За неполный 2016 год столичный рынок жилья видел немало рекордов. Огромное предложение, которое за короткий срок вернулось к норме, ажиотажный спрос на квартиры на протяжении полугода и максимальные темпы снижения цен. “Досталось” всем сегментам, но самые кардинальные изменения произошли с локомотивом рынка – 1-комнатными квартирами.
Сложно переоценить значимость 1-комнатных квартир для всего рынка. Как правило, первый опыт покупки собственного жилья у молодых (и не только) людей начинается именно с “однушки”. По мере увеличения семьи появляется необходимость в расширении и здесь 1-комнатные квартиры уже выступают разменной монетой. Именно в сегменте 1-комнатных квартир сосредоточено больше всего “живых” денег. Если с “однушками” происходит что-то необычное, это сказывается и на других типах квартир.
На первый взгляд, 1-комнатные квартиры пережили все те же изменения, что и другие сегменты. Но если присмотреться внимательнее, отличия всё же были. Так, предложение квартир с одной комнатой в период ажиотажного спроса сокращалось гораздо быстрее. Это хорошо заметно при сравнении с 3-комнатными квартирами.
В конце февраля “однушек” и “трёшек” на рынке было примерно поровну. За последующие шесть месяцев разрыв в предложении вырос почти до пяти сотен объектов. При этом, возврат к росту у 1-комнатных квартир начался на 2 месяца позже, чем у 3-комнатных.
В такой ситуации доля 1-комнатных квартир в общей структуре предложения постепенно сокращалась. В еженедельных мониторингах мы не делаем акцент на изменениях этого показателя, т.к. они очень плавные. Но если посмотреть динамику последних лет, то колебания будут очевидны. Более того, они хорошо коррелируют с общей динамикой цен.
Небольшая доля “однушек” на рынке – признак роста цен
В какой-то момент 2013 года на 1-комнатные квартиры приходилось чуть более 22% от всего предложения. В это же время цены на квартиры в Минске ежемесячно увеличивались на 3-4%. Напротив, когда “однушек” на рынке было более 26%, практически всё время преобладала негативная динамика. Во время пиковых темпов снижения цен в 2015-м году доля квартир с одной комнатой превышала 29%, в марте 2016 она равнялась 28%.
Летом 2016 года доля "однушек" опустилась до уровня в 25% от всего предложения. Конечно, это далеко от показателей 2013 года, но по сравнению с 2014-2015 гг. значение самое низкое. Медленный рост цен, который мы видели с мая по сентябрь, выглядит на этом фоне вполне логичным.
Поглощение 1-комнатных квартир сверх нормы способствует обменным цепочкам
Альтернативные сделки, когда вырученные за продажу одной квартиры деньги идут на покупку другой, являются “вечным двигателем” рынка жилья. На их основе выстраиваются многоступенчатые обменные цепи и зачастую выходит так, что доплаты каждого участника цепи оказываются меньше, чем цена стартовой 1-комнатной квартиры.
В последние месяцы условия для тех, кто менял свою “однушку” на что-то более просторное, можно было назвать не просто благоприятными, а тепличными. Ажиотажный спрос на 1-комнатные квартиры привёл к тому, что они подорожали за последние месяцы больше других квартир. В то время, как чистые цены продажи выросли у всех типов объектов, величина доплаты при размене 1-комнатной квартиры осталась стабильной или даже немного снизилась.
Если весну и начало лета многие называли лучшим периодом для чистой покупки квартиры, то ситуация в конце лета и осенью благоприятствовала переезду из более дефицитных “однушек” в квартиры побольше.
В октябре ситуация начала меняться
Мы увидели, что доля 1-комнатных квартир на рынке – хороший индикатор того, куда движутся цены. Общее предложение квартир растёт уже 2 месяца, но “однушки” подключились к этому процессу совсем недавно.
За две последние недели предложение 1-комнатных квартир выросло более чем на 5%. В то время как 2- и 3-комнатных стало больше лишь на 0,5-1%. По всей видимости, нижняя точка дефицита 1-комнатных квартир пройдена.
Общий рост предложения сам по себе будет давить на цены, а обострение конкуренции среди продавцов 1-комнатных квартир в конечном счёте скажется на цепочках. До сих пор быстрая продажа “однушки” запускала 1-2 сопутствующие сделки, теперь на поиск первого покупателя будет уходить больше времени. Более того, на рынке уже не так много покупателей, которые оценят улучшение выбора 1-комнатных квартир. Многие из тех, кто мог выйти на рынок сегодня, уже сделали это в предыдущие месяцы.
