К концу 2016 года цены на квартиры в Минске вновь начали снижаться, несмотря на сохранение довольно высокого спроса. Отчасти на это повлиял рост конкуренции среди продавцов, но не последнюю роль сыграл и эмоциональный фактор. Новогодний период в последнее время ассоциируется не только с праздниками, но и с девальвацией. По всей видимости, некоторые продавцы решили перестраховаться.
В конце 2016 года квартиры в Минске покупали уже не так активно, как весной и летом. Тем не менее, ежемесячный спрос по-прежнему держался выше психологической отметки в 1000 сделок. По сравнению с ноябрём сделок стало меньше на 2%, но данные ещё будут уточнены и ноябрьский уровень наверняка будет превышен. 1000 сделок — это добротный показатель для любого другого месяца, но для декабря такой спрос можно назвать вполне заурядным. Для примера — в декабре 2015 года сделок было на 20% больше, чем сейчас.
Начало и конец 2016 года с точки зрения спроса ничем примечательным не выделялись, но за счёт рекордов весны и лета год оказался самым результативным в суверенной истории столичного рынка жилья. По сравнению со средним значением 2013-2015 гг. в Минске купили на 2200 квартир больше.
Предложение к середине декабря превысило отметку в 7000 квартир, но из-за праздников итоговая цифра оказалась ниже. По сравнению с августовским минимумом на рынке сейчас на 600 квартир больше, но если сравнивать с максимумом, который был отмечен в Iквартале, то предложение сократилось на внушительные 2700 квартир.
Судя по характеристикам приобретённого в декабре жилья, многие покупатели готовы были пожертвовать качеством и местоположением ради низкой цены. На 16% сократился спрос в “дорогих” районах — Центральном и Первомайском. В то же время более бюджетные Заводской и Ленинский отличились ростом числа сделок купли-продажи на 25% и 34%, соответственно.
Хрущевки и брежневки в зависимости от материала стен покупали на 13-17% чаще, чем в ноябре. Также повышенным спросом пользовались квартиры в современных панельных домах (+34%). У современного монолитно-каркасного жилья дела обстояли куда хуже (-25% к уровню ноября). Сделок с квартирами в типовых советских 9-этажках также оказалось меньше (-6%).
На новостройки (введены в эксплуатацию в течение последних 12 месяцев) пришлось порядка 17% всех сделок. По сравнению с 2015 годом общее количество квартир в новостройках, которые были реализованы после завершения строительства, сократилось на 5,4%. Эта цифра резко контрастирует со “вторичкой”, спрос на которую вырос на 27,8%.
На квартиры с тремя и более комнатами в декабре пришлось 27,2% сделок, что стало максимальным показателем для отдельно взятого месяца за последние 5 лет. В купе с ухудшением качества приобретаемого жилья этот факт оказал значительное влияние на динамику средней цены проданных квартир. Рассчитанная по данным реальных сделок, средняя цена квадратного метра снизилась на 2,2% и составила 1132 $/м2.
Это первое снижение данного индикатора за последние 8 месяцев. Практически весь рост, который мы наблюдали в осенние месяцы, нивелирован декабрьской коррекцией. Теперь средняя цена сделок превышает минимум 2016 года, датированный апрелем, на 5,1%.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1203 $/м2 (-1,3% за месяц) – $43 000;
· 2-комнатные квартиры: 1104 $/м2 (-1,3%) – $53 650;
· 3-комнатные квартиры: 1065 $/м2 (-2,7%) – $73 160;
· 4-комнатные квартиры: 1077 $/м2 (-1,2%) – $105 600.
Цены в объявлениях о продаже квартир в декабре также снижались. Индекс цен предложения опустился за месяц на 0,5%. Лидировали по темпам снижения цен 1-комнатные квартиры, а также объекты в современных монолитно-каркасных домах. Хрущевки и брежневки на фоне возросшего спроса демонстрировали самое незначительное снижение.
У подавляющего большинстве микрорайонов столицы в декабре была зафиксирована негативная динамика цен. Максимальное падение, которое превышало 3%, было отмечено в районе ул. Короля, микрорайонах Лошица и Харьковская. В немногочисленной группе районов, где был отмечен рост цен, выделялись Лебяжий и район улицы Старовиленской.
Помимо Минска, в декабре цены снизились только в Москве (-1,4%). Варшава и прибалтийские столицы завершают месяц с небольшим ростом (от +0,2 до +1,2%). Наконец, в Киеве квартиры подорожали в среднем на 1,5%.
Любопытная ситуация складывается с итогами 2016 года. Минск с показателем -10,6% оказался в лидерах по падению цен среди соседних столиц. Чуть менее ощутимая коррекция отмечена была в Киеве (-8,8%), в Варшаве цены снизились на 2,4%. А в Москве, Риге и Вильнюсе по итогам года долларовые цены на квартиры увеличились. Несмотря на более ощутимую “просадку” в 2016 году, цены на квартиры в Минске по-прежнему находятся ближе всех к историческому максимуму.
Из года в год представители СМИ пугают общественность новостями про январский обвал спроса на квартиры. По факту, мы имеем дело с обычной сезонностью: из-за праздников рынок возвращается к нормальной работе только во второй половине месяца. Плюс, у покупателей сильно желание встретить Новый год в новой квартире, из-за чего на январь приходится значительно меньше сделок, подготовка к которым велась в прошлые месяцы. Поэтому, 500-600 проданных квартир будут для января абсолютно нормальным показателем.
В любом случае, январь положит конец периоду повышенного спроса, который длился ещё с марта прошлого года. До конца зимы конкуренция среди продавцов будет расти, стимулируя их идти на уступки. Но, учитывая спокойную ситуацию с курсом доллара и меньшее, чем в прошлые годы, предложение, мы вряд ли увидим даже близкое подобие тех темпов снижения, которые наблюдались в начале 2015 и 2016 годов. Медленное “сползание” индекса цен предложения на 1-1,5% в месяц видится куда более вероятным.
Что касается средней цены реальных сделок, то по итогам января она может оказаться где угодно. Из-за малого числа сделок структура проданных квартир зачастую сильно отличается от нормы, что искажает среднюю цену. В этом плане февраль и март будут более показательными.
Читайте также — Итоги-2016: в каком состоянии столичный рынок жилья завершает год?
