Две параллельные экономики при строительстве жилья: себестоимость «квадрата» по одной достигла $260, по другой — в разы больше. Застройщики и чиновники о цене метра

09.03.2017 00:00
Недвижимость

Пожалуй, сегодня самой «больной» темой в жилищной сфере является себестоимость строительства и конечная цена реализация квартир. Потенциальным покупателям кажется, что цены на жилье по-прежнему завышены. В свою очередь подрядчики и заказчики уже находятся на последнем издыхании.

Как на самом деле обстоят дела у подрядчиков и заказчиков строительства, с какой рентабельностью они работают, есть ли у них резервы для удешевления себестоимости строительства и цены продажи квартир?

Эти и другие проблемные вопросы c участием представителей Министерства архитектуры и строительства, застройщиков и заказчиков строительства жилья из Гомельской и Могилевской областей, а также Минска мы обсудили на заседании «круглого стола» в конференц-зале Eventeв офисе Realt.by.

В конце февраля текущего года в Гомеле побывала делегация во главе с премьер-министром Беларуси Андреем Кобяковым. Там она ознакомилась с работой ОАО «Гомельский домостроительный комбинат».

Премьер-министру сообщили, что благодаря крупной модернизации предприятия и снижению затрат и издержек на производство Гомельскому ДСК удалось снизить себестоимость строительства жилья, строящегося с господдержкой, до $260/кв.м в эквиваленте, а на коммерческой основе — до $303/кв.м. Эта стоимость квадратного метра оказалась самой низкой в стране и, по мнению А. Кобякова, должна стать ориентиром для других строительных организаций Беларуси.

Гомельский ДСК: формирование цены зависит от многих факторов 

Как рассказала на заседании «круглого стола» Татьяна Константинова, заместитель генерального директора по экономике и финансам ОАО «Гомельский домостроительный комбинат», делегации во главе с Андреем Кобяковым был показан 10-этажный 5-секционный жилой дом КПД № 116 в микрорайоне № 96, который строился по госзаказу.

Соответственно формирование цены здесь было совсем другое, нежели  для домов, строящихся на коммерческой основе. При  сравнении стоимости квадратного метра надо учитывать еще и период строительства. Дом введен в эксплуатацию в середине 2016 года. В результате себестоимость строительства по подрядным работам получилась действительно низкая Br526/кв.м, — уточняет Константинова.

Рядом с этим домом долевым способом строится дом для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, где на этаже находится шесть двухкомнатных квартир. Коммерческая цена на жилые помещения составила около $303/кв.м в эквиваленте.

Дома, которые мы показывали делегации, получились дешевые. Но сегодня ОАО «Гомельский ДСК» строит разные дома, в том числе высокотехнологичные с вентилируемым фасадом. Например, 28 февраля мы начали прием заявлений от дольщиков на строительство квартир во втором доме нового проектного решения в КПД 10 в микрорайоне № 18 по ул. Мазурова, в котором  стоимость квадратного метра на однокомнатные квартиры составила Br1160, двухкомнатные Br1050 и на трехкомнатные Br1020.

Квартиры в 10-этажных 3- или 4-секционных домах КПД для граждан, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, сегодня предприятие, выступая в роли застройщика, реализует в среднем по Br800-850/кв.м.

На формирование цены 1 кв.м влияет множество факторов количество секций в доме, этажность, набор квартир, их количество на этаже, отделка фасадов, способ строительства и источник финансирования. Например, в односекционном доме с одно- и двухкомнатными квартирами себестоимость строительства самая высокая. Есть дома, строящиеся по госзаказу, есть долевое строительство для нуждающихся граждан, а есть дома, возводимые на коммерческой основе. Если дом строится на коммерческой основе, мы несем дополнительные затраты, которые не включаются в стоимость строительства домов по госзаказу и для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Например, компенсации местному бюджету жилых помещений для переселения граждан из домов, подлежащих сносу, на строительство распределительных и магистральных сетей. При строительстве домов по госзаказу прибыль застройщика вообще не предусмотрена, а при долевом строительстве для нуждающихся граждан она ограничена 5%.

— У вас есть собственное модернизированное производство. Есть ли еще возможность для снижения затрат на строительство и цены?

Удельный уровень затрат на предприятии уже сложился. Конечно, резервы всегда будут изыскиваться, и мы над этим постоянно работаем, но они не безграничны. Одно из направлений, благодаря которому мы можем повлиять на себестоимость и конечную цену, это уровень затрат на оплату труда. Сегодня, решая задачу о повышении заработной платы к декабрю до Br1000, мы снижаем  данную статью затрат за счет нормирования, снижения трудоемкости и повышения производительности труда, оптимизации численности, снижения общехозяйственных и общехозяйственных расходов, — отвечает заместитель генерального директора. — Кроме того, мы приняли решение не делать в этом году переоценку основных средств, чтобы не увеличивать удельный вес амортизации.

Константинова также говорит о том, что цена во многом зависит от стоимости топливно-энергетических ресурсов, материальных затрат, на которые предприятие повлиять никак не может.

Перед приездом делегации мы сделали анализ. Взяли один и тот же дом в ценах на начало и на конец 2016 года и увидели, что с учетом мероприятий, направленных на снижение затрат, стоимость квадратного метра только за счет роста цен на материальные ресурсы повысилась на Br22, — подытоживает Константинова.

Мозырский ДСК: стоимость «квадрата» удорожает транспортировка

Людмила Машкова, начальник сектора экономики ОАО «Мозырский ДСК», также говорит о том, что себестоимость строительства дома зависит от того, строится он по госзаказу, для нуждающихся граждан или на коммерческой основе.

Например, в июле прошлого года в Мозыре предприятие сдало в эксплуатацию 11-этажный дом без отделки по госзаказу. В доме были запроектированы двух- и трехкомнатные квартиры. Себестоимость строительства в нем получилась низкая — Br520/кв.м.

Если дом строится на коммерческой основе, то по законодательству дополнительную прибыль могут предусматривать и застройщик, и заказчик.

В январе 2017 года для КУДП «УКС Мозырского района» ДСК построил 11-этажный 2-секционный коммерческий дом без отделки с набором квартир 2 и 3 на этаже. Цена реализации жилых помещений с учетом прибыли заказчика и подрядчика составила Br700/кв.м.

Машкова также акцентирует внимание на том, что на ценообразование существенное влияние оказывает набор квартир на этаже. Если в доме запроектированы только одно- и двухкомнатные квартиры, то это сразу приводит к удорожанию квадратного метра примерно на Br30.

Сегодня Мозырский ДСК имеет обширную географию строек — Мозырь, Гомель, Бобруйск, Минский район, Курск, Калуга.

В нашем случае на себестоимость «квадрата» большое влияние оказывает транспортировка конструкций на строящиеся объекты. Например, за счет доставки конструкций и других материалов до Минска себестоимость квадратного метра сразу увеличивается на 8%, — уточняет Машкова.

Начальник сектора экономики рассказывает о том, что в 2013-2014 годах предприятием был разработан комплекс мероприятий, который позволил ему иметь сложившуюся на сегодняшний день себестоимость и, несмотря на растущие затраты, не повышать стоимость квадратного метра. Это привело к тому, что если в 2015 году предприятие работало с рентабельностью 20%, то в 2016 году она снизилась до 11%.

В прошлом году за счет роста материальных затрат мы потеряли Br38 на квадратном метре, — уточняет Машкова. — Тем не менее, мы и сегодня разрабатываем дополнительные мероприятия, направленные на снижение затрат, в том числе материальных. Следим за фондом зарплаты, наводим порядок в общехозяйственных расходах. Как и Гомельский ДСК, не делали переоценку основных средств, потому что это приводит к росту фактической себестоимости. Поскольку наше предприятие не имеет кредитов по инвестпроектам, у нас нет острой необходимости заниматься переоценкой.

Бобруйский КПД: чтобы выживать, приходится крутиться

Сегодня наш завод находится в более сложной ситуации, чем Гомельский ДСК и Мозырский ДСК. В первую очередь потому, что, например, Гомель областной город, и населения в нем проживает в 2 раза больше, чем в Бобруйске. Это значит, что рынок в Гомеле тоже в 2 раза больше, и реализовать квартиры на нем проще, чем в Бобруйске, — говорит Иван Гриняк, директор ОАО «Бобруйский завод КПД».

Завод провел модернизацию производства. Привлеченные на эти цели валютные кредиты еще полностью не погашены, что создает дополнительные проблемы и «бьет» по карману предприятия.

Тем не менее, мы строим дешево и еще можем опуститься в цене. Сегодня наше предприятие имеет возможность удовлетворить потребности заказчика на 100%, — уточняет директор предприятия.

Самая большая проблема заключается в том, что заводу не хватает площадок. Раньше предприятие в основном строило жилье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а сегодня оно не имеет ни одного дома по госзаказу.

Гриняк рассказывает о том, что сейчас завод не может получить площадку даже в Могилеве, хотя Бобруйск находится в Могилевской области.

Для того чтобы загрузить предприятие, Бобруйскому заводу КПД пришлось перестроиться. Сегодня он строит общежития, недавно приобрел на аукционе площадку в Минской области.  

Гриняк говорит о том, что себестоимость строительства напрямую зависит от геологии и фундамента дома, размера квартир.

Если однокомнатные квартиры были по 44 кв.м, а стали по 30 кв.м, то в доме их стало больше а значит, увеличились затраты на их строительство. На каждую однокомнатную квартиру нужна газовая плита, унитаз, ванная. Поэтому они получаются дороже. Но все равно мы строим в основном одно- и двухкомнатные квартиры, потому что они больше востребованы рынком, —  дополняет Гриняк.

Можно ли строить дешевле?

Одним из существенных факторов, влияющих на себестоимость строительства, является цена на стройматериалы.

Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест», приводит в сопоставлении цены на отдельные стройматериалы.

Стройматериалы

Ценывдолларах США

Сентябрь

2014

Март

2015

Июль

2016

Декабрь

2016

1

Бетон (куб.м)

80

57

51

57

2

Арматура

610

420

901

3

Блоки газосиликатные (куб.м)

65

42

4

Кирпич поризованный

210

154

176

5

Минплита

92

66

80

—  Мы видим, что цены на материалы растут. О каком снижении себестоимости можно говорить? — задает риторический вопрос Устинчик. 

Председатель наблюдательного совета дополняет своих коллег и говорит о том, что на себестоимость также влияет высотность дома. Больше всего сэкономить можно на строительстве 10–11-этажного дома. Но самый выгодный вариант — строительство 18-этажки. Что же касается домов от 12 до 18 этажей, то они самые дорогие. Разница между ценой квадратного метра 11-этажного дома и 25-этажного может составлять $200-250.

Немаловажную роль в строительстве играет проектное решение. «У нас был случай, когда, изменив только конструктивное решение 9-этажного монолитного дома в Лошице в Минске, мы сэкономили полмиллиона долларов», — уточняет Устинчик.

Может ли жилье бесконечно дешеветь?

Александр Горваль приводит цены на самые дешевые квартиры, построенные с господдержкой.

В целом за 2016 год средневзвешенная цена кв.м жилья с господдержкой в Беларуси составила Br765.

Итоги 4 квартала 2016 года

Тип домов

Цена кв.м в рублях

1

Жилые дома КПД

823

2

Дома из кирпича, газосиликата

741

3

Дома из других конструктивных схем

824

4

В среднем по всем конструкциям

795

Итоги января 2017 года

Тип домов

Цена кв.м в рублях

1

Жилые дома КПД

705

2

Дома из кирпича, газосиликата

816

3

Дома из других конструктивных схем

4

В среднем по всем конструкциям

782

На приобретение квартир по названным ценам по указу главы государства могут претендовать 15 категорий граждан.

Однако, по словам Александра Горваля, с конца 2015 года и в 2016 году на строительство квартир с привлечением льготных кредитов направлялись в основном только многодетные семьи.

При этом на сегодняшний день в республике насчитывается 26 тыс. многодетных семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, из них 6,6 тыс. пребывают в очереди более 3 лет. В 2017 году для этой категории граждан запланировано построить примерно 4300 квартир.

В нашей стране может дорожать все продукты, товары, услуги и т.д., а дешеветь может только строительство. Если держать курс на дальнейшее снижение, то мы можем прийти к тому, что строительные организации «проедят» все свои оборотные средства и останутся один на один со своими модернизированными заводами. Им будет не за что строить, —  говорит чиновник.

Он акцентирует внимание на том, что сейчас много говорится о том, что в республике есть 3500 пустующих квартир. По мнению Горваля, это не большое количество жилых помещений. В год в стране строится примерно 50 000 квартир, а 3500 — это новые жилые помещения, которые в своем большинстве находятся в процессе приобретения. Квартира — слишком дорогая покупка, чтобы человек принял импульсивное решение, пошел на рынок и, не раздумывая, сразу купил жилье.

Мы не видим перепроизводства квартир на рынке. Просто темпы их покупки сейчас замедлились. Не все удается продать в процессе строительства, — уточняет начальник жилищной политики отраслевого министерства.

Горваль не отрицает, что в строительстве, как и в любой другой сфере экономики, есть и неорганизованность, и непроизводительные расходы, и их надо искоренять. Но нельзя формировать в обществе иллюзию того, что жилье будет бесконечно дешеветь. Это пагубно.

Что лучше: новая панель или кирпич?

Александр Мартыненко, директор портала Realt.by, поднимает на «круглом столе» тему качества строительных материалов, отчего напрямую зависит качество среды проживания в доме.

Он говорит, что по свойствам, в частности, теплопроводности и влагоустойчивости, панель проигрывает кирпичу. Причем это мнение ему было высказано директором риэлтерской организации, имеющей большой опыт оценки квартир в домах из разных конструкций и стройматериалов.  

Мартыненко также приводит пример Шанхая, где при посещении этого города его впечатлили масштабы жилищного строительства.

Жилые дома в Шанхае напоминают наши «панельки» в Каменной Горке, только они более высокие, в среднем по 35 этажей. Тем не менее, как нам рассказали в одном агентстве недвижимости, квартиры в городе при средней зарплате $1200 стоят в среднем от $12 до $30 тыс./кв.м. Китайцы в основном покупают жилье с привлечением дешевых кредитов. Думаю, что если бы у нас кредиты стали более доступными, то белорусы тоже гораздо охотнее приобретали бы квартиры даже по предложенным сегодня ценам, — высказывает свое мнение Александр Мартыненко.

Со своей стороны Иван Гриняк говорит о том, что еще никто не придумал лучшего материала, чем дерево.

—  Второе место по свойствам занимает газосиликат, а затем идет панель. Но в панели можно достичь уровня дерева за счет вентиляции, — уточняет директор Бобруйского завода КПД.

В строительстве комплекс проблем

Для того чтобы выступить в роли не только подрядчика, но и заказчика, надо видеть комплекс проблем в строительстве. Хорошо, конечно, просто построить и продать отдельно стоящий дом, предполагая, что кто-то построит гаражи, создаст инфраструктуру, произведет отселение. И непонятно, за какие деньги это все будет сделано, — говорит Лев Хаютин, генеральный директор СООО «ТАМБАЗ».

Он заостряет внимание на том, что по нормативу на каждую квартиру в доме предусмотрено машиноместо в подземном паркинге и еще 25% мест для общего пользования. «Но машиноместа в гаражах не покупают вообще. Они лежат мертвым грузом у всех застройщиков», — уточняет Хаютин.

Эксперт полагает, что если государство заставляет строить гаражи, то оно должно дать людям возможность их приобретать. Это могут быть либо целевые кредиты, либо долгосрочная аренда с правом выкупа и др.

По нормативам подземный паркинг должен быть оборудован современными системами пожаротушения и вентиляции. Если площадь машиноместа составляет 12 кв.м, то для въезда и выезда автомобиля общая площадь в паркинге должна насчитывать в среднем 35-40 кв.м. Кроме того, необходимо построить кровлю специальной конструкции, сделать внутреннюю отделку. В итоге стоимость машиноместа в паркинге достигает $300/кв.м.

В Минске на отселение людей, проживающих на одном гектаре земли в частном секторе, застройщику надо потратить $3,5-4 млн. При этом по существующим нормам плотности застройки построить на этой площадке можно в лучшем случае 10 тыс. кв.м жилья. «Вот и получается, что только с учетом отселения стоимость квадратного метра жилья увеличивается на $350», — дополняет генеральный директор.

У нас в стране есть две параллельные экономики в строительстве жилья. Одна, когда государство освобождает застройщиков от всех забот по строительству машиномест, инфраструктуры, дорожно-транспортной сети, и покупатели получают дешевые квартиры без учета всех этих затрат. Вторая экономика это когда дом строится с учетом всех обременений, там и цена квадратного метра совсем другая, — говорит Хаютин. — Да, полагаю, что ради удешевления строящегося жилья можно и не производить переоценку основных средств на предприятиях строительной индустрии и не начислять амортизацию. Но за три года можно «вымыть» все оборотные средства, так что и гвоздей будет не на что купить. Если проведена модернизация производства, то она должна окупиться, и дешевого быть ничего не может.

Эксперт рынка считает, что с точки зрения модернизации производства уже все, по сути, сделано. Больше эти процессы ускорить невозможно. Да и само производство панелей стоит недорого.

У нас уже скоро квартира будет стоить, как самая дешевая машина, что неприемлемо во всем мире. Квартира общей площадью 30 кв.м по $350/кв.м обходится в $10 500, то есть дешевле машиноместа в гараже. Это умом не понять, — высказывает свою точку зрения Хаютин. — То есть фактически государство одаривает квартирами граждан определенной имущественной категории. Но это его прерогатива, оно может и бесплатно раздать эти квартиры. Так уже было.

Всегда ли удается получить прибыль?

Многим заказчикам строительства в условиях кризиса пришлось пойти на снижение цен. Так, например, компания «10 УНР-инвест» первый год в первом доме жилого комплекса на пересечении пр. Дзержинского и ул. Гурского реализовывала квартиры по жилищным облигациям по $1500/кв.м, второй год в этом же доме — по $1350/кв.м. Во втором доме средняя цена продажи составила $1070/кв.м.

Мы приблизились к такой цене, что не знаю, получим ли какую-то прибыль по завершении реализации всего проекта. Наши инвестиции в стройку только на отселение в 2010 году составили $3 млн. Сейчас приступаем к строительству третьего дома. Пошли на перепроектирование и увеличиваем этажность дома до 18 этажей, — рассказывает Устинчик.  

Реализация проекта СООО «ТАМБАЗ» «Аркадия» началась в 2008 году. Тогда заказчик строительства реализовывал квартиры по $2000/кв.м. Затем в кризис они «зависли», и стройка продолжалась за счет кредитных ресурсов. После кризиса жилье в комплексе стали продавать по $1500-1600/кв.м. Сегодня цена снизилась в среднем до $850/кв.м.

В освоение площадки мы вложили денег немерено. Произвели отселение, построили все инженерные сети от площади Бангалор до площадки. В комплексе 1800 квартир, он рассчитан на 7000 человек. Пришлось строить подземные паркинги, где пустует более 600 машиномест. При себестоимости $25 тыс. продаем их по $15-17 тыс. Сегодня мы не знаем, заработали что-то на этом проекте или потеряли, — говорит Лев Хаютин.

Где взять денег?

Сегодня всеподрядчики и заказчики решают одну и ту же  проблему: где взять денег? Видя такую тупиковую ситуацию в строительстве, банки отказываются кредитовать строительные организации, — говорит Лев Хаютин. — В то же время сегодня в мире огромное количество дешевых денег.

Эксперт рассказывает, что привлекать дешевые деньги из-за границы можно под гарантии белорусских банков. К Беларуси, в отличие от России, не применяются никакие санкции. При отработанной системе финансовой ответственности этот канал поступления дешевых средств мог бы активно работать.

Но для того чтобы получить гарантии белорусского банка, инвестору надо предоставить залог. Но по нашему законодательству строящиеся объекты являются незавершенным строительством и не могут выступать в качестве залога по гарантии, хотя объем «незавершенки» может составлять до 90% от стоимости всего объекта.

Со своей стороны Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест», рассказывает, что компания также пыталась привлекать дешевые деньги в иностранных банках. Несколько раз работала со шведами по кредитованию энергоэффективного жилья.

Велись переговоры с польскими и чешскими банками, но тоже не срослось. Например, польский банк, предоставляя кредит, выставляет ряд условий. Генподрядчиком должна выступать польская компания. Плюс к этому при строительстве объекта до 75% должны использоваться импортные материалы. Эти условия невыполнимы.  

Компания «10 УНР-инвест» пыталась работать и с фондами, но тоже не сложилось.

Несколько лет назад Нацбанк вел переговоры по этому вопросу с Международным валютным фондом, была создана даже специальная рабочая группа. Но что-то не получилось. Скорее всего, потому, что у нас нет независимых структур, которые занимались бы этими вопросами, — дополняет Александр Горваль. — Эту миссию должны были бы взять на себя либо независимое ипотечное агентство, либо банковские ассоциации. Все бы работали, и всем было бы хорошо. Но не нашлось операторов. А денег на мировом рынке действительно очень много.

Застройщик больше мертв, чем жив?

Люди, которые хотят строить или покупать жилье, должны понимать, что у нас есть две цены цена строительства и реальная цена продажи. Они не могут и не должны быть одинаковые, — говорит Виктория Манова, начальник главного управления экономики и внешнеэкономической деятельности Минстройархитектуры. — Ценообразование в строительстве — это очень сложная тема. Многие страны уже прошли этот путь, и их опыт для нас очень важен и ценен.

Манова констатирует, что все ДСК в республике модернизировали свои производства и были нацелены на строительство больших объемов жилья. В модернизацию были вложены огромные деньги, к этому процессу привлекались значительные кредитные ресурсы. Многие из организаций еще и сегодня имеют задолженности в банках по кредитам.

Модернизация была проведена прежде всего для того, чтобы строить качественное и энергоэффективное жилье. Мы добились значительных результатов. При этом перед отраслью стояли задачи обеспечить прирост жилищного строительства  в республике с ежегодным вводом  до 10 млн кв.м жилья. Но сегодня ситуация такова, что  объемы его сокращаются. В 2017 году в Беларуси запланировано построить только 3,5 млн кв.м, — говорит Манова. — Конечно, ДСК имеют разные мощности, и это немаловажный аспект в формировании затрат при строительстве при незначительной загрузке. В 2016 году общая выручка по строительным организациям составила 84% к уровню 2015 года, а средняя рентабельность — всего 2%.

Манова рассказывает, что министерством проведен всесторонний анализ формирования стоимости строительства объектов жилищного строительства, и не только. Принятые меры в последние годы позволили не допустить необоснованного роста цен в строительстве и оптимизировать затраты.  При этом экономические процессы в республике диктуют свои правила.

Мы не имеем возможности «заморозить» цены на стройматериалы. При этом нами обеспечивается лишь минимальный рост цен на стройматериалы. За последние годы этот показатель значительно ниже роста цен на потребительские товары и продукцию промышленности в стране (только за 6 месяцев 2016 года цены на арматуру, приобретаемую заводами, выросли на 45- 50%).

Манова добавляет, что у застройщиков существует структура затрат, исходя из которой формируется стоимость реализуемого жилья. Понятно, что это будут оптимальные цены, дающие возможность компенсировать затраты застройщиков, позволяющие формировать определенную прибыль для развития, и которые устраивали бы покупателей.

Поэтому логично, что на рынке будет предлагаться жилье по ценам для льготной категории граждан как гарантия государства, и жилье, потребность в котором будет диктовать рынок.

При этом она добавляет, что не надо забывать, что основной целью работы любой организации является развитие и получение прибыли, часть которой поступает в государственный бюджет в виде налоговых платежей.

Фото: Павел Садовский