Во время одного из репортажей Сергей Нестеров, директор строительной компании «Белреконструкция», обмолвился о том, что считает доминирующее мнение в стране о кризисе преувеличенным. Он уверен, что нет ничего страшного в новых экономических условиях. Но после добавил, что его компания 25 лет на рынке, строит хорошие дома, но, если в ближайшее время не будет найден и куплен приемлемый участок, компанию придется сократить или вовсе закрыть.
Все мы знаем, что время сейчас непростое. Появились новые условия для работы, под которые нужно подстраиваться. В такие периоды многие компании как никогда нуждаются в кредитовании, неких льготных условиях, поддержке. Даже самые сильные могут сдаться.
Сейчас компания «Белреконструкция» работает над двумя проектами — административным зданием в Минске и многоквартирным жилым домом в Фаниполе. Еще одна новостройка находится в стадии продажи. Причем цены застройщик на нее вовремя снизил.
— На сегодня нет никаких участков на аукционах, которые мы могли бы купить для дальнейшего строительства домов или офисных зданий. Мы готовы покупать площадки с обременениями, однако в пределах разумного. Сейчас значительно снизилась рентабельность, а значит, и срок возврата вложенных средств. Сейчас все спокойно говорят о сроках возврата 7-10 лет, и мы тоже это принимаем. Но если обременения настолько велики, что срок окупаемости переваливает за 20 лет, то это слишком большие риски.
Мы на рынке 25 лет. В первые 10 лет работы мы брали кредиты. Мы строили жилье, административные здания, инвестировали в развитие материально-технической базы. Причем все это происходило в 2006-2008 годах — в очень сложное для всех время.
Мы обращались к городским властям по вопросу приобретения участка, однако пока все безрезультатно. Есть действующий порядок, который предполагает приобретение земельных участков через аукцион. На одном из них мы были единственными претендентами. Однако в последний момент объект сняли с аукциона по непонятным причинам.
У меня логичный вопрос: почему строительная компания, у которой есть деньги, специалисты и желание работать, не может купить участок для строительства? Почему землю под застройку получают те, кто декларируют особые условия инвестирования, а строят как обычные белорусские застройщики с привлечением дольщиков? И я сейчас не хочу вести речь о том, что нужно сделать, чтобы «Белреконструкции» хорошо жилось. Речь о том, что сделать, чтобы прибыльные предприятия могли продолжать работать. Из наших доходов складывается налогообложение, доходы семей наших строителей, которые, в том числе, строят квартиры в наших домах.
Сказать, что Минск насыщен площадками, нельзя. Но есть объекты, за которые мы были бы готовы взяться. Однако всегда есть какие-то причины отказать.
— Людям нужно говорить, что кризиса нет. Смотрите, зимой нет клубники или черешни, ну не растет она. Но мы же не говорим, что наступил клубничный кризис зимой. Народ говорит, что нет денег, но при этом в новогоднюю ночь у всех ломятся столы от еды, все дарят друг другу хорошие подарки. На 14 февраля, на 8 Марта, 23 февраля мы активно тратим, что бы ни происходило с нашей экономикой и зарплатой.
Плюс, как только меняются курсы валют, наше население бежит покупать 18-й телевизор, 3-й холодильник или еще одну машину за $3 тыс. Поэтому нет никакого кризиса, условия жизни поменялись, а улучшать их нужно не с помощью еще одного телевизора, а путем долгосрочных, серьезных вложений. Да, порой у граждан нет приемлемой программы финансирования для покупки квартиры, однако можно найти выход из ситуации.
Имея среднюю заработную плату, уже можно подумать о покупке квартиры с рассрочкой платежа от застройщика. На рынке есть такие предложения: за $700 в месяц можно построить большую квартиру, расположенную, например, на проспекте Дзержинского или в Фаниполе. За три года можно все выплатить и иметь свое жилье. У нас в стране достаточно людей, которые зарабатывают Br10-15 млн в месяц. Если в семье работаю двое, то их совокупный доход — Br25-30 млн. C этой суммой уже можно говорить о постепенной покупке квартиры. Ясное дело, что в этот период придется немного ужаться. Например, пожить какой-то период у родителей, снять квартиру подешевле, продать машину и т.д.
Плюс я могу смело говорить об отложенном спросе. Нам часто звонят люди, просто чтобы уточнить и спросить. Разговор получается предметным, что говорит о наличии средств у потенциального покупателя. То есть у людей есть деньги, но они ждут, когда цены упадут еще больше и все СМИ объявят: «дно уже достигнуто, можно покупать».
— Себестоимость «коробки» панельки — $500 за кв.м, однако к этому нужно прибавить стоимость участка, сети, отселение. Вот и получаем что-то около $1 000. Мы специально спрашивали у разных домостроительных комбинатов, сколько у них стоят панели разных серий, смонтированных на объекте. $475 — это минимальная цена на сегодня.
Наш дом «Вилла Рива» изначально планировали продавать за $3 тыс. за квадрат. Поэтому и строили его со значительными вложениями в качество и эксклюзивность предложения. Теперь же, учитывая ситуацию, мы продаем его за $1,6 тыс. Многие объекты не снизили свои цены, так как им нет аналогов, у них нет конкурентов, зачем снижать? Мы снизили цены, потому что нас интересует окупаемость в короткие сроки. Поэтому мы приняли решение ценник урезать почти в два раза. Недвижимость имеет свой срок годности. Если квартира не продается 5 лет, то у покупателя есть вопросы на этот счет. К дорогой квартире нет вопросов до трех лет, после клиенты сомневаются.
— Кроме того, что строительным компаниям не выделяют участки, есть еще одна проблема: это завышенное давление контролирующих органов. У нас в стране хорошо отлажена работа с аттестатами и сертификатами. Этого уже достаточно, чтобы в отрасли трудились только грамотные специалисты. Да, есть бракоделы, но почему-то они все равно как-то работают и их не контролируют больше, а на людей, которые хорошо делают свою работу, продолжает оказываться давление.
Еще один нюанс: почему мы строим так много панельных домов? Мы европейская столица, но при этом наш город в большинстве своем состоит из «панелек». Пусть кто-то решит покрасить эти дома краской получше, но это все равно «панель». И я не согласен с мыслью, что раз люди покупают, значит им это нужно.
В Фаниполе мы строим монолитно-каркасный дом повышенной комфортности. Рядом с нашим домом стоит обычная панельная новостройка. Наш дом хоть и дороже, но продается лучше. Это говорит о том, что люди хотят покупать жилье хорошего качества. У нас все не так плохо, как об этом говорят. У нас дела обстоят гораздо лучше, чем, например, в Румынии, Болгарии. Да, у них растут персики, но на этом все. У нас гораздо лучше ситуация, чем в Латвии. Когда там цена на недвижимость резко упала вниз, многие образованные люди поехали в Ирландию собирать клубнику, в Германию трудиться простыми рабочими. У нас так не произошло.
— Как построить квартиру молодой паре? Могу рассказать на примере наших программ. Один кв.м в нашем доме в Фаниполе стоит $800. Мы даем рассрочку платежа, но без процентов. Первый взнос исходя из возможностей клиента. После заключения договора передаем квартиру уже через месяц. То есть вы уже живете в своей квартире и выплачиваете раз в месяц ту сумму, которую тратите на съем арендного жилья.
К такому раскладу готовы не только мы, но и другие застройщики. Если человек придет и скажет: «Я готов платить такую-то сумму в месяц, но без первоначального взноса». Застройщик пойдет ему на встречу. Об этом нужно рассказывать людям, объяснять им.
Фото: Феликс Сиваков
