Новый способ покупки жилья: накапливаем метры и заселяемся в квартиру через два года без первоначального взноса

Финансовый механизм «Жилье в рассрочку» — это своего рода ноу-хау кооператива «Жилищный баланс Могилев». Проект реализуется с 2011 года и в течение последних трех лет успешно применяется на практике. Инструмент позволяет члену кооператива заселиться в квартиру через 2 года даже при отсутствии первоначального взноса и от шести месяцев с первоначальным взносом.

Суть работы системы и возможные перспективы ее развития обсудили за «круглым столом» на портале Realt.by разработчики проекта и создатели кооператива «Жилищный баланс Могилев», чиновники и крупные застройщики.

Принцип работы системы

Данная система включает в себя два этапа — накопительный и выкупа — и рассчитана в среднем на 10 лет. В течение первого этапа член кооператива накапливает от 20% до 40% денежных средств от полной стоимости квартиры, которую он сам выбирает на первичном или вторичном рынке, и заселяется в нее. Оставшаяся часть квартиры финансируется за счет паевого фонда кооператива, который формируется за счет накопительных этапов, рассрочек от застройщика, резервного фонда и других источников. После заселения человек продолжает выкупать квартиру.

Ежемесячный взнос и период выкупа зависят от цены сделки. Чем больше сумма ежемесячного платежа, тем короче срок выкупа.

Кроме ежемесячного платежа по выкупу каждый заселившийся член кооператива ежемесячно уплачивает деньги в размере 0,5% от своей невыкупленной площади. За счет этих денег формируется резервный, арендный фонды и фонд потребления.

Как рассказал Евгений Раитин, руководитель проекта «Жилье в рассрочку», сегодня многие члены кооператива выплачивают свои паи с опережением графиков. Поэтому если кто-то из членов кооператива в какой-то период не сможет своевременно вносить платежи, то штрафные санкции к нему не применяются.

Право собственности на жилое помещение из кооперативного в частное передается после полного его выкупа. Но после заселения семья в нем регистрируется и оплачивает платежи за коммунальные услуги как физическое лицо со всеми льготами.

После смерти собственника пай в кооперативе может наследоваться одним из его родственников. Если таковых не найдется, жилое помещение остается в собственности кооператива и переходит в резервный фонд.

Рассчитываем платежи

Евгений Раитин привел пример расчетов для квартиры общей площадью 50 кв.м. При этом график платежей «привязан» не к сумме накапливаемых денежных средств, а к квадратным метрам. Ставка по рассрочке плавающая и зависит от официальных индексов цен. Например, по итогам 2015 года она составила в кооперативе 18,8% годовых, по итогам 2016 года —14,1% годовых, сейчас ориентир — 12% годовых.

Итак, предположим, что у человека на руках есть сумма денег, эквивалентная 10 кв.м. До полной стоимости ему не хватает еще 40 кв.м. Семья в Могилеве, в которой работают два человека, способна ежемесячно вносить за квартиру Br400, или оплачивать 0,4 кв.м. Таким образом, выкупить свою квартиру она сможет за 100 месяцев (8,3 года). (На самом деле, платежи могут быть разными: и Br200, и Br400, и Br600. Самый большой ежемесячный взнос в кооперативе составляет Br1200 в месяц).

Поскольку существуют еще некоторые переплаты, то данная семья выкупает квартиру не за 100, а 120 месяцев (10 лет). 

Если мы, как объединение граждан, самостоятельно решаем свою жилищную проблему без привлечения внешних источников и без учета всех имеющихся положительных факторов, то при таком худшем сценарии мы должны составить для каждого члена кооператива сбалансированный во времени план — сколько он формировал паевой фонд, столько и пользовался паевым фондом для выкупа. Для участника без первоначального взноса это будет означать, что он должен дойти до половины квартиры (50%), затем заселиться и выкупить вторую половину.

Тогда мы совершаем следующий шаг для улучшения условий участия — добиваемся рассрочек от застройщиков, благодаря чему наш паевой фонд доформируется. Теперь уже необходимый уровень накопления составляет не 50%, а 40%. Это первый положительный фактор.

Второй положительный фактор. С течением времени растет резервный фонд за счет «переплат» членов кооператива, выкупивших квартиры. Сегодня он составляет 1%, но со временем вырастет до 5% от паевого фонда. За счет этих средств сумма накопительного периода снижается с 40% до 35% от стоимости квартиры.   

Третий положительный фактор. Практика работы кооператива показывает, что все его члены очень осторожно заключали договоры и брали на себя обязательства ежемесячно выкупать по 0,4 кв.м, но затем выкупали квадратные метры быстрее. По плану у нас не должно было быть выкуплено еще ни одной квартиры, а по факту выкуплены 3. Общее опережение выкупа составило порядка 60 кв.м. Это позволило сумму накопления снизить с 35% до 30%, — рассказывает Раитин.

И, наконец, четвертый положительный фактор — это свободный инвестор.

Поиск инвестора  одна из задач кооператива

По словам руководителя проекта «Жилье в рассрочку», сейчас паевый фонд кооператива насчитывает 1400 кв.м, из которых 130 кв.м принадлежит инвесторам, не нуждающимся в жилье. В результате этого баланс платежа снижается с 30% до 20% в накопительном периоде.

То есть если у человека нет первоначального взноса и срок выкупа составляет 10 лет, то за счет всех вышеперечисленных факторов он заселяется в квартиру уже через 2 года, а потом на протяжении 8 лет выкупает ее, — уточняет Евгений.

Выгода  для застройщика

В кризисных условиях, когда ряд застройщиков сталкиваются с проблемой реализации жилья, сотрудничество с кооперативом приносит ему пользу и помогает продавать квартиры.

Как это примерно работает. На первую квартиру застройщик предоставляет рассрочку до 60% от ее стоимости с учетом индекса на инфляцию. Член кооператива сразу вселяется в жилое помещение.

На вторую квартиру рассрочка кооперативу уже предоставляется до 40% от стоимости квартиры, а кооператив предоставляет рассрочку своему участнику также на 60%. Размер ее для застройщика снижается до 40% с учетом последующих выплат первого заемщика.

Третья квартира нуждается в рассрочке от застройщика в размере 20% от стоимости квартиры благодаря последующим выплатам первого и второго заемщика. Для приобретения четвертой квартиры рассрочка застройщика кооперативу уже не понадобится. 

Все последующие квартиры кооператив покупает у застройщика без рассрочки, предоставляя ее своим участникам. Если приток покупателей вдруг останавливается, то все предыдущие члены кооператива продолжают выплачивать рассрочку. Застройщик получает свои деньги и продолжает вести строительство, — говорит Раитин. — Из переплат формируется прибыль управляющей организации, доход для инвестора. Если застройщик готов стать учредителем управляющей компании, то он также будет иметь свою долю в общей прибыли. 

Кто оплатит квартиру последнему члену кооператива

На сегодняшний день в кооперативе формируется резервный фонд. Это деньги или квадратные метры, принадлежащие всему кооперативу, а не конкретному лицу. Представим себе такую утрированную ситуацию: остался последний член кооператива, который теперь представляет собой весь кооператив. Значит, весь резервный фонд принадлежит ему. 

О перспективах

Евгений Раитин рассказал, что за весь период работы кооперативом заключено 97 договоров. Правда, 12 человек по разным причинам вышли из организации. Кооператив выкупил их паи. В организацию также вступили 10 инвесторов, которые имеют паи, но не нуждаются в жилье. 

По словам руководителя проекта, подобные накопительные системы достаточно успешно работают во многих странах мира. Так, например, в Германии к середине 2000-х годов по накопительной схеме было профинансировано 19 млн квартир, или 30% от всего жилищного фонда. В Словакии около половины населения также профинансировали себе жилье благодаря данной системе. В России при Центральном банке зарегистрировано около 70-80 накопительных кооперативов.  

В 1996-1997 годах подобная накопительная система — «Рациональный дом» — была создана на государственном уровне и в Беларуси. Но в 2002 году она была свернута по причине ошибок в инвестиционной стратегии. 

Сейчас ОАО «АСБ Беларусбанк» реализует систему стройсбережений. После накопительного периода банк предоставляет кредит на 20 лет по ставке рефинансирования плюс 1 п.п.

В отличие от кооператива «Жилищный баланс Могилев» накопления по системе стройсбережений происходят не в квадратных метрах, а в белорусских рублях.  

Мы с уверенностью заявляем, что с помощью нашего механизма мы сможем финансировать в Беларуси 1 млн кв.м жилья в год. Если не сегодня, то через 10 лет. При определенных успехах взаимодействия с крупным инвестором 1 млн кв.м можно будет достичь и через 4-5 лет, — заключает Евгений Раитин.

УКС г. Могилева уже имеет опыт работы с кооперативом

Как рассказал на заседании «круглого стола» Андрей Москалев, директор УКСа г. Могилева, в прошлом году крупнейший в городе заказчик строительства испытывал достаточно большие проблемы с реализацией жилья. В течение года организации приходилось рассматривать любые возможности для привлечения потенциальных дольщиков.

Поэтому мы, как заказчики, в ходе строительства объекта заинтересованы в получении хотя бы 50% средств от стоимости квартиры. Гарантированно закрепляем за собой дольщика, а затем получаем остальные деньги, к примеру, в течение года, — дополняет Москалев. — Подрядчики идут на это. У нас так сложилось, что все новое воспринимается в штыки. Мы не побоялись поработать с кооперативом.

Кооператив полностью профинансировал три квартиры УКСа, причем две из них были первоначально предоставлены в рассрочку на длительный срок. Однако по завершении строительства одна из двух была выкуплена без рассрочки, а вторая с рассрочкой на полгода. Сейчас финансируются еще две квартиры.  

Со своей стороны Андрей Ясюченя, директор Минского ДСК, высказывает мнение, что в Минске застройщики не сильно заинтересованы в том, чтобы давать сегодня рассрочки по такой схеме. В первую очередь потому, что пока у них не возникает проблем с реализацией жилья. «Сейчас в столице для этой схемы еще не созрели условия», — уточняет Ясюченя.

Система имеет хорошие шансы на жизнь

В основу данного финансового инструмента положена классическая система жилищно-строительных сбережений. Отличие заключается лишь в том, что она номинирована не в денежных единицах, а в квадратных метрах. Поэтому в условиях инфляции, девальвации и других негативных процессов в экономике она более устойчивая по сравнению с кредитованием, — говорит Александр Горваль, начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры.

Чиновник считает, что сейчас, в условиях снижения государственной поддержки при строительстве жилья, данная система будет становиться все более интересной и востребованной как для застройщиков, так и для граждан. Те почти 718 тыс. человек (семей), которые состоят сегодня в очередях нуждающихся в улучшении жилищных условий, при строительстве жилья должны рассчитывать на свои силы. С каждым годом господдержка будет становиться все более адресной.

В настоящее время норма обеспеченности жильем на человека составляет в Беларуси порядка 27 кв.м. В то же время ежегодно примерно 1,2  млн кв.м жилья выбывает из существующего жилого фонда (ветхое, снос и т.д.). При этом динамика нарастания объемов жилищного строительства пока отрицательная.

Потребности людей в жилье быстро меняются. Сегодня человек имеет замечательную квартиру, а через 20 лет на общем фоне она уже устареет. Ему снова приходится улучшать свои жилищные условия. Поэтому спрос на жилье будет сохраняться, а вместе с ним и потребность в системах финансирования, — дополняет Горваль. — При падении доходов домохозяйств, что сейчас мы наблюдаем, людей, способных купить квартиру за счет собственных сбережений, становится все меньше.

Начальник управления жилищной политики отраслевого министерства считает, что в государстве должны работать различные механизмы для улучшения жилищных условий граждан. «Жилье в рассрочку» — один из них, который построен на инициативе граждан, без дополнительных административных ресурсов. 

Мне понравилось то, что люди создали эту систему с нуля, без всякой поддержки. И она работает, — уточняет Горваль. — На мой взгляд, данный механизм будет востребован и гражданами, и застройщиками. Если у кого-то из них (застройщиков) нет проблем с реализацией жилья сегодня, то никто не может быть до конца уверенным, что их не возникнет завтра.

Александр Горваль также говорит о том, что сегодня крупные застройщики все активнее идут работать в регионы. Он не исключает, что данный инструмент будет востребован и на региональном уровне. Но для этого нужно более предметно изучить, как он может работать в кризис или в случае массового выхода из кооператива людей. Именно это в свое время погубило «Рациональный дом». Финансовая схема, предложенная кооперативом «Жилищный баланс Могилев», наращивается, и с годами должна приобретать все большую устойчивость, считает чиновник.

Полагаю, что схема положительная, и с ней можно работать. Мы со своей стороны, насколько это будет необходимо и возможно, готовы поддерживать этот механизм на законодательном уровне, для того чтобы соблюдать интересы граждан, застройщиков и государства. Главное — не перестараться в регулировании этих вопросов, — резюмирует Александр Горваль.

Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест», поддерживает Горваля и говорит о том, что данная схема финансирования жилья рабочая.

Я дал своим юристам более детально изучить этот инструмент. Сегодня, когда банки не предоставляют доступные кредиты на приобретение жилья, он может быть востребован на рынке. Если раньше человек звонил нам и интересовался ценой квадратного метра, то сегодня он звонит и спрашивает, сколько стоит квартира. Как правило, у людей не хватает 25-30%, а то и 50% на покупку жилья. Вступая в такой кооператив, думаю, что эту проблему люди смогли бы решить для себя положительно, — говорит Устинчик.

При этом он уточняет, что сегодня «10 УНР-инвест» не имеет проблем с реализацией жилья в Минске. Но они есть в Гомеле, где застройщик заканчивает строительство жилого дома.  

Думаю, что в Гомеле мы попробуем работать по этой схеме. Месторасположение дома шикарное, объект сдается в эксплуатацию весной. Но у людей не хватает денег, они просят рассрочку, — дополняет Устинчик.

Затройщики схему поддерживают, но просят законодательной защиты

Мы для себя рассматриваем эту систему как интересную, потенциально жизнеспособную и возможную к реализации, — говорит Наталия Лежнева, заместитель директора по юридическим вопросам компании «А-100 Девелопмент». — Но на сегодняшний день для нас немаловажным фактором является то, что деятельность кооператива фактически базируется только на общих актах законодательства о потребительской кооперации. Как такового государственного и правового регулирования с точки зрения возможности работы по такой схеме и привлечения денежных средств для финансирования строительства нет. Для многих потребителей это будет являться существенным минусом, потому что не каждому человеку можно будет легко объяснить суть данной схемы. Это не простая и на первый взгляд не самая прозрачная система для простого обывателя.

Лежнева также говорит о том, что многие потребители еще не забыли негативный опыт строительства, когда недобросовестные компании работали по не совсем чистым и прозрачным схемам, повлекшим за собой появление домов-долгостроев. Поэтому было бы хорошо, если бы Минстройархитектуры поспособствовало закреплению данного финансового инструмента хотя бы на минимальном законодательном уровне, как когда-то оно поддержало систему жилищных облигаций, скорректировало акты по долевому строительству.

Однако подход к этой работе должен быть очень взвешенный, чтобы не «загнать» систему в очень жесткие законодательные рамки и не загубить ее на корню еще в самом начале, — высказывает свою точку зрения Наталия Лежнева.

Заместитель директора считает, что управляющей компании будет очень сложно постоянно обеспечивать приток людей, желающих воспользоваться данной схемой при строительстве жилья.

Может наступить тот момент, когда суммы взноса и накопительного фонда просто не хватит для обеспечения потребностей всех его членов. Нас беспокоит больше всего именно этот вопрос, — дополняет Наталия. — Мы изучаем эту систему. Она интересная и в чем-то новаторская. Но у людей сегодня больше доверия к банкам и к системе стройсбережений. 

Василий Устинчик категорически не согласен с такой точкой зрения. «Вы предлагаете забюрократизировать систему, как когда-то это сделали с долевым строительством»? — задает он риторический вопрос Наталии Лежневой.

Александр Горваль не против разработки нормативно-правовых документов. Но он указывает на то, что если попытаться выстроить данную систему как государственную, то может получиться сложный обременительный финансовый инструмент.

Я пока не вижу больших проблем в работе кооператива, требующих вмешательства со стороны государства. Конечно, полной гарантии вам никто не даст, хотя к этому надо стремиться. И сегодня есть проблемные дома, обманутые дольщики, неисполненные договоры, хотя все моменты вроде бы урегулированы нормативными актами. Но мы готовы рассматривать конкретные предложения, — высказывает свою точку зрения по данному вопросу Горваль, с которой согласен и Василий Устинчик.  

Cистема жизнеспособная, но вряд ли станет основной

Такую точку зрения высказывает Юрий Жарков, управляющий партнер группы компаний ViVa Invest. При этом он дополняет, что данная система не станет и государственной. Специалист ссылается на то, что в государстве уже есть аналог такого механизма — система стройсбережений.

Эти две системы очень похожи. Только система стройсбережений дороже за счет того, что в ней предусмотрены гарантии банка и государства. Любая гарантия стоит денег. В системе кооператива нет дополнительных гарантий, поэтому в ней останутся риски. Как только мы начнем их нивелировать для застройщика, инвестора и потенциального участника кооператива, она сразу станет дороже и будет приближаться к стоимости банковского кредита, — говорит Юрий Жарков.

По мнению Жаркова, подобных кооперативов может быть создано в стране несколько. Успех системы будет зависеть от эффективности работы управляющей компании и того, насколько эффективно она сможет продавать места в этом кооперативе и находить заинтересованных застройщиков.

Делать ее государственной, пытаться нивелировать риски, увеличивая переплаты, думаю, что нет смысла это делать. Гарантией этой системы являются конкретные люди, стоящие у ее руля — председатель и управляющая структура кооператива, — уточняет Юрий. — Мало вероятно, что она станет массовой в рамках всего государства и через нее будет реализовываться 1 млн кв.м. Как только доля квартир, реализуемых посредством этой системы увеличится в разы, государство тут же вмешается и выведет ее на законодательный уровень. 

Жарков приводит пример с долевым строительством, которое успешно развивалось в стране в 2006-2007 годах. В России в это время «долевка» приводила ко многим негативным последствиям.

Наше государство тут же издало указ, и рынок остановился на год. Затем в документ стали вноситься изменения. Нечто подобное может случиться и с данной системой. Как только с ее помощью будет реализовываться не 1200-1500 кв.м, а 500 тыс. кв.м или 1 млн кв.м, на нее сразу обратят внимание, — высказывает свою точку зрения Жарков. — Думаю, что управляющей компании нужно работать с конкретными застройщиками в разных регионах.

Идем в массы через СМИ

Я понял, как работает эта система. В ней есть риски, но есть и польза, — говорит Александр Мартыненко. — Если система будет работать в рамках законодательства, то ее можно продвигать.

Василий Устинчик также считает, что управляющей компании кооператива надо вести пропагандистскую работу и разъяснять суть работы накопительной системы, чтобы о ней узнало как можно больше людей.

Свою помощь в этом кооперативу готовы оказать интернет-площадки «10 УНР-инвест», Минстройархитектуры, портала Realt.by.

Фото: Феликс Сиваков