Минская «вторичка»: быстро продаются только квартиры, которые дешевле средних по рынку на 10% и больше. Все остальные — «висяки»

31.03.2017 00:00
Недвижимость

На минском вторичном рынке жилья царит ценовая неопределенность. В такой ситуации выигрывают те продавцы, которые выставляют квартиры по ценам, ниже средних по рынку. Такие жилые помещения находят своих покупателей быстро и с минимальным торгом.

К чему приводит ценовая неопределенность

По словам Павла Кузнецова, председателя совета директоров ООО «Центр недвижимости “ПАКОДАН”», сегодня на минском вторичном рынке жилья существует ценовая неопределенность. Цены предложения продолжают медленно падать. Что касается реальных цен сделок, то они достаточно стабильны.

В такой ситуации хорошо работает схема, которую наше агентство недвижимости широко использует в своей практике. Мы тесно работаем с продавцом и выставляем его квартиру на рынок на 10% дешевле по сравнению со средними ценами. Втечение двух недель ищем на нее покупателей. Тот, кто предлагает самую высокую цену, и является счастливым приобретателем жилого помещения, — рассказывает Павел Кузнецов. — Подобная схема помогает продавцам и покупателям быстро решать свои квартирные вопросы. В свою очередь мы не имеем проблем с определением цены и продажей объектов.

В то же время, эксперт отмечает, что на рынке присутствует еще порядка 30% продавцов, которые, ориентируясь на тренды рынка, не готовы снижать цены. Квартиры, выставленные на продажу по средним ценам, «зависают» на месяцы. Главная причина этого — переизбыток предложения.

Павел Астапеня, директор АН «Эксперт» также говорит о том, что цены предложения снижаются более быстрыми темпами. В реальных сделках это падение не такое заметное.

Если квартира стандартных потребительских качеств была сразу выставлена на рынок по реальной цене, то торг по ней минимален — не более $500-1000, и она быстро продается. Если же квартира предлагается на продажу на 20-30% дороже реальной цены, по ней никто не торгуется и даже не выражает желания ее смотреть. 

Более года цены предложения на квартиры на рынке были сильно завышены. Сегодня продавцы, наконец, осознали ситуацию. Многие из них выставляют на продажу квартиры по реальным рыночным ценам, — говорит Светлана Куделко, заместитель директора ООО «Твоя столица. Агентство недвижимости».

Что касается реальных цен сделок, то, по словам эксперта, с середины прошлого года она балансирует на 1-2% от средней цены $1050/кв.м (порядка $40 на «квадрате»).

По $37-38 тыс. берем

Павел Астапеня рассказывает, что сегодня покупателям интересна однокомнатная квартира стандартных потребительских качеств в спальном районе не дороже $37-38 тыс. Такое предложение они готовы рассматривать. В зависимости от месторасположения, ремонта при покупке речь может идти о скидке в размере $1000.

Быстро находят своих покупателей двухкомнатные стандартные «двушки» за $52-53 тыс.

Цены на квартиры, приближенные к центру города или к станциям метро, стоят несколько дороже.

В отличие от регионов, где покупатели уже потеряли интерес к центру, минчанам он еще интересен. Но квартиры в центре по сравнению со спальными районами стоят как минимум на 10% дороже.

Сегодня продавцам не стоит рассчитывать и на то, что приедут россияне и дорого купят их квартиры. Тенденция поменялась. Сейчас они чаще продают свои квартиры в Минске, нежели их покупают.

Что касается других иностранных граждан, то с ними проходят тоже единичные сделки.

В тренде «двушки»

В последнее время наиболее популярными стали двухкомнатные квартиры. По мнению Павла Кузнецова, это произошло потому, что цены на них стали приближены к ценам на однокомнатные квартиры. Тот, кто раньше мог купить только «однушку», сегодня может позволить себе приобрести двухкомнатную квартиру.

Светлана Куделко также говорит о том, что по итогам первого квартала 2017 года лидерами продаж стали двухкомнатные квартиры небольшого метража. Цена квадратного метра на жилые помещения стандартных потребительских качеств составляет в среднем $1024.

Цена на однокомнатные квартиры стандартных потребительских качеств зафиксирована на отметке $1110/кв.м, на трех- и четырехкомнатные — порядка $1000/кв.м. Многокомнатные «хрущевки» и «брежневки» можно купить за $900-950/кв.м.

Спрос сохраняется, но предложение далеко впереди

Павел Астапеня говорит о том, что в январе и первой половине февраля, когда продавцы не соглашались уменьшать цены, покупательская активность была снижена. Но как только они стали более лояльными к покупателям, количество сделок сразу стало расти.

В такой ситуации выигрывают все. Продавцы, которые давно хотели продать свои объекты, в конце концов, их продали. Покупатели, желающие купить квартиру, наконец, улучшили свои жилищные условия, — уточняет эксперт.

Директор агентства считает, что в текущем году на рынке не будет совершено такого большого количества сделок, как в 2016. В прошлом году наблюдался большой отложенный спрос. Это позволило рынку выйти на рекордное количество сделок.

В 2017 году мы не увидим такого большого отложенного спроса. Конечно, и в этом году на рынке мог бы повториться сценарий прошлого года. Но только при условии, если бы цена предложения квадратного метра была $1000, а цена реальных сделок $900. Но таких цен в этом году мы не увидим. Не факт, что это вообще случится, — говорит Астапеня.

Перспективы

Павел Кузнецов считает, что осенью после летнего затишья на минском вторичном рынке жилья цены стабилизируются или даже вырастут на 1-2%. Ожидать более существенного роста цен можно только в 2018 году. Да и то он будет не резким, а таким же плавным, как сегодня падение.

Рынок нащупывает уже некое дно. Думаю, что за год цены предложения снизятся на 12%. С начала года они упали уже на 3-3,5%. Цены реальных сделок снизятся на 10%, — высказывает свое мнение Павел Астапеня.