Через 5 месяцев вступит в силу новый указ Президента № 109, который значительно расширяет возможности и защищает права граждан при приобретении жилья в лизинг.
Что такое лизинг, как купить квартиру (дом) в лизинг, кто проводит лизинговые сделки, сколько придется платить по счетам — все эти и другие вопросы мы обсудили с разработчиками нового документа, представителями застройщика и лизингодателя на заседании «круглого стола» в конференц-зале Evente, который был организован порталом Realt.by.
Напомним, что физические лица получили возможность приобретать жилье в лизинг с 1 сентября 2014 года. Именно с этой даты вступил в действие соответствующий указ Президента № 99.
— Указ № 99 стал первым шагом к внедрению в Беларуси лизинга для физических лиц не для предпринимательских целей. До этого времени в республике такой формы лизинга не было вообще. Нам надо было понять, будет ли работать этот новый финансовый инструмент, и оценить возможности для дальнейшего его развития, — говорит Александр Дедков, начальник отдела регулирования лизинговой деятельности управления регулирования небанковских операций Национального банка РБ.
Однако в указе № 99 была прописана только одна норма, регулирующая особенности лизинга для физических лиц не для предпринимательских целей. Собственно она и позволила приобретать в лизинг и жилые помещения.
Применение данной нормы на практике подтвердило, что законодательство о лизинге жилых помещений необходимо развивать. С этой целью был разработан и 6 апреля 2017 года подписан Президентом указ № 109.
— Сегодня уже можно говорить о том, что с принятием данного документа в республике создана необходимая правовая база для предоставления в лизинг жилых помещений физическим лицам, — уточняет Александр Дедков.
«АСБ Лизинг» — единственный лизингодатель
Поскольку законодательство о приобретении жилья в лизинг «хромало», данный инструмент не получил широкого распространения на практике. Единственной лизинговой организацией, у которой можно было купить жилье в лизинг, была, да и остается до сих пор — ООО «АСБ Лизинг» (учредитель — ОАО «АСБ “Беларусбанк”»).
Инструмент работает так. Сначала лизинговая компания приобретает квартиру у продавца, а затем передает ее своему клиенту — лизингополучателю на условиях финансовой аренды с правом последующего выкупа в собственность.
— На сегодняшний день наша компания уже заключила порядка 80 договоров лизинга жилых помещений. Большинство сделок оформлено с молодыми семьями в Минске. Тем не менее, у нас есть свои представительства и в регионах Беларуси, где также оформлены сделки по покупке жилья в лизинг, — рассказывает Илья Востриков, заместитель начальника отдела лизинговых услуг физическим лицам ООО «АСБ Лизинг». — Сейчас мы приводим действующие договоры лизинга в соответствие с нормами нового указа. Все наши ставки привязаны к ставке рефинансирования Нацбанка. Как только регулятор меняет ставку, а в 2017 году она каждый месяц снижалась на 1 процентный пункт, мы всегда уменьшаем платежи по договору. Это тоже положительно влияет на рост популярности лизинговых услуг для физических лиц. Снижение ставки рефинансирования и стабильность в экономике повышают спрос на лизинговые услуги.
Сергей Шиманович, директор Ассоциации лизингодателей Беларуси, говорит о том, что платежи по договору лизинга жилых помещений осуществляются строго в белорусских рублях.
— Наша компания вступила в партнерскую программу с «АСБ Лизинг» в мае 2016 года. В то время, когда банки предлагали кредиты под 35-40% годовых, лизингодатель предложил революционные условия на рынке. Приобрести квартиру в лизинг можно было по ставке 25% годовых на 15 лет в белорусских рублях с привязкой к ставке рефинансирования Нацбанка. При этом регулятор планировал снижать СР и впоследствии четко следовал этому курсу. Количество звонков в «АСБ Лизинг» и в наш отдел продаж сразу выросло в разы. Люди заинтересовались этой лизинговой программой. Учитывая низкую ставку, многие искали, в чем кроется подвох, хотя на самом деле его не было, — рассказывает Павел Сенько, начальник финансового отдела группы компаний «А-100 Девелопмент».
На каких условиях можно заключить договор сегодня
В настоящее время договор лизинга на приобретение квартиры в «АСБ Лизинг» заключается на максимальный срок до 20 лет. Ставка на первые два года фиксированная и соответствует ставке рефинансирования Нацбанка — 14% годовых. Начиная с третьего года выплат СР увеличивается на 2 процентных пункта. Авансовый платеж составляет 20% от стоимости жилья.
Рассчитываем платежи
Сделать точные расчеты лизингового платежа достаточно сложно. Они зависят от многих факторов: стоимости жилого помещения, срока лизинга, размера авансового платежа, платежеспособности лизингополучателя и др.
Тем не менее, в «АСБ Лизинг» нам сделали примерные расчеты с совокупным ежемесячным доходом лизингополучателя в 934 рубля.
При покупке в лизинг квартиры общей площадью 62 кв.м стоимостью 105 тыс. рублей на 20 лет и авансовом платеже 20%, лизинговый ежемесячный платеж составит в среднем 850 рублей.
Приобретая квартиру-студию общей площадью 32 кв.м стоимостью 56 тыс. рублей на 15 лет и авансом 25%, лизинговый платеж в среднем будет равен 500 рублям.
— Лизинговые ставки в «АСБ Лизинг» сегодня зачастую ниже процентных ставок по кредитам в банках, если, конечно, не брать в расчет государственную поддержку в виде льготных кредитов. Мы говорим о рыночных механизмах, а лизинг — это рыночный финансовый инструмент. Давно прошли те времена, когда лизинговые организации выступали просто посредниками в сделке: пришел в банк, взял кредит, добавил маржу и все. Поэтому лизинговые платежи были дороже кредитов, — уточняет Сергей Шиманович. — Сейчас более 50% сделок финансируется за счет собственных средств лизинговых организаций, которые инвестируются либо на рыночных условиях, либо ниже рыночных, чтобы конкурировать с другими финансовыми институтами.
— Наша компания, как застройщик, заинтересована в быстрой продаже квартир. Поэтому мы предлагаем своим покупателям все финансовые инструменты, включая лизинг. Но есть один нюанс. Наши квартиры очень хорошо продаются на этапе строительства, а в лизинг можно приобрести только готовое жилое помещение, — говорит Павел Сенько.
Как защитили лизингополучателей
Ежемесячные лизинговые платежи зафиксировали
Согласно новому указу «изменение средней цены квадратного метра жилого помещения, ставок арендной платы или рыночной стоимости одноквартирных жилых домов или квартир, аналогичных одноквартирному жилому дому, квартире, являющимся предметом лизинга, а также иные факторы и обстоятельства, не влияющие на размер фактически понесенных лизингодателем затрат (расходов), связанных с заключением и исполнением договора лизинга жилого помещения, не влекут увеличения размеров предусмотренных договором лизинга жилого помещения лизинговых платежей и (или) стоимости предмета лизинга».
Александр Дедков поясняет, что на практике договор лизинга сравнивают с договором найма жилого помещения коммерческого использования. В зависимости от рыночных условий ставки аренды могут расти. В этом случае по аналогии лизингодатель мог увеличивать лизинговый платеж пропорционально росту арендной ставки — например, с $200 до $300.
— По новому указу лизинговая компания лишается такого права на том основании, что она не понесла каких-либо дополнительных расходов в связи с ростом ставок аренды на другое имущество, — уточняет представитель Нацбанка.
Разбираемся, что такое лизинговый платеж
Сергей Шиманович поясняет, что лизинговые платежи включают три составляющие. Первая — затраты лизинговой компании на приобретение самого предмета лизинга (квартиры, дома). Вторая — инвестиционные затраты на совершение договора лизинга. Третья — вознаграждение лизинговой организации.
— По новому указу все эти составляющие не могут произвольно меняться лизингодателем, за исключением тех случаев, когда речь идет о возмещении инвестиционных затрат. Если лизингополучатель и лизингодатель придут к согласию, то лизинговая компания может не менять платежи и по инвестиционным затратам, — уточняет директор Ассоциации. — Лизинговые организации и раньше не могли повышать стоимость предмета договора. Но не было жесткого запрета на изменение прочих составляющих платежа в зависимости от рыночных условий. Поэтому по договорам лизинга жилья лизингополучатель однозначно может быть уверен, что размер лизинговых платежей может быть изменен только в случае изменения инвестиционных затрат лизингодателя, связанных с исполнением договора лизинга.
Если говорить о вознаграждении лизинговой организации, то оно напрямую зависит от стоимости привлеченных ресурсов в банках.
— Наша лизинговая организация привлекает ресурсы на покупку квартиры в ОАО «АСБ “Беларусбанк”», — говорит Илья Востриков. — Мы также нарабатываем практику, когда застройщик частично компенсирует нам затраты по вознаграждению на первые периоды срока действия договора лизинга. Это позволяет компании снижать лизинговую ставку и делать ее более привлекательной для лизингополучателя.
Требования к лизинговым организациям ужесточили
— Новым указом установлены повышенные требования к лизинговым организациям. Лизингополучатель, заключая договор с лизинговой организацией, должен быть уверен, что она надежная, финансово устойчивая и добросовестная, — говорит Дедков.
Уставный фонд лизинговой компании должен составлять не менее 250 тыс. рублей. Размер собственного капитала лизингодателя, с учетом субординированных кредитов (займов) и некоторых особенностей в исчислении, должен быть не менее 2,5 млн рублей.
Заинтересовались ли лизинговые компании данным видом лизинга после выхода нового указа?
— К нам стало поступать больше звонков от лизинговых компаний. Они интересуются, как исполнять указ, прорабатывают возможные конкретные схемы работы. Документом значительно упрощен порядок получения права заниматься лизингом жилья. Для этого лизингодателю надо только направить в Нацбанк уведомление, что компания соответствует всем предъявляемым к ней требованиям и планирует оказывать данный вид услуг. Мы, как регулятор, по окончании каждого квартала будем получать от них отчет и на основании него делать заключение о соответствии лизинговой организации предъявляемым требованиям, — отвечает начальник отдела регулирования лизинговой деятельности Нацбанка.
Директор Ассоциации лизингодателей говорит о том, что члены профессионального сообщества хотели бы видеть в документе не такие высокие требования, предъявляемые к ним со стороны регулятора. Но многие из них уже сегодня крепко стоят на ногах и соответствуют этим требованиям.
— По итогам 2016 года 10 компаний из 26 работающих на рынке уже удовлетворяют новым требованиям регулятора в части уставного фонда. Чистый актив компании, которая занимает первое место в этом рейтинге, составляет 345 млн рублей. Есть ряд организаций, которые по активам превосходят банки. Лизинговые компании — достойные финансовые институты. Потребителям надо просто понять суть лизинга и преодолеть часто существующий психологический барьер, связанный с тем, что приобретаемый по договору лизинга предмет находится в собственности лизингодателя до момента полного его выкупа лизингополучателем, — уточняет Сергей Шиманович.
Доходы подтверждаем из разных источников
Лизинговая компания является собственником квартиры и по сравнению с банком может предъявлять менее жесткие требования по обеспечению платежеспособности лизингополучателя.
Лизингодатель, кроме справки о совокупном доходе, может учесть иной, но постоянный и длительный источник дохода лизингополучателя. Им, в частности, может быть выписка с банковского счета.
Илья Востриков акцентирует внимание на том, что для оформления лизинга их компания потребует от лизингополучателя минимальный пакет документов.
— Но приобретение квартиры — это не покупка холодильника, телевизора или другого предмета длительного пользования. Принимая серьезное и взвешенное решение о покупке такого дорогостоящего товара на длительный срок, как квартира, человек должен осознавать все последствия сделки, — говорит Илья Востриков.
Самый больной вопрос — право собственности
Не стоит забывать, что, приобретая квартиру в лизинг, вы не можете быть ее полноправным собственником до полного выкупа у лизинговой компании. Но бояться того, что лизингодатель заберет у вас жилое помещение и не возместит уже внесенные лизинговые платежи, если вы вдруг не сможете платить по счетам, тоже не стоит.
В указе № 109 предусмотрены механизмы защиты лизингополучателя и в этом вопросе. Если на момент расторжения договора лизинга лизингополучатель уплатил более 50% стоимости предмета лизинга, то ему возвращается разница между рыночной стоимостью квартиры на момент возврата лизингодателю и теми инвестиционными расходами, которыми он остался должен лизингодателю.
Рассмотрим пример. Допустим, что на момент заключения договора лизинга квартира с учетом инвестиционных расходов стоила Br100 тыс. На момент его расторжения лизингополучатель уплатил 60% стоимости квартиры (Br60 тыс.). При возврате лизингодателю производится рыночная оценка имущества. По ее результатам стоимость квартиры на момент возврата возросла до Br120 тыс. В этом случае лизингодатель должен будет возместить лизингополучателю Br80.
— В указе мы также предусмотрели, что если лизингодатель по каким-то причинам дважды не исполняет свои обязательства по лизингу, то это не является основанием для расторжения договора. Но если он не платит и дальше, данный факт может рассматриваться, как система. В этом случае появляются основания для расторжения договора лизинга. Но даже если договор расторгнут по вине лизингополучателя, и он возместил более 50% стоимости жилого помещения, ему будет возвращена полагающаяся по закону разница, — уточняет Александр Дедков. — Если договор расторгается по вине лизингодателя, то даже если лизингополучатель возместил 20% от стоимости предмета договора, то все равно применяется прописанный в указе порядок возврата денег.
— В нашей практике были случаи, когда лизингополучатели не могли вовремя вносить лизинговые платежи по договору. Но мы всегда шли им навстречу по уплате основного долга на первые год или два, если эти трудности были временными, — уточняет Востриков. — ООО «АСБ Лизинг», являясь клиентоориентированной компанией, всегда стремится учесть пожелания и найти индивидуальный подход к каждому лизингополучателю.
Например, мы готовы пойти навстречу клиенту при построении индивидуального графика лизинговых платежей с учетом его реальных возможностей (отсрочка или минимальная сумма по уплате основного долга на первые годы действия договора лизинга с целью снижения финансовой нагрузки и предоставления возможности осуществления ремонтно-строительных работ, приобретения мебели и другого имущества для заселения в жилое помещение).
Более того, компания готова гибко реагировать в случае возникновения у лизингополучателей финансовых трудностей при оплате лизинговых платежей, принимая во внимание каждый конкретный случай. Единственное требование к физическому лицу — заблаговременно уведомить нас о возможных финансовых проблемах для своевременного урегулирования этого вопроса.
Квартира по лизингу может переходить по наследству
Важным является и то, что права и обязанности по договору лизинга могут переходить по наследству. Если лизингополучатель признан безвестно отсутствующим, то любой совершеннолетний член семьи имеет право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору.
Если вдруг лизинговая компания обанкротится или будет принято решение учредителей о ее ликвидации, предмет лизинга перейдет к другому лизингодателю. Но это никак не ухудшит положение лизингополучателя. Для него будет действовать договор, заключенный с прежним лизингодателем.
Оплачиваем коммунальные платежи как физлица
Решен вопрос и по оплате коммунальных услуг. Лизингополучатель оплачивает ЖКУ точно по таким же тарифам, как и собственник или наниматель жилого помещения. Собственно, такой же принцип действовал и ранее, но для этого надо было заключать дополнительный договор найма жилого помещения.
— Преимущество лизинга заключается еще и в том, что он работает по принципу «одного окна». Все процедуры по государственной регистрации, содействию в заключении договоров на обслуживание в жилищно-эксплуатационных организациях, страхованию жилого помещения берет на себя лизинговая компания. Причем застраховать квартиру она может по сниженным расценкам. Оплата этой услуги лизингодателя прописана отдельной строчкой в лизинговом платеже, — поясняет Дедков.
Правоустанавливающими документами для лизингополучателя являются договор лизинга и свидетельство о возникновении обременения финансовой аренды. В агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру регистрируется не только сам договор лизинга, но и право финансовой аренды. Этот документ служит дополнительной защитой для лизингополучателя от недобросовестного лизингодателя.
Лизингополучателю не надо ходить и в расчетно-справочный центр. Лизинговая компания в течение 7 дней со дня подписания договора лизинга отправит его в местный исполком. Там его зарегистрируют, а копию договора направят в расчетно-справочный центр. Документ служит основанием для начисления платы за ЖКУ.
Кого имеет право зарегистрировать лизингополучатель
Без согласия лизингодателя лизингополучатель может зарегистрировать в жилом помещении близких родственников — супруга (супругу), родителей и детей.
С согласия лизинговой компании регистрируются остальные родственники (братья, сестры, дед, бабка, внуки и другие). Кроме того, в случае подписания с иными лицами соглашения о признании их членами семьи лизингополучателя последние также могут быть зарегистрированы, с согласия лизингодателя, по месту проживания в жилом помещении, полученном в лизинг. Все эти лица получают право пользоваться жилым помещением, а при достижении совершеннолетия несут солидарную с лизингополучателем ответственность по исполнению договора.
Лизингополучатель и члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения в течение 30 дней после расторжения договора лизинга без предоставления другого жилья.
Лизинговая компания может навестить вас на дому
— В соответствии с условиями договора лизинга лизингодатель ежегодно по согласованию с лизингополучателем проводит проверку жилого помещения. Во избежание недоразумений и претензий со стороны лизингополучателей, мы предварительно за 7 дней предупреждаем физическое лицо о проведении проверки. Главное для лизингодателя, чтобы предмету лизинга не был нанесен ущерб, — говорит Илья Востриков.
Лизинговые платежи по договору, как и кредит, можно выплатить досрочно, но не ранее года после подписания документа.
По мнению участников «круглого стола», лизинг финансовой аренды — один из инструментов, предложенных гражданам для решения жилищного вопроса. Однако по сравнению с кредитом он более гибкий и жизнеспособный.
Фото: Глеб Канаш
