«Обновить, потом снова состарить». Как дизайнеры превращают квартиру из Осмоловки в Нью-Йорк 1940-х, и сколько это стоит

15.03.2017 00:00
Недвижимость

Горожане мечтают придать ей статус историко-культурной ценности, а инвесторы — похоронить под гусеницами бульдозера. Но пока между активистами и городскими властями не утихают баталии, в Осмоловку въезжают новые жители и ремонтируют старые дома за свой счет без оглядки на неопределенное будущее. Один такой смельчак купил в Осмоловке две соседние квартиры и пригласил дизайнеров сделать в них ремонт с перепланировкой. О том, как жилье «под снос» превратить в лофт «под ключ» и сколько это будет стоить, рассказали дизайнер Юрий Боровик и Константин Высочин, руководитель «Архитектруного бюро Высочина».

— Главным акцентом интерьера станут подлинные балки и кирпичная кладка, — рассказывает Константин Высочин. — Они же основная статья расходов: сначала исторические стены и перекрытия нужно обновить, потом снова состарить. Все это ручная работа. Кирпич зачищают, долотом выдалбливают лишний цемент из стыков, потом специальным составом расшивают швы, другим составом покрывают кирпич, чтобы он не пылил. Кроме того, много денег «уйдет в пол», где необходимо заменить все, кроме балок перекрытия.

 

— Клиент — не олигарх, не входит в список Forbes. Обычный, рациональный человек, который умеет зарабатывать и экономить деньги. Он купил эти квартиры на падающем рынке. У него получилась достаточно удачная сделка  около $1000 за метр. Дому около 70 лет, капремонта никогда не было  конечно, состояние жилья удручающее. Так что $200 за ремонт каждого метра заказчику в любом случае придется отдать. И это без учета стройматериалов. 

 

Начнем с родительской спальни площадью 16 кв.м. В этой комнате лофт переплетается с элементами классического стиля: антикварная мебель, ручная художественная роспись стен, кованная люстра с керамическими элементами. Камерность создает мягкая подсветка и теплые песочные тона.

Гостиная, совмещенная с кухней (33,7 кв.м) будет разграничена на три зоны: зона отдыха, столовая и зона приготовления еды. В последней разместится встроенная кухня, кухонный остров и обеденный стол. В гостиной зоне будет угловой диван, журнальный столик и телевизор. Обычный балкон дизайнеры превратят во французский. Существующую кирпичную кладку обновят, как и потолочные балки. Стена, на которой размещен телевизор, будет обыграна декоративными панелями. 

Небольшая проходная комната с двумя окнами (9,4 кв.м) станет игровой для двух мальчишек с небольшой разницей в возрасте. В ней разместится комфортабельный диванчик, книжные стеллажи с телевизором. Остальное пространство оставлено для игр. Одну из стен займет «шведская стенка». 

Детская спальня (17 кв.м) будет располагаться отдельно. Она вместит две кровати (каждая длиной почти два метра) и рабочий стол на двоих. 

В отдельных помещениях будет размещаться кабинет, гардеробная, два санузла и котельная, где «спрячется» все топочное оборудование (квартиры в Осмоловке автономны, отапливаются газом).

Когда будет готово и сколько стоит?

Для начала ответим на два ключевых вопроса, которые интересуют заказчика. Стоимость работ составит порядка $23 тыс. (ниже приведена подробная смета). Во сколько обойдется ремонт вместе с материалами, пока сказать сложно, но дизайнеры называют сумму в районе $50 тыс., подчеркивая, что ремонт в «сталинках» по меньшей мере в 1,5 раза дороже, чем отделочные работы в новостройках. 

 Стены неровные, пол дышит, лаги гуляют,  объясняет Константин Высочин.  Кто живет в«сталинках», хорошо представляет, о чем речь. Объем помещения тоже усложняют задачу: одно дело, когда ты стал на табуретку и дотянулся до потолка, другое  когда тебе приходится буквально заниматься высотными работами, закреплять себя страховкой. Но многие люди мечтают жить в «сталинках». Осмоловка, например, прекрасный квартал. Да, он нуждается в капитальном ремонте. По сути, этот капитальный ремонт мы и делаем.

 При идеальном финансировании работы займут полгода, то есть итог будет в конце лета. Если начнутся задержки с оплатой  тут уж как карта ляжет. Потому что мы закладываем в проект материалы, мебель, предметы интерьера, которые сейчас в продаже. А через год их могут не производить даже под заказ. 

 

 Зачастую заказчики видят в своем новом интерьере редкие, антикварные элементы, а на стадии реализации просят подобрать что-нибудь подешевле,  отмечают дизайнеры.  Так что просчет стоимости мебели и декора может быть только приблизительный. Мы не ставим ультиматум: «Bсе должно быть, как в проекте». Мы обслуживаем обычных людей и берем за это обычные деньги. Надо заменить обои на более дешевые  найдем замену.

Начало работ и детальная смета

Для начала подсчитаем смету на работу дизайнеров. Стоимость разработки всех чертежей  с электрикой, сантехникой, расстановкой мебели и перепланировкой составила $500. Разработка дизайнерских решений для каждого помещения и их визуализация, которая, в зависимости от желания клиента, может поменяться 2-3 раза, обошлась в $750. Еще одна статья расходов  авторский надзор, за него заказчик заплатил еще $750. Что такое «авторский надзор» и зачем он нужен, объясняет Юрий Боровик:

 Мы осуществляем подбор материалов и контроль выполненных работ. Это выгодно для заказчиков даже с материальной точки зрения. Ведь наши подрядчики и поставщики материалов сотрудничают с нами на более выгодных условиях, чем напрямую с заказчиком. Около 15% мы экономим на цене и доставке, около 10% — на стоимости работ. Кроме того, мы следим за тем, чтобы все было, как на визуализациях. Я  дизайнер, и знаю, где взять штукатурку, мебель, освещение, заложенное в проекте, и сделать все это по максимально выгодной цене для заказчика.

 Следующая строка в смете  перепланировка. Это слияние двух квартир по 60 метров каждая. Все действия должны иметь законные основания. Подготовка и  разработка проектной документации, получение разрешения на производство строительно-монтажных работ, ввод объекта в эксплуатацию, регистрация изменений в КУП «Минское городское агентство по регистрации и земельному кадастру» и  получение нового технического паспорта обойдется заказчику в $500.

Итого: $2500 за работу дизайнеров.

 Переходим к стоимости ремонтных работ,  предлагает Юрий Боровик.  Так выглядела квартира, когда заказчик ее приобрел. Перегородки снесены, стены «голые». Под полом  деревянные перекрытия, между лагами строительный мусор, замазанный глиняным раствором. Мы подняли полы и увидели рельсы, гильзы, колотый кирпич… 30 тонн строительного мусора! За 70 лет бог знает какие микроорганизмы там поселились. Поскольку в Осмоловке деревянные перекрытия, нам нужен был облегченный вариант пола. На место строительного мусора мы засыпали просеянный песок, выложили звукоизоляцию, оставили воздушную прослойку в 50 см, потом засыпали шлакоблоком и только затем выводили лаги. Вот почему ремонт «сталинки» в 1,5-2 раза дороже, чем отделка новостроек. Основная сумма уходит в пол и стены.

РАБОТЫ ПО ПЕРЕКРЫТИЮ

       

Наименование работ

Ед. изм.

Кол-во

Цена

Сумма

Демонтаж настила перекрытия

кв.м

35

2

70

Монтаж плит ОСВ

кв.м

35

2

70

Крепление плит ОСВ

кв.м

100

1

100

Усиление плит ОСВ

кв.м

120

1,5

180

Установка лаг

кв.м

120

7

840

Закладка звукоизоляции перекрытия

кв.м

120

2

240

Монтаж мембраны с обрешеткой

кв.м

120

1,5

180

 

 

РАБОТЫ ПО УКЛАДКЕ И ДЕКОРАЦИИ ПОЛА

 

Наименование работ

Ед. изм.

Кол-во

Цена

Сумма

Монтаж лаг пола

кв.м

122

8

976

Укладка пола дощатого

кв.м

122

6

732

Браширование пола

кв.м

122

6

732

Покрытие пола лаком

кв.м

122

3

366

Тонировка пола

кв.м

122

5

610

Заливка стяжки пола

кв.м

7

10

70

Вынос мусора

2 этажа

125

0,4

50

Вывоз мусора

маш.

1

50

50

Итого: $5266 за работы, связанные с перекрытием, укладкой пола и его декорированием.

 С кирпичной кладкой нам повезло  в Осмоловке она хорошая. Наша задача  обновить ее, отреставрировать систему балок, оставить оригинальную стропильную систему.

 

РАБОТЫ ПО РЕСТАВРАЦИИ КИРПИЧНОЙ КЛАДКИ

Наименование работ

Ед.изм-я

Кол-во

Цена

Сумма

Чистка кирпича

кв.м

140

7

980

Отмывка кирпича

кв.м

140

4

560

Нанесение лака на кирпич

кв.м

140

3

420

Итого: $1960.

 Часть стен мы оштукатурим, оконные проемы восстановим старым «родным» кирпичом, возведем гипсокартонные перегородки, а другие  наоборот, демонтируем.

Набивка сетки штукатурной на стены

кв.м

57

7

399

Оштукатуривание стен

кв.м

57

3

171

Заделка дверного проема кирпичом

кв.м

2

20

40

Заделка оконного проема кирпичом

кв.м

2

20

40

Демонтаж кирпича со стен проема

шт.

50

1

50

Монтаж стен из гипсокартона

кв.м

32

13

416

Монтаж откосов стен из гипсокартона

п.м

12

10

120

Закладка звукоизоляции в стены

кв.м

32

3

96

 Итого: $1332.

 Еще мы реставрируем потолочные балки, где необходимо – усиливаем и заменяем.

Браширование балок

п.м

357

5

1785

Замена балок потолка

шт.

2

70

140

Тонировка балок в цвет

п.м

357

2

714

Покрытие балок лаком

п.м

357

2

714

Итого: $3353.

 Есть ряд сантехнических и электромонтажных работ. Они довольно дорогостоящие, потому что площадь квартиры большая, и, по сути, все нужно делать «с нуля». Одних только точек вывода розеток и выключателей в квартире будет 91 штука. Все мы живем на гаджетах, нам недостаточно четырех розеток в комнате, как делают сейчас застройщики в престижных домах. Остальную инженерную начинку тоже придется заменить: в смету добавятся сантехнические работы и работы по обвязке котла. Квартира будет полностью автономна, с приточно-вытяжной вентиляцией и рекуперацией тепла, работы по монтажу которой не включены в смету, поскольку их будет проводить другая фирма с соответствующими разрешающими документами.

Наименование работ

Ед. изм.

Кол-во

Цена

Сумма

     ЭЛЕКТРОМОНТАЖНЫЕ

       

Вывод точек розеток и выключателей

шт.

91

5

455

Вывод точек на свет

шт.

15

3

45

Распайка разводных коробок

шт.

8

5

40

Прокладка проводов слаботочки

п.м

80

0,5

40

Установка ящика вводного

шт.

1

50

50

Установка ящика слаботочки

шт.

1

15

15

Штробление стен между кирпичами

п.м

40

2

80

Подключение розеток и выключателей

шт.

91

1

91

Прокладка проводов в гофратрубе

м.п.

500

0,5

250

Навеска люстр

шт.

6

15

90

Установка светильников точечных

шт.

10

4

40

Установка вентилятора

шт.

2

10

20

    САНТЕХНИЧЕСКИЕ

       

Вывод точек подвода воды

шт.

8

40

320

Вывод на полотенцесушитель

шт.

2

80

160

Замена счетчиков воды

шт.

2

20

40

Установка системы тонкой очистки воды

шт.

2

20

40

Установка ванной

шт.

1

20

20

Установка унитазов

шт.

2

15

30

Установка умывальников

шт.

2

20

40

Установка душкабины

шт.

1

50

50

Подключение смесителя ванной

шт.

1

15

15

Навеска полотенцесушителя

шт.

2

20

40

Установка радиаторов

шт.

8

45

360

      ОБВЯЗКА КОТЛА

       

Прокладка трубы хол. воды в котельную

шт.

1

25

25

Монтаж гребенки радиаторной

шт.

3

45

135

Обвязка котла

шт.

1

110

110

Вывод трубы на 2-й этаж

шт.

1

35

35

Итого: $2636 за сантехнические, электромонтажные работы и обвязку котла.

 Остается ряд чисто декоративных работ. Иными словами, финальная отделка.

Зашивка потолка гипсокартоном

кв.м

122

3

366

Монтаж каркаса потолка из металопрофиля

кв.м

11

9

99

Подготовка потолка под окраску

м.кв.

122

9

1098

Подготовка стен под окраску

кв.м

145

10

1450

Подготовка откосов стен под окраску

п.м

28

9

252

Покраска потолка с укрывкой балок

кв.м

122

4

488

Покраска стен с укрывкой

кв.м

145

4

580

Покраска откосов стен с укрывкой

п.м

28

4

112

Тонировка плинтуса

п.м

127

1

127

Установка плинтуса деревянного

п.м

127

2

254

Герметизация стыков плинтуса

п.м

100

2

200

Облицовка стен плиткой

кв.м

44

12

528

Облицовка пола плиткой

кв.м

7

12

84

Установка фриза

п.м

4

4

16

Высверливание отверстий

шт.

18

3

54

Запиливание угла 45 градусов

п.м

6

10

60

Итого: $5738 за декоративные работы.

 Таким образом, стоимость всего ремонта «под ключ» от разработки дизайн-проекта до финальной отделки обойдется заказчику в $22 785 для квартиры площадью 135 кв.м. С перепланировкой и капитальным ремонтом. Это смета на необходимые и достаточные работы, которые точно будут выполнены за эти деньги. В процессе ремонта заказчик может захотеть чего-то большего, и смета немного поменяется. Поэтому точные цифры в начале работ просчитать сложно. По нашему опыту погрешность может составить до 15%.