Последние 2,5 года выдались беспрецедентно сложными для региональных рынков жилья, которые пережили общее сокращение покупательской активности, отток части платежеспособного спроса в Минск и почти двукратное падение цен. В начале 2017 года кризисных явлений по-прежнему было много, но появились и первые признаки нормализации ситуации.
Год начался лучше, чем предыдущий
С наступлением кризиса спрос на квартиры в городах Беларуси упал примерно на 20%, но в начале 2017 года ситуация стала выправляться. У 13 из 17 крупнейших городов Беларуси по итогам Iквартала был зафиксирован рост спроса к аналогичному периоду прошлого года.
В то время как по областным центрам рост активности покупателей был небольшим (+5%), в других крупных городах страны продажи квартир увеличились на 12%. Для сравнения – Минск по итогам первого квартала перевыполнил “план” прошлого года на 8%.
Среди областных центров сильнее всего наплыв покупателей почувствовал брестский рынок жилья, где было продано на 22% больше квартир, чем годом ранее. В Могилеве спрос вырос на 14%, в Гродно и Витебске – на едва заметные 2-4%. Единственным областным центром, где продажи квартир сократились (на 10%), стал Гомель. Любопытно, что спрос в Гомеле последний год был соизмерим с другими областными центрами, хотя проживает там на 150 тысяч человек больше.
Продажи квартир выросли во всех крупных городах, кроме Солигорска, Бобруйска и Борисова. Настоящий всплеск активности покупателей наблюдался в Молодечно и Новополоцке, где сделок к прошлогоднему уровню стало больше на 73% и 88%, соответственно.
Какие квартиры пользуются спросом у жителей регионов?
В отличие от столицы, где 1-комнатные квартиры приобретают чаще всего, практически во всех городах страны лидером спроса были “двушки”, а в Гродно, Молодечно и Новополоцке квартир с одной жилой комнатой купили даже меньше, чем “трешек”.
Если спрос на квартиры увеличился в большинстве городов страны, то с ценами единства не было и в помине. Во всех областных центрах, а также в Мозыре, Полоцке и Лиде, квартиры продолжили дешеветь. В Гродно и Гомеле за январь-март цены опустились более чем на 5%.
Другая группа, состоящая исключительно из крупных городов без статуса областного центра, отметилась положительной динамикой. Причем местами темпы роста цен были достаточно высокими — чего стоит +3-4% в Солигорске, Пинске и Орше. Минск с показателем -0,4% за Iквартал 2017 года находился ровно в середине списка.
Не секрет, что обычно новые тренды зарождаются в столице, затем события повторяются в областных центрах и только потом в остальных крупных городах страны. Ситуация, когда во всех областных центрах квартиры дешевеют, а в большинстве других крупных городов растут в цене, является довольно неожиданной.
Если рассматривать последние 12 месяцев, то Минск пока единственный город, где средняя цена проданных квартир не снизилась (+1%). Среди областных городов самое незначительное снижение было зафиксировано в Витебске (-6%), а в Гомеле цены опустились на весомые 15%. У других крупных городов наименьшее снижение цен отмечено в пристоличных Борисове и Молодечно (-7%), а максимальная коррекция зафиксирована в Бобруйске (-14%) и Лиде (-18%).
“Восток” подешевел сильнее, чем “запад”
По сравнению с пиковым значением 2013-2014 гг. квартиры в городах западнее Минска подешевели на 40%, а в городах восточнее столицы – на 48%. В самом Минске средняя цена проданных квартир опустилась за это время на 37%.
Дилемма региональных покупателей – Минск или родной город?
В 2016 году региональные покупатели устроили в Минске основательный “шоппинг” – по разным оценкам они были причастны к 25-30% всех совершённых сделок. Пиковый период активности регионалов пришелся на IIи IIIкварталы прошлого года. Тогда в столице купили ровно столько квартир, сколько и в 16 крупнейших городах страны. И это при том, что население Минска составляет без малого 2 миллиона человек, а совокупное число жителей крупных городов – 3,4 миллиона.
В начале 2017 года ситуация стала понемногу выравниваться – спрос в регионах вырос и на Минск пришлось лишь 43% всех сделок в крупных городах. Такое значение больше напоминает показатели докризисного 2014 года.
В начале прошлого года многих жителей регионов привлёк тот факт, что минская недвижимость подешевела до докризисного уровня цен в областных центрах. Спустя год недвижимость в столице уже не выглядит столь доступной, ведь цены здесь остались стабильными, чего не скажешь об остальных городах страны, где квартиры подешевели на 6-18%. Потенциальный платёжеспособный покупатель из условного Бреста, глядя на такой диссонанс в ценовой динамике, вполне мог передумать инвестировать свои средства в столичную недвижимость, предпочтя ей родной город. И это без учета того, что за одну и ту же сумму в Минске и Бресте можно купить совершенно разные по качеству квартиры.
Это даёт нам основания полагать, что в этом году такого наплыва региональных покупателей в Минск не будет, а значит спрос в апреле-июне вряд ли сможет повторить рекорды 2016 года.
Что касается региональных рынков жилья, то в случае дальнейшего восстановления спроса мы наверняка увидим в ближайшие месяцы стабилизацию цен и в областных центрах. Подспорьем этому станет продолжающееся с начала года снижение ставок по кредитам. Доступность покупки жилья во всех без исключения городах страны выше, чем в столице, если оценивать её по соотношению доходов и цен на квартиры. В такой ситуации любое улучшение условий по кредитованию в регионах будет иметь больший эффект, нежели в Минске.
