Старт 2017 года для столичного рынка жилой недвижимости выдался довольно амбициозным. После январского затишья спрос на квартиры в Минске увеличивался на 30% два месяца подряд, а в марте активность покупателей и вовсе оказалась самой высокой для этого месяца за последние 10 лет.
Казалось, что рынок готов штурмовать рекорды прошлого года, однако в апреле дальнейшего роста спроса не произошло – количество сделок купли-продажи квартир сократилось на 11,9%.
Будет справедливым отметить, что в марте сделки регистрировали 26 дней, а в апреле, из-за обилия праздничных дней – только 23 дня. С учётом этого факта активность покупателей в целом соответствовала мартовским показателям, тем более, что апрельские цифры ещё будут скорректированы в сторону повышения.
Тем не менее, уже очевидно, что “взять планку” 2016 года по абсолютному числу сделок рынок не сможет. Если в первом квартале мы ещё шли с опережением графика прошлого года, то по итогам апреля наметилось небольшое отставание. Год назад в апреле купили почти на 300 квартир больше, чем сейчас, а в мае-июле ежемесячно регистрировали в среднем 1377 сделок купли-продажи. Если бы спрос был на таком же уровне, предложение уменьшалось бы куда стремительнее, чем это происходит сейчас.
За апрель количество выставленных на продажу квартир сократилось на 1,8% — это первое снижение с августа прошлого года. В 2016-ом медленный рост цен начался после того, как объём предложения опустился ниже отметки в 7000 квартир. В этом году, если не ускорится отток объектов из базы, мы достигнем этого уровня только через три месяца.
Наметившееся в конце прошлого года расслоение спроса по цене и качеству продолжается. Интерес к самым бюджетным квартирам, а именно хрущевкам и брежневкам, в апреле не уступал мартовским показателям. Можно сказать то же и о ценовом сегменте “выше среднего”, который представлен квартирами в современных каркасно-блочных и кирпичных домах.
Число сделок с остальными типами квартир, из которых в основной массе и состоит средний ценовой диапазон, уменьшилось на 17%.
На готовые новостройки (сданы в течение последнего года) в апреле пришлось лишь 13% всех проданных квартир, что стало самым низким значением с прошлого мая. Несмотря на это, данный сегмент ощутимо повлиял на показатели всего рынка. Во-первых, благодаря готовым новостройкам на долю 1-комнатных квартир пришлось более 40% всех сделок, чего не было уже несколько месяцев. Во-вторых, разрыв между ценами на готовые новостройки и остальную “вторичку” был довольно ощутимым, что “потянуло” вниз среднюю цену сделки.
Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, снизилась в апреле на 1,4% и составила 1111 $/м2. Из пяти последних месяцев это уже четвёртый случай, когда динамика оказалась отрицательной. С ноября средняя цена сделки опустилась на 45 $/м2, но она по-прежнему остаётся выше показателей прошлой весны.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1171 $/м2 (-2,3% за месяц) – $41 500;
· 2-комнатные квартиры: 1083 $/м2 (-0,5%) – $52 600;
· 3-комнатные квартиры: 1042 $/м2 (-1,1%) – $66 000;
· 4-комнатные квартиры: 997 $/м2 (-9,2%) – $81 800.
Цены предложения в апреле двигались параллельно ценам реальных сделок, что вполне ожидаемо, учитывая то, как близко две кривые приблизились друг к другу. Разрыв между двумя индикаторами в апреле составил 3,4%, что стало минимумом за последние 3 года.
Кирпичные хрущевки и брежневки, а также квартиры в современных непанельных домах лидировали по темпам снижения цен в объявлениях. Поскольку именно эти сегменты пользовались особым спросом у покупателей, можно предположить, что на ценовую динамику повлияло вымывание более качественного (а значит и более дорогого) предложения внутри данных сегментов. У остальных типов квартир темпы снижения цен колебались от 0,4 до 0,8%, а у самой бюджетной “старой панели” и вовсе наметился рост.
У абсолютного большинства микрорайонов средний уровень цен на квартиры в апреле был ниже, чем в марте. Самая ощутимая коррекция (свыше 3%) наблюдалась в районе улицы Старовиленской, а также в Красном Бору, Западе и Дражне.
В 11 микрорайонах Минска отмечен рост цен, а самые высокие темпы (+2,7%) были зафиксированы в Новинках.
Помимо Минска в апреле снижение цен на квартиры также наблюдалось и в Киеве (-0,6%). Другие соседние столицы, отчасти благодаря укреплению национальных валют, закончили апрель с ростом долларовых цен на 1,8-2,8%.
Минск остается единственным городом, где с начала 2017 года отмечена отрицательная динамика цен на квартиры. Для сравнения — рост долларовых цен в Москве и Варшаве за последние 4 месяца уже составил 9-10%.
Если не брать в расчёт прошлый год, когда рынок находился в состоянии настоящего ажиотажа, спрос на квартиры в мае редко достигал высоких показателей. Причина кроется в приходе настоящего тепла, старте дачного сезона и обилии праздничных дней. Есть вероятность, что за этот весенний месяц не наберётся и 1000 проданных квартир.
В целом, лето рынок встретит в довольно сбалансированном состоянии. Покупатели не дают предложению “разбухнуть” и разбирают наиболее ликвидные объекты. Однако их активности пока явно недостаточно, чтобы можно было говорить о зарождении новой тенденции, как это было год назад. По всей видимости, лето 2017 года не будет изобиловать событиями и, скорее всего, будет напоминать 2014 год, когда на протяжении летних месяцев индекс цен предложения находился в пределах очень узкого диапазона.
