Существует мнение, что, как квартиру, как и сани, надо покупать летом: квартир много, спрос маленький, продавцы охотнее идут на скидки. И что же — сейчас за окном, пусть не жаркое, но все же лето, и в самом разгаре «сезон отпусков». Мы решили разобраться – как продаются квартиры, что выбирается покупателями и принесло ли лето особую выгоду при покупке?
— Последние несколько лет «отпускной сезон» негативного влияния на вторичный рынок жилья влияния не оказывает, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА» Светлана Куделко. – Скорее, наоборот, в прошлом году именно в это время был зафиксирован рекорд последних 10 лет по количеству совершенных в Минске сделок купли/продажи квартир. А в текущем году количество совершаемых сделок остается стабильно высоким – ежемесячно начиная с марта, регистрируется более 1 100 переходов права собственности, в то время как среднегодовые показатели 2014-2015 гг. были на уровне 950 сделок в месяц.
За счет стабильного числа совершаемых сделок, количество предлагающихся на продажу квартир от месяца к месяцу колеблется на уровне порядка 7,5 тыс., что является для Минска вполне обычным за последние несколько лет показателем.
По данным агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА», больше всего покупается / продается (53% от общего числа сделок) квартир стандартных потребительских качеств, т.е. тех, которые не предполагают наличие свежего современного ремонта и/или мебели с бытовой техникой. Причина в их ценовой доступности — средние стоимости находятся на уровне порядка 38 тыс. USD для однокомнатных, 50 тыс. USD для двухкомнатных и 62 тыс. USD для трехкомнатных квартир. Преобладающий массив подобных квартир располагается в домах 70-90-х годов постройки.
Готовые к проживанию квартиры, позволяющие за счет наличия в своем составе свежего современного ремонта, а возможно, и мебели с бытовой техникой, новому владельцу сразу въезжать и жить, как правило, стоят на 20% дороже. Так, например средняя стоимость однокомнатной, готовой к проживанию квартиры, этим летом находится на уровне 45 тыс. USD, двухкомнатной 60 тыс. USD, трёхкомнатной 75 тыс. USD.
В структуре совершаемых сделок с квартирами вторичного рынка Минска можно выделить в отдельную группу дома моложе 2009 г.п. Доля сделок с квартирами в подобных домах составляет порядка 17%.
— Современные планировки и хорошее состояние мест общего пользование – основное, что привлекает к ним покупателей. Кроме того, за счет своего пока еще молодого возраста, они могут выступать реальной альтернативой строящимся новостройкам, — поясняет Светлана Ивановна.
Если квартира в такой «вторичной новостройке» продается с хорошим ремонтом, мебелью, а возможно и бытовой техникой, то ее стоимость в зависимости от площади и месторасположения в среднем варьируется:
- от 46 до 60 тыс. USD для однокомнатных квартир;
- от 67 до более 100 тыс. USD для двухкомнатных квартир;
- от 95 тыс. USD и более для трёхкомнатных квартир.
Если же хороший ремонт и мебель не принципиальны, то можно рассчитывать на более низкие стоимости:
- от 43 до 55 тыс. USD для однокомнатных квартир;
- от 50 до более 77 тыс. USD для двухкомнатных квартир;
- от 77 до 90 тыс. USD для трёхкомнатных квартир.
У покупателей, ищущих максимально бюджетные предложения, есть несколько вариантов: искать минимальные по площади квартиры, которые представлены на вторичном рынке в основном старым жилым фондом (хрущевками-брежневками), или обратить внимание на ближайший пригород Минска. Те, кто не хочет покупать квартиру «под восстановление» из-за преклонного возраста дома, выбирают последний вариант.
Квартиру в ближайшем пригороде Минска выбирают 8% покупателей, при этом практически половина совершенных сделок приходится на квартиры в домах моложе 2009 г.п. Наибольшей популярностью пользуются такие «придворные» населенные пункты, как Колодищи, Боровляны +а/г Лесной и Фаниполь. Средняя стоимость кв. м. находится на уровне 1 040 USD/кв. м. для однокомнатных (-5% по сравнению со средним уровнем по Минску), и 850 USD/кв. м. для двухкомнатных (-14%), 660 USD/кв. м. для трехкомнатных квартир (-32%).
Стабильный спрос остается и на отдельные комнаты. Доля сделок с комнатами этим летом находится в пределах 3%. Цены в зависимости от местоположения, состояния квартиры, площади самой комнаты и некоторых других параметров, варьируются от 12 до 20 тыс. USD. В частности, минимальные цены характерны для комнат располагающихся в квартирах ближайшего пригорода Минска.
— Комнаты востребованы в первую очередь покупателями из регионов. В частности, комнаты покупаются родителями студентам. Может возникнуть вопрос – почему бы сразу не купить однокомнатную квартиру? Ответ прост – нехватка денег и нежелание или отсутствие возможности взятия кредита. К тому же при покупке комнаты не исключается возможность в последствии выкупа всей квартиры целиком.
Многие думают, что комнаты по отдельности продаются только в квартирах старого жилого фонда, но это не так — есть предложение комнат и в достаточно свежих домах.
По словам Светланы Куделко, явных выгод текущее лето покупателям не принесло, в то время как конкуренция между продавцами остается высокой на протяжении всего года. При этом им приходится уже конкурировать не только друг между другом в пределах Минска, но уже и с продавцами пригорода Минска, а также застройщиками, активно предлагающими новостройки на акционных условиях.
