимума сократили скидки, подавляющее большинство тех, кто не продал квартиру в июле, не корректировали цены в объявлениях. А таких собственников, которые решили переписать «ценник» в сторону повышения, по сравнению с маем и июнем стало больше.
По темпам роста цен в июле лидировали кирпичные хрущевки и брежневки (+1,2%). У современных каркасно-блочных и кирпичных домов рост был самым незначительным и составил 0,4%.
Три четверти столичных микрорайонов отметились в июле ростом среднего ценового уровня. Более того, 40% всех жилых зон Минска завершили месяц с показателем +2% и выше. Снизились цены в таких микрорайонах, как Лошица, Юго-Запад и Ангарская.
Помимо Минска, положительная динамика цен на квартиры была зафиксирована в Москве. За последние полгода долларовые цены в столице России выросли на внушительные 18%. В Киеве, в отличие от Москвы и Минска, снижение цен продолжается и летом. За июль квартиры в украинской столице подешевели на 1,6%, а всего с начала года падение превысило 10%.
Июльских данных из Варшавы и прибалтийских столиц еще нет, но укрепление национальных валют будет способствовать там росту долларовых цен на квартиры.
Результаты июля вписываются в канву происходящих в последние месяцы процессов. Общее качество предложения продолжает ухудшаться, что во многом определяет поведение покупателей. Некоторые из них, имеющие ограниченный бюджет, решают повременить с покупкой и дожидаются появления объектов, соответствующих их требованиям. Это прослеживается на примере самых бюджетных сегментов – хрущевок и типовых панельных домов советской эпохи, где сделок стало ощутимо меньше.
Другая группа покупателей, которых интересует более качественное жильё, продемонстрировали готовность доплачивать за привлекательное предложение. В июле стало больше сделок с квартирами, построенными в последнее 10-летие, с ценой на 5-10% выше средней для этого сегмента во II квартале.
Наконец, третья группа покупателей всё пристальнее обращает внимание на ту часть первичного рынка, которая представлена готовыми квартирами. С апреля резко сокращается предложение на “вторичке”, и с тех пор доля новых квартир в общем объёме сделок растёт. Июль стал апогеем этого процесса. Интерес к одной из столичных новостроек, которая была сдана перед самым стартом продаж, стал лакмусовой бумажкой текущего состояния спроса. Рынок «проглотил» привлекательное предложение за очень короткий временной отрезок.
Если активность покупателей в августе продолжит снижаться, можно будет говорить о том, что ажиотаж постепенно спадает. Несмотря на то, что рынок находится в минимальной ценовой нише за последние 10 лет, даже она в конце концов будет заполнена. Главный вопрос заключается в том, как будет происходить возврат к норме.
Для резкого обвала спроса необходимы внешние шоки, которых пока не прослеживается. При размеренном сокращении числа сделок, ещё несколько месяцев рынок будет находиться в условиях повышенного спроса. В такой ситуации дальнейший рост средней цены реальных сделок не должен стать неожиданностью.
