В последние годы все больше покупателей отказываются от посещения магазинов, предпочитая совершать покупки в интернете. Чем это грозит многочисленным торговым центрам и кто из них в особой зоне риска ‑ об этом далее в статье.
Согласно данным исследования, проведенного крупнейшим американским банком JPMorgan Chase, из-за роста популярности интернет-торговли (в частности, таких гигантов, как Amazon и eBay), в настоящее время потребность в сотрудниках off-line торговли США уменьшилась на 1,2 млн человек. Именно в таком дополнительном количестве сотрудников нуждалась бы офлайн-торговля без развития онлайн-торговли.
В Беларуси подобных исследований пока не проводилось, поэтому за комментариями мы обратились к менеджеру проектов по торговой недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ Управление проектами» Артему Давидовичу.
— На западе ситуация несколько иная, чем в Беларуси – там уже ежегодно отмечаются даже случаи закрытия торговых проектов из-за недостатка покупателей. Не все выдерживают жесткую конкуренцию, как между аналогичными торговыми объектами, так и с интернет-торговлей.
Однако сказать, что минским торговым центрам ничего не угрожает, тоже нельзя. Образно говоря, мы сейчас находимся на первых ступенях той лестницы, на вершине которой уже стоят торговые центры в странах с более развитыми рынками. Поэтому рано или поздно мы окажемся на их месте. Посудите сами: последние пять лет Минск ежегодно получал от 50 до 100 тыс. кв. торговых площадей в лице новых торговых fashion-центров, и поэтому конкуренция между ними сейчас очень высока. Параллельно с развитием рынка торговых центров, активно развивалась и интернет-торговля. Сейчас она предоставляет минчанам возможность, не выходя из дома, приобрести практически все что хочешь. Поэтому ситуация в целом очень схожа, но имеет гораздо меньшие масштабы.
Несмотря на то что случаев закрытия торговых центров в Минске не было, предпосылки к этому уже можно наблюдать. В качестве примера Артем привел некогда популярные торговые центры автозапчастями.
— Еще относительно недавно они абсолютно не испытывали трудностей с заполнением арендаторами. А в некоторых случаях на особо ликвидные торговые помещения собственниками устраивались «аукционы». А что сейчас? В большинстве из них заполненным арендаторами остался лишь первый этаж, остальные же площади сдаются в аренду за символические суммы или вообще за «коммуналку». Но даже при такой ценовой политике и без того не малое количество пустующих помещений продолжает увеличиваться, — поясняет Артем.
Что касается торговых центров формата fashion, то, по мнению Артема Давидовича, угроза снижения интереса к ним тоже есть, но не ко всем и пока не в таком масштабе, как в случае с торговыми центрами автомобильной тематики.
— В случае с автозапчастями у покупателя нет необходимости их «примерки», потому как они типовые. А если вопросы возникнут, то ответы на них можно получить у консультанта on-line. Чего не скажешь про одежду, косметику и некоторые другие товары, которые обычно можно встретить в fashion-ТЦ. Каждый из этих товаров нужно примерить, опробовать или по крайней мере подержать в руках. Поэтому, несмотря на интенсивное развитие онлайновых торговых сетей, как, например, знакомых многим Wildberries и Lamoda, торговые центры формата fashion продолжают оставаться востребованными среди покупателей.
Однако за счет того, что за последние 2 года совокупная площадь торговых центров увеличилась на 55%, а реальные доходы покупателей не только не выросли, но даже и уменьшились, конкуренция между торговыми центрами сейчас на очень высоком уровне. Кроме того, невысокая покупательская способность населения снижает интерес иностранных торговых операторов к приходу в Беларусь. Кто-то, конечно, может не согласиться с этим, приведя пример вышедших брендов от LPP и ожидаемых от Inditex. В ответ на это я посоветовал бы обратить внимание на то, сколько времени понадобилось им для прихода к нам – переговоры с ними были начаты не 1, не 2, и даже не 3 года назад.
Наиболее уязвимыми и незащищенными в настоящее время, по мнению Артема, выступают две основных группы торговых центров:
-
построенные по схеме долевого строительства;
-
состав которых представлен индивидуальными предпринимателями.
— При долевом строительстве торгового центра теряется один из основных инструментов, с помощью которого можно воздействовать на его популярность среди посетителей ‑ я говорю о возможности управления им. А именно, товарного зонирования торговых объектов внутри торгового центра, его модернизации, стилизации мест общего пользования и т.д. и т.п. Когда все помещения в составе торгового центра принадлежат разным собственникам, то ни о каком зонировании по товарным группам говорить не приходится.
В то же время торговым центрам, имеющим единого собственника, гораздо проще адаптироваться к изменяющимся условиям на рынке, и в частности, руководить маркетинговой политикой (мероприятия, различные виды рекламы и т.п.), обслуживать, модернизировать и стилизовать торговый центр. Нынешний покупатель очень требователен к мелочам, поэтому если у вас в торговом центре плохо работает вентиляция, а чтобы этот вопрос решить, нужно продолжительное согласование со всеми собственниками, то будьте уверены, что завтра к вам придет уже меньше посетителей. При этом, чтобы вернуть их обратно, придется очень постараться, потому как конкурентов — торговых центров сейчас много.
Рынок современной торговой недвижимости – очень подвижный сегмент. Если упустить нужный момент, то впоследствии это может обернуться серьезными последствиями – с потерей популярности, оттоком посетителей, а вслед за ними и арендаторов, столкнулись даже крупные и удачно расположенные торговые центры. И это в очередной раз подтверждает тот факт, что соответствующая современности концепция и грамотное коммерческое управление (в частности, подбор и ротация арендаторов, условия договоров аренды и их своевременное перезаключение и т.д. и т.п.) являются залогом не только конкурентоспособности, но и обязательными условиями стабильного развития торгового центра. При этом конкретного рецепта выработки концепции или правил управления торговым объектом нет, потому как все торговые центры уникальны и в каждом конкретном случае необходимо разрабатывать индивидуальный подход. Но благодаря этому можно «оживить» даже самые запущенные торговые объекты.
