Российский рынок недвижимости переживает не самые лучшие времена: экономический кризис, падение покупательской способности населения и перепроизводство привели к тому, что квартиры там дешевеют практически повсеместно. Аналогичные процессы наблюдаются и в городах Беларуси, но с одним важным отличием: если российский рынок жилья долгие годы остаётся рублёвым, то белорусы по-прежнему всё считают в долларах. Из-за этой особенности в три последних года уместилось больше уникальных событий, чем за предыдущие 10 лет.
Последний год на рынках жилья крупных российских городов наблюдается “ползучее” снижение цен на квартиры. Если сравнивать с пиковыми значениями, то в Санкт-Петербурге рублёвые цены опустились на 2,6%, в Екатеринбурге на 12,1%, а в Москве снижение составило 23,6%.
В этих и многих других городах пик рублёвых цен пришелся на начало 2015 года, когда продавцами была предпринята попытка «проиндексировать» цены вслед за стремительно растущим курсом доллара. Это ровным счётом ничего не принесло – покупать квартиры перестали и цены вынужденно двинулись вниз.
Рынок жилья белорусской столицы в последние годы также был падающим, но из-за привязки к доллару средний уровень цен, выраженный в российских рублях, описывал невероятные “пируэты”. За 2014 год рублёвая цена квадратного метра квартир в Минске выросла на 86%. Несколько недель минская недвижимость даже была дороже, чем в Санкт-Петербурге – редчайшее явление, которого не наблюдалось со времён кризиса 1999 года.
После этого рублёвый уровень цен ещё сильно колебался, но тренд уже стал нисходящим: за 2015 год средняя цена квартир в Минске снизилась на 10%, а за 2016-2017 годы она обвалилась ещё на 31%.
Несмотря на падение цен со 108 до 67 тысяч российских рублей, Минск, по меркам крупных российских центров, по-прежнему остаётся городом с достаточно дорогой недвижимостью.
Немного ценовой истории
В 2009-2012 годах по дороговизне жилья Минск располагался на уровне самых бюджетных городов-миллионников России: Челябинска, Омска и Волгограда. Резкий рост в 2012-2013 годах позволил белорусской столице опередить ещё Воронеж и Пермь, но недвижимость в остальных 11 городах по-прежнему была дороже.
Положение дел резко изменилось с наступлением кризиса и девальвацией российского рубля. Уже в ноябре 2014 года только в Москве и Санкт-Петербурге квартиры стоили дороже, чем в Минске, и на столь высоком уровне белорусская столица продержалась уже 2,5 года. В последнее время, на фоне укрепления рубля к доллару, Минск начал стремительно дешеветь и сейчас находится на одном уровне рублёвых цен с Екатеринбургом — третьим по дороговизне жилья российском миллионнике.
Покупать недвижимость в соседней стране стало невыгодно и для россиян, и для белорусов
Год назад, когда Минск ещё был практически на одном уровне цен с Санкт-Петербургом, Новой Москвой и городами ближнего Подмосковья, белорусы активно интересовались недвижимостью в соседней стране. Для многих, кто давно работает в Москве и Санкт-Петербурге, это была возможность совершить переезд “малой кровью”, продав имеющуюся недвижимость в Беларуси. Были и те, кто ставил на укрепление рубля и рассчитывал получить долларовую прибыль от перепродажи квартиры в среднесрочной перспективе.
За последний год ситуация резко изменилась: долларовые цены на квартиры в Москве и Санкт-Петербурге выросли в среднем на четверть, что резко сократило спрос со стороны белорусов. Но и со стороны россиян очередь за белорусской недвижимостью не стоит. Бурный поток покупателей с востока, который мы наблюдали в 2011-2013 годах, к настоящему времени превратился в тонкий ручеёк.
Более того, многие россияне, владеющие недвижимостью в Беларуси, с наступлением кризиса начали активно от неё избавляться. Несмотря на резкую “просадку” долларовых цен, продажа позволяла получить прибыль в российских рублях. Итоговая сумма продажи была выше, чем та, которая фигурировала при покупке несколько лет назад. Этот процесс наиболее ярко проявился в Витебске, где россияне массово продавали недвижимость и поспособствовали обвалу цен в городе более чем на 50%.
При нынешнем соотношении цен между городами России и Беларуси покупка недвижимости в соседней стране стала дорогой как для россиян, так и для белорусов.
Минчанам тяжелее накопить на квартиру, чем жителям большинства крупных городов РФ
Если оценивать доступность покупки жилья по соотношению доходов и цен на квартиры, то белорусскую столицу можно по праву назвать дорогой. Из 15 городов-миллионников России только в Москве и Санкт-Петербурге соотношение цены “квадрата” к средней зарплате выше, чем в Минске. Схожий уровень (чуть больше двух средних зарплат за 1 м2) отмечен в Уфе, Казани, Самаре и Нижнем Новгороде. В остальных городах жильё более доступное, чем в белорусской столице, а самая благоприятная для покупки ситуация сложилась в Челябинске (1,4 СЗП за 1 квадратный метр).
В анализе не учитывалась доступность кредитных ресурсов. Хотя ставки по кредитам в белорусских банках за последний год заметно снизились, конкурировать с условиями российской ипотеки они вряд ли смогут.
Для россиян Минск за последние годы успел побывать и очень дешёвым, и очень дорогим. С каким российским городом, на ваш взгляд, будут сопоставимы цены на квартиры в Минске весной 2018 года?
