Один из основных вопросов, который еще год назад волновал покупателей жилья, был «Покупать сейчас или подождать еще?». Что на вторичном рынке жилья происходит сейчас, на что можно рассчитывать покупателям и как вести себя продавцам – об этом далее в статье.
По заявлениям риэлторов, в 2017 г. и цены, и покупательский спрос остаются стабильными, в то время как за аналогичный период прошлого года динамика изменения цен была со знаком минус.
— Существует мнение, что в мире все циклично – за взлетом идут падения, и наоборот. Во многом это применимо и к рынку жилья, – рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — Последний период роста цен начался во второй половине 2012 г. и длился до начала 2014 г. Людей обнадеживала стабилизация экономики и начавшийся рост заработных плат, и поэтому они уже не просто решали жилищный вопрос минимальными затратами, а задумывались о расширении и улучшении жилищных условий.
Те, кто искал в тот период квартиру, помнят совсем не редкие высказывания продавцов, как например «Если вы не определитесь сейчас, то на следующей неделе цена будет уже выше». В результате чего для многих неопределившихся с выбором на первом показе покупателей, понравившаяся квартира могла буквально за несколько дней подорожать на несколько тысяч USD. Либо вовсе «найти» другого хозяина. В особенности подобная ситуация была характерна для однокомнатных квартир, которые в то время приобретались не только для проживания, но и с инвестиционными целями – для сдачи в аренду.
— В 2013 г., средняя стоимость не самой ликвидной по расположению однокомнатной квартиры (Заводской район, Шабаны и т.п.) была на уровне 47 тыс. USD, в то время как сейчас подобную квартиру можно приобрести на 10 тыс. USD дешевле. Почему я говорю именно о местоположении? Потому что в 2013 г., на «подъеме» рынка, состояние квартир покупателей волновало гораздо меньше, чем сейчас. Большинство из них, в ожидании дальнейшего улучшения экономической ситуации в стране, а соответственно и своих доходов, в любом случае планировали сделать ремонт «под себя».
Под данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА, всего за 2012-2013 гг. цены на квартиры стандартных потребительских качеств выросли более чем на 30%. А в 2014 г. наступил период их стабилизации — до конца года они балансировали примерно на одной отметке 1 690 USD/кв. м для однокомнатных (156% по отношению к ценам июня 2017 г.), 1 520 USD/кв. м. для двухкомнатных (151%) и 1 440 USD/кв. м. для трехкомнатных (148%) квартир. Однако наступление очередного финансового кризиса не оставило шансов и уже в новом 2015 г. они уверенно пошли вниз.
— Только за первый квартал 2015 г. цены упали практически на 10%, — вспоминает Светлана Ивановна. – Как бы нам этого не хотелось, но мы понимали, что это не предел и цены будут продолжать свое снижение и дальше. Не потому, что кто-то этого хочет или не хочет, а потому что на это были объективные предпосылки, в частности значительное ослабление белорусского рубля. Исходя из этого, мы рекомендовали нашим клиентам-продавцам при установлении цен идти «на опережение» падению. Многим это не нравилось, из-за чего мы слышали много нелестных слов в свой адрес. К сожалению, некоторые люди до сих пор не понимают, что задача риэлтера помочь решить жилищный вопрос. В случае с продавцом – это значит помочь продать квартиру не только безопасно, но и при этом как можно выгоднее. Но если в ситуации роста цен спешить некуда, то на «падающем» рынке каждая неделя промедления, не говоря уже о месяце, для продавца может стоить очень дорого. В итоге, те продавцы, которые не хотели идти на уступки покупателям и упорно стояли на своей цене, «потеряли» на продаже квартиры гораздо больше того дисконта, который мы им рекомендовали изначально.
В течение 2015 г. и первой половины 2016 г. рынок был в состоянии «падения». Покупатели ждали ценовое «дно» чтобы приобрести квартиру по минимально возможным ценам. А когда стало понятно, что снижение цен только набирает обороты, некоторые предприимчивые граждане даже решались на продажу собственной квартиры, чтобы в последующем, когда цены еще больше опустятся, приобрести аналогичную квартиру, но за меньшие деньги, либо большую по площади, но за те же деньги.
Очередной переломный момент, когда столичный вторичный рынок жилья из стадии падения перешел в фазу ценового плато, можно отнести на II квартал 2016 г. Именно тогда на рынке появились однокомнатные квартиры стоимостью порядка 28 тыс. USD. И это не в пригороде, а в самом Минске. Снизившийся курс USD и накопившийся большой объем находящихся в продаже квартир создавали все условия для решения жилищного вопроса. В результате чего, по итогам июня 2016 г. было зафиксировано рекордное за последние 10 лет количество совершенных сделок купли-продажи квартир.
— Лето и вторая половина 2016 г. были очень активными по части совершаемых сделок. Высокая активность покупателей начала вводить в заблуждение некоторых продавцов, и они начали пытаться увеличивать цены. Однако это было лишь их желание, а объективных предпосылок для этого до сих пор не было. Увеличение количества заключаемых сделок было ответной реакцией рынка на снизившиеся до приемлемого для покупателей уровня цены. Однако ни о каком увеличении цен ни тогда, ни сейчас, говорить не приходится, потому как доходы населения до сих пор снижаются, — поясняет Светлана Ивановна.
В настоящее время, если посмотреть в динамике с начала 2017 г., то можно увидеть небольшую, но отрицательную динамику цен. В «ТВОЕЙ СТОЛИЦЕ» это объясняют не их продолжающимся снижением, а переориентацией покупателей на бюджетные квартиры и на многокомнатные квартиры, которые по цене кв. м. всегда стоят существенно дешевле среднерыночного уровня. В то же время на долю готовых к проживанию квартир приходится только 30% от всех заключаемых сделок.
Кроме того, уменьшается разница между ценой предложения и ценой сделки – изначально завышенных цен стало гораздо меньше. Еще до конца прошлого года, многие продавцы не хотели признавать необходимость снижения цен. А реальное сближение цен предложения и продажи началось только в текущем году. В настоящее время средний уровень предоставляемой продавцами скидки составляет 6%, в то время как годом ранее он находился на уровне 11%.
С приближением «отпускного» сезона спрос на квартиры снижается, но в текущем году основной его подпиткой становятся недорогие кредиты. Так, по данным агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА», количество покупателей, привлекающих кредитные средства, с начала года постоянно растет. В результате чего по результатам мая, доля сделок с привлечением заемных средств составила 22%, в то время как в мае прошлого года доля составляла 7%.
— Лето всегда было периодом снижения спроса на квартиры, но в этом году именно доступность кредитов является основной причиной стабильного уровня заключаемых сделок. По общению с клиентами мы давно видели, с какими трудностями они сталкивались, пытаясь самостоятельно разобраться во всем многообразии кредитных предложений от различных банков и выбрать наиболее подходящее из них. В ответ на эти требования спроса, мы пошли на кардинальный шаг: заключили партнерские соглашения с ведущими банками Беларуси и обучили собственных ипотечных консультантов. Теперь совершенно бесплатно для всех наших клиентов ипотечные консультанты подбирают кредиты на выгодных условиях, рассчитывают ориентировочные суммы ежемесячных платежей, готовят пакет документов и передают их на рассмотрение в банк. И, как показывает наша статистика за последние месяцы, эта услуга оказалась очень востребованной.
