«Новые районы Минска, которые сейчас считаются престижными, через поколение станут местами жизни людей с низким доходом и социальными проблемами» — Даниэль Крутцинна, бизнесмен. Видео интервью

Мнение тех, кто приехал работать в Беларусь из другой страны, кто ведет бизнес одновременно в разных странах мира, наблюдает их экономическое развитие, для нас всегда интересно. Поговорить о недвижимости, инвестициях и о том, как молодым белорусам решать свой жилищный вопрос, согласился Даниэль Крутцинна, управляющий партнер международной консалтинговой компании Civitta.

Об инвестициях в Беларусь и условиях для них

— Инвестор не ждет стабильности в стране, он ждет доходность. В стране менее стабильной он ожидает больший доход, в стране, где все стабильно, он готов к меньшему доходу. Здесь вопрос в относительности, рискованности. В этом спектре Беларусь находится там, где инвестиции оцениваются как высокорисковые с точки зрения макроэкономической стабильности страны, общих рисков ведения бизнеса. Поэтому инвестор ожидает здесь высокую доходность, но это не говорит о том, что он не готов сюда идти.

О приватизации государственных предприятий

— Вопрос о приватизации можно рассматривать в контексте показателя, который правительство поставило с точки зрения привлечения иностранных инвестиций. Если привлечь тот огромный объем инвестиций, который запланировало государство — более $27 млрд, то мы не обойдемся без приватизации предприятий.

Если абстрагироваться от планов пятилетки, то я считаю, что сейчас не лучшее время для приватизации. Нужно готовить компании к этому, нужно сделать их более прозрачными. Начинать нужно с приватизации небольших предприятий. Многие из них сейчас стоят в приватизационных списках и продвигаются через посольство. Вы представляете, я думаю, насколько иностранным инвесторам интересен условный «Новогореловский улейный завод». Такие заводы можно было бы запросто отдать местным управленцам или трудовому коллективу. Я думаю, что такие институты, как Банк развития, могли бы создать специальную программу под кредитование местных руководителей, чтобы они могли выкупить эти предприятия. Польша так сделала в начале 90-х достаточно успешно. Естественно, часть этих компаний вымерла, но часть стала крепким средним бизнесом. Практика показывает, что частная собственность более эффективна. 

«Новые районы Минска, которые сейчас считаются престижными, через поколение станут местами жизни людей с низким доходом и социальными проблемами» — Даниэль Крутцинна, бизнесмен. Видео интервью

Из зданий неуспешных заводов — креативные площадки и лофтовые офисы 

— Что касается таких крупных предприятий, как МАЗ, то их нужно очень долго готовить к приватизации. Другой вопрос в том, что нужно ли, чтобы такие предприятия занимали интересные места в городе. Например, завод «Горизонт». Я считаю, что площадки, которые представляют какую-то ценность с точки зрения недвижимости, нужно освободить под креативные проекты, тем более что завод все равно не задействован на 100%.

Например, мы видим, что на объекты между проспектом Машерова и улицей Киселева может заселиться творческий кластер людей. Снизу там можно сделать офисы, а сверху креативные пространства. Для этого не нужно все сносить. В наше время все сносить и заново строить какие-то громадные комплексы слишком дорого, и не факт, что это быстро окупится. Можно заниматься реконструкцией, как это происходит на улице Октябрьской. Это будет интересно людям творческих профессий, дизайнерам, также «айтишникам». Можно перестроить эти площадки в офисы лофтового типа для креативных индустрий, где могут быть и разные рестораны — то, что сейчас растет и процветает.

Почему этого не происходит? Я не знаю всех деталей, но, наверное, это связано с приватизацией и выкупом этих территорий. Эти процессы очень бюрократизированные и продвигаются сложно.

У того же «Горизонта» были амбициозные планы найти инвестора, который на всей территории построит жилой квартал на полмиллиарда долларов США. Это при нынешних условиях спроса нереально. Поэтому я бы на месте государства переориентировался и отдал бы эти площадки инвесторам, который не хотят все полностью сносить, а просто хотят перестроить, как это было сделано в восточном Берлине, Праге, Будапеште. Инвесторы там есть, потому что от них не требуют сразу громадных вложений, это может происходить постепенно. Ведь как только у инвестора появляется право собственности, склонность к вложениям только улучшается.

Сделать из этих площадей жилье, на мой взгляд, менее коммерчески успешная идея, так как рынок жилья в Минске сейчас не самый живой, плюс платежеспособность населения упала. Много жилья уже построено, также есть конкуренция с государственным застройщиком. Делать обычные офисы тоже неудачная идея, потому что арендные ставки упали, рычаг местного финансирования слабый, у банков денег гораздо меньше. Но если реконструировать эти здания, сделать их сразу под IT-компанию или любую другую — это уже совсем другое дело. Важно предложить то, чего на рынке еще нет. 

«Новые районы Минска, которые сейчас считаются престижными, через поколение станут местами жизни людей с низким доходом и социальными проблемами» — Даниэль Крутцинна, бизнесмен. Видео интервью

О частном домостроении и панельный домах

— Минск — единственный город в Беларуси, который растет, в котором повышается покупательская способность, идет процесс урбанизации. Рано или поздно люди перестанут жить в панельных домах, в таких районах, как Малиновка, Курасовщина или Шабаны. Люди, у которых достаток чуть больше среднего, захотят жить за городом. Сейчас туда притягивается и инфраструктура. Постепенно это становится не жизнью в деревне без туалета, а нормальной загородной жизнью жителя столицы в коттеджном домике. Если строить частные дома стоимостью от $300 тыс., то будут ли они пользоваться спросом, большой вопрос. Если создавать что-то подешевле, то почему бы и нет.

Каждый город имеет свою историю. В Лондоне, например, эта история связана с понятием «империя мира», миграцией. В Берлине — это история двух городов, где, например, западная часть имеет кардинально отличающуюся от востока архитектуру. Когда страна становится богаче, а доходы населения выходят за определенный уровень, тогда люди начинают хотеть жить в индивидуальных домах, где есть свой огород и где не нужно уплотняться.

Нужно быть готовыми к тому, что новые районы, которые сейчас строятся в Минске и считаются престижными, через поколение станут совсем непривлекательными и будут местами для жизни населения с низким доходом, с определенными социальными проблемами. Люди, у которых высокий доход, будут хотеть жить в своем доме за городом. Такая тенденция наблюдается во всех странах, где наблюдается повышение среднего дохода. Это хорошо видно на примере Польши, где в традиционных спальных районах панельного типа живет меньше всего людей. В восточной Германии в больших городах снесена большая часть панельных домов. Это связано с тем, что заводы автоматизируются, людей с низким доходом становится меньше.

Успешность инвестиций, которые идут в крупные жилые проекты, под большим вопросом, так как неизвестно, что с ними будет через много лет. Поэтому большой вопрос в том, что будет с жильем, которое строит «МАПИД», и для каких оно слоев населения.

Понятное дело, что сейчас такое строительство приносит доход. Еще года 3-4 назад доход от инвестиций в недвижимость в Минске был 6-8%, а некоторых и 10% в год. Это несравнимо с западом, где доход от недвижимости — 1,5%. Такой рост в цене на недвижимость говорил о том, что на этом можно было делать деньги. Сейчас такой доходности нет, рынок меняется. Доходность есть в сегменте элитного жилья, нишевых проектов. Спрос будет смещаться в сторону того, чего еще нет на рынке. Мы не находимся в фазе быстрого роста или индустриализации страны, как это происходило в Турции или Китае последние годы.

В панельных районах будут жить те слои населения, которые не смогут позволить себе ничего другого. Глобализация ведет к тому, что во всех странах есть расслоение общества: те, кто всем владеет и управляет, и те, кто живет в обслуживающем секторе, где большая конкуренция и нет высоких зарплат. Даже в государствах, которые успешно перераспределяют богатства и стараются выравнивать расслоение в обществе, как, например, у скандинавских стран, коэффициент Джини растет каждый год. Поэтому нужно отдавать себе отчет в том, что выбранный для покупки квартиры район через 20 лет будет совсем другим и с другими людьми.

«Новые районы Минска, которые сейчас считаются престижными, через поколение станут местами жизни людей с низким доходом и социальными проблемами» — Даниэль Крутцинна, бизнесмен. Видео интервью

В европейских странах есть кредиты на жилье. А как молодым белорусским семьям до 30 лет решать свой жилищный вопрос?

— Начнем с того, что в Европе в принципе очень мало семей образуется до 30 лет, но это другой вопрос. Что является основной причиной того, что в Беларуси нет кредитов на жилье? Стоимость денег. Это, кстати, еще ответ на вопрос, почему здесь до недавнего времени была такая высокая доходность от недвижимости. Деньги стоят слишком дорого в Беларуси. Это связано с доступом к международным финансовым рынкам, со стабильностью экономики. Первоначальная задача любого правительства — удешевить стоимость денег в стране, чтобы кредитование стало более доступным по более низким ставкам, чтобы была возможность заниматься бизнесом, который, может, и не дает такую рентабельность, как продажа наркотиков, но 15-20% дает заработать.

Когда это произойдет, то появятся инструменты для долгосрочного кредитования жилья. Тогда государству не нужно туда вмешиваться, ему не придется тратить деньги на социальное жилье и т.д. Достаточно просто создавать условия, которые позволяют существовать долгосрочному кредитованию.

Государство не должно кредитовать население, это должны делать банки, а государство должно урегулировать через работу Национального банка монетарную стабильность страны, фискальную стабильность страны. Когда они наступят в долгосрочной перспективе, ставки по кредитам опустятся. Естественно, это связано с развитостью банковской системы, с ее ликвидностью, также зависит от рейтинга страны. Вообще условия для решения жилищного вопроса в Беларуси существенно улучшились. Жилье значительно подешевело. 

«Новые районы Минска, которые сейчас считаются престижными, через поколение станут местами жизни людей с низким доходом и социальными проблемами» — Даниэль Крутцинна, бизнесмен. Видео интервью

О главных источниках дохода для Беларуси

— Я не думаю, что экономику можно быстро и радикально перестроить. Белорусская экономика во многом зависит от переработки российской нефти, также нужно смотреть, какие отрасли могут генерировать экспортную выручку. Это пищевое производство, деревопереработка и мебельная индустрия, IT. В Беларуси хорошее производство, просто нужно реформировать государственный сектор. Ему сложно реагировать на новые экономические реалии, ему нужно дать больше свободы в реорганизации, реструктуризации предприятий, отказаться от системы центральных планов, ориентированных на количественные показатели, а нужно все это переориентировать на рынок и на обратную связь с потребителем. Сегодня успешные компании в любых сферах — от тракторов до телефонов — собирают данные о своих потребителях, реагируют на то, чего хочет их целевая аудитория.

Основная проблема в Беларуси в том, что предприятия научились хорошо производить доступные по цене товары, но этот путь ведет к постоянно снижающимся зарплатам. Если ты хочешь зарабатывать больше, нельзя вначале сделать продукт, а потом думать, кому его продавать. Ты должен досконально знать нужды своего потребителя и чего он хочет. Делать предметы, которые имеют оптимальное сочетание функциональности и красоты. Если ты создаешь хороший бренд, сопровождаешь его правильным маркетингом, то на этом и будет строиться вся маржинальность. Сейчас важно для Беларуси развивать не только производственную, но и маркетинговую и дизайнерскую культуру, чтобы продукты стали более продаваемыми для молодой аудитории на международных рынках. Это касается любой отрасли: дизайна тракторов, упаковки пищевых продуктов, обоев, мебели — там, где Беларусь сильна с точки зрения производства, но слаба с точки зрения маркетинга, брендинга и дизайна.

Фото, видео: Павел Садовский

Как вам новость?