Эти 3 графика покажут, как продавцы квартир меняют своё отношение к скидкам

24.08.2016 00:00
Недвижимость

Многие, кому пришлось продавать квартиру в 2015-2016 годах, столкнулись с необходимостью снижать цену. Далеко не каждый может трезво оценить размер суммы, которую готов заплатить покупатель. Люди боятся продешевить, склонны преувеличивать реальную стоимость своего жилья, либо еще помнят цены 2013-2014 гг. Если к этому прибавить постоянно меняющуюся ситуацию на рынке, то вероятность с первого раза выставить рыночную цену будет совсем невелика.

Как правило, собственники впервые решаются на скидку после 2-3 месяцев тщетных попыток продать квартиру. Но это лишь обобщение. Некоторые “созревают” полгода и больше, другим достаточно одной-двух недель на понимание того, что с ценой что-то не так. 

Каждая пятая квартира, которая сегодня выставлена на продажу, “висит” с декабря. При этом, у 40% из них цена за это время вообще ни разу не менялась.

В 2016 году то, как часто менялись цены в объявлениях, определяли сезонность и общая ситуация на рынке. Представленный ниже график можно назвать, своего рода, индексом деловой активности у продавцов квартир.

Низкий показатель в январе объясняется обилием праздничных дней. К весне активность продавцов всегда возрастает. В марте в условиях высочайшей конкуренции индекс цен на квартиры в Минске за месяц опускался на 3%. В свою очередь летнее «затишье» обусловлено дачным и отпускным сезонами, а также изменением рыночной ситуации. Из-за повышенного спроса далеко не все продавцы спешат корректировать цены, даже если их объект находится в базе долгие месяцы.

Если учесть изменение объёма предложения квартир, то в марте-апреле цена была откорректирована у троекратно большего числа объектов, чем в июле и августе.  

Как менялась величина скидки?

Мы разделили скидки, которые делали продавцы квартир, на три диапазона: до $2000, от $2000 до $5000 и свыше $5000. В начале года у каждой группы была примерно равная доля, но затем ситуация стала меняться.

Пик максимальных скидок (от 5 тысяч и больше) пришелся на март, когда на рынке одновременно находилось без малого 10 000 квартир, а цены снижались на 1% в неделю. В это же время максимальной была и доля скидок от 2 до 5 тысяч. Самые незначительные скидки – до 2 тысяч, тогда составляли лишь 27%. Многие понимали, что при такой конкуренции привлечь внимание покупателей можно только решительными действиями.

Перелом наступил в мае, когда доля «маленьких» скидок (до $2000) стала расти, а «больших» (свыше $5000) падать. К концу лета скидки до $2000 встречались в 2,5 раза чаще, чем скидки, превышающие $5000.

Ищем реальный рост цен

Начиная с июля, в каждом еженедельном мониторинге идёт речь о росте среднего уровня цен на квартиры в Минске. Мы уже отмечали, что пока этот рост, скорее, математический. Бюджетные объекты раскупают, средняя цена у непроданных (более дорогих) квартир оказывается выше, что и ведёт к росту индекса.

Новые объекты, которые только появляются на рынке, являются ещё одним источником для роста цен. Дело в том, что они в среднем на 2-3% дороже тех, которые убыли (были проданы либо их сняли с продажи). Вплоть до июля ситуация была обратной — именно цены «свежих» предложений толкали городской индекс цен вниз.

О том, что с наступлением лета цены в объявлениях перестали часто корректировать, было сказано выше. А что на счет реального роста, когда собственники повышали цены в объявлениях?

В первые 4 месяца 2016 года тех, кто повысил цены, можно было пересчитать по пальцам. Доля объявлений с увеличенной ценой не превышала 4% от общего объёма изменивших цену. Учитывая рыночную ситуацию в то время, подобному «оригинальному» поведению продавцов сложно найти логическое объяснение. Возможно, кто-то просто допустил ошибку, либо повысил цены ради шутки.

Начиная с мая доля повысивших цену перестала напоминать статистическую погрешность и начала увеличиваться от месяца к месяцу. В августе уже 15% всех изменений цены в объявлениях были связаны с её повышением.

Собственники, которые решились повысить цены этим летом, в основном ограничивались «прибавкой» на $2000. Чаще всего повышали цену на кирпичные хрущевки и брежневки, а также на современные дома, построенные после 2005 года.

С точки зрения выбора, сложившуюся на данный момент ситуацию можно назвать застойной. Летом ощутимо замедлился приток новых объектов на рынок. На фоне высокого спроса это “аукнулось” не только сокращением предложения, но и тем, что оно стало медленнее обновляться. Среди выставленных на продажу квартир многие продаются не первый месяц, давно знакомы потенциальным покупателям и, судя по всему, последним неинтересны.

Граница между наиболее привлекательными по соотношению цена/качество объектами и остальной частью рынка становится более размытой. В первом случае интерес покупателей к каждому конкретному объекту растёт, стимулируя продавцов задуматься о повышении цены. У остальных объектов рост покупательской активности также ощущается, т.к. выбор в первой группе невелик. Скидки на не самые ликвидные объекты делают реже и их размер уже не столь велик, как ещё несколько месяцев назад.  

В сентябре часть продавцов вернётся из отпусков, что по опыту прошлых лет означает некоторый рост предложения. Приток новых объектов поможет снять излишнее “напряжение” на рынке, но приведёт ли он к старту нового периода снижения цен? Без резкого сокращения спроса это вряд ли произойдет. Первое время новые продавцы будут ориентироваться на текущие цены, что создаст почву для стабилизации индекса.