Ваша квартира долго продаётся? 20 мест в Минске, где это обычное явление

Нередко можно услышать истории о том, как продажа на первый взгляд добротной квартиры растягивается на долгие месяцы. Никаких скрытых изъянов, детальное описание с обилием фотографий, а главное – адекватная цена. Однако звонков от покупателей нет или их очень мало. Про просмотры и вовсе нечего говорить. Аналогичные квартиры в соседнем квартале появились позже и уже проданы, а эта всё “висит” … Можно списать затяжную продажу на простое невезение, но зачастую у происходящего есть вполне естественная причина.

Обычно долгие поиски покупателя свойственны тем, кто продаёт квартиру впервые. Цену выставляют с запасом и со временем снижают, если на неё нет спроса. На самом деле, такой подход не несёт проблем на стабильном или растущем рынке. Но когда цены на квартиры снижаются, запоздалые попытки сделать скидку приводят к громадным потерям, как это было в 2015 году.

Подробнее на эту тему: Выставить подороже и постепенно снижать VS сразу делать привлекательную скидку. Какая тактика продажи квартиры лучше?

В теории, если причина затянувшейся продажи квартиры – человеческий фактор, то такие случаи должны быть равномерно распределены по городу. Но в реальности всё обстоит несколько иначе. В Минске есть ряд мест, где концентрация примеров затяжной продажи буквально зашкаливает. Вряд ли там проживают особо алчные продавцы, а значит дело в локации, которая почему-то не устраивает покупателей.


Немного методологии

Мы проанализировали историю продажи 42 тысяч квартир на вторичном рынке жилья Минска за 2012-2017 годы. Время продажи каждой квартиры сравнивалось со средним значением. Причем, мы делали поправку на рыночную ситуацию: проданные в середине 2013 года квартиры сравнивались только с теми, которые продавались в это же время. Если квартира “висела” на рынке минимум на 1 месяц дольше среднего, продажа считалась затяжной.

Большинство таких случаев разбросаны по карте Минска без всякой системы. Однако местами образовались сгустки – скопления домов, квартиры в которых продаются медленнее обычного. Всего таких кластеров в столице было выделено 20.

Что же это за места? В большинстве случаев несложно найти причину, по которой квартиры там продаются медленно, однако не обошлось и без открытий.

Кликните на карту для увеличения

Центр, железная дорога и строительство метрополитена

Дорогие квартиры в центре в принципе не могут продаваться так же быстро, как “однушки” где-нибудь в Малиновке или Уручье. Однако и в центральной части города есть особо проблемные места. Среди них – район улицы Гвардейской (№ 13 на карте) и начало Червякова (15), Привокзальная площадь (1), Московская (5) и район улиц Мельникайте, Кальварийской и Короля (14). 

В случае с Вокзалом и Московской можно предположить, что негативное влияние оказывает постоянный шум от железной дороги. Он также может проявляться в Брилевичах (8) и некоторых участках улиц Маяковского (7) и Воронянского (6). Что касается Кальварийской и Мельникайте, то это место, где в последние годы строится третья ветка метро.

Значительная удаленность от метро

Другой фактор, отпугивающий покупателей – удаленность от центра города и станций метрополитена. В качестве примера можно назвать некоторые зоны в Каменной Горке (12), Сухарево (10), Малиновке (9), Серебрянке (4), Ангарской (2) и Новинках (16).

Впрочем, в городе хватает и других мест с плохой транспортной доступностью (те же Шабаны в список не попали), значит дело не только в ней. Про Каменную Горку (12) можно вспомнить облетевшие интернет снимки “убитых” подъездов с разрисованными стенами и разбитыми лампочками. Многие из проблемных домов, про которые писали в СМИ, расположены в указанном на карте районе, что создаёт ему дурную славу.

Найти очевидную причину затяжной продажи квартир в оставшихся зонах не так просто. Например, кластеры №17 (дома по ул. Беды и Восточной) и №18 (Волгоградская) располагаются в районах с развитой инфраструктурой, однако продать там быстро квартиру довольно сложно. Также непонятно, почему долго продаются квартиры на участках улиц Руссиянова (20), Байкальской (3), Стахановской (19) и Якубовского (11).

Может у Вас получится это объяснить?