Битва экспертов: цены на новостройки будут расти или упадут?

По нашему мнению, первичный рынок недвижимости сейчас находится в стадии «барахтания»: застройщики то повышают, то опускают цены, банки предлагают все более выгодные условия кредитования, граждане то готовы, то не готовы покупать. В таком положении рынок находится уже давно, пора сделать прогнозы и узнать, что будет дальше. Высказаться на эту тему согласились Юрий Жарков, директор ЧРУП «Вива Консалт» (торговая марка ViVa Invest), и Анатолий Звездин, директор агентства недвижимости «Мольнар».

Журналист: Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Куда двигается спрос и предложение?

Юрий: На рынке есть спрос, есть предложение, и говорить о структурном дисбалансе не стоит.

В эконом-сегменте идет активное развитие панельного домостроения. Нынешний покупатель предвзято относится к обычным серым «панелькам». Это заставляет девелоперов уделять больше внимания качеству жилой среды, даже в самом доступном ценовом сегменте. Почти все, в том числе государственные застройщики, научились добавлять ярких красок индустриальным фасадам. Следующие в очереди на улучшение детские и спортивные площадки, планировочные решения, архитектура и инженерное оснащение. Модернизация неминуемо отражается и на качестве, и на цене «квадрата», превращая ранее простые «панельки» в нового и серьезного конкурента каркасно-блочным домам комфорт-класса.

Разнообразие предложения проектов комфорт-класса серьезно пострадало от сворачивания стратегии точечной застройки. Теперь только комплексный характер проектов удерживает их девелоперов на грани рентабельности и конкурентоспособности в глазах потребителей. Сегменты бизнес- и премиум-класса в нынешнем рынке теоретически могли бы иметь максимальную привлекательность для девелоперов благодаря своей высокой маржинальности на небольших объемах. Однако потребитель в этих классах жилой среды весьма осторожен и малоактивен. Именно этим можно в том числе обосновать «темные» фасады брендовых новостроек в знаковых местах столицы, введенных в эксплуатацию в последние два-три года.   

Что касается спроса, то он сегодня основательно подкреплен кредитной поддержкой банков. В 2017 году — это тенденция № 1. Без этого рынок был бы совершенно другим. 

Анатолий: Экономика диктует свои правила. Доходы населения в значительной степени упали. Мы видим, какие проблемы и вопросы есть у нашего основного экономического партнера — Российской Федерации. Все это отражается на нас, поэтому предпосылок для увеличения спроса я пока не вижу. В связи с этим застройщики вынуждены либо менять концепцию создаваемого продукта, либо в существующую концепцию добавлять те решения, которые улучшат продукт, сделают его более привлекательным.

Что касается недвижимости повышенного класса, то здесь произошло следующее: наши люди верили в такой миф, что недвижимость — это хороший инструмент для инвестирования и сохранения денег. Этот миф, наконец, развеялся. Нигде в мире обычная жилая недвижимость не является инвестиционным инструментом. Или по крайней мере этим должны заниматься профессионалы, как любыми финансовыми операциями.

Журналист: Сегодня строится гораздо меньше домов, чем раньше. В перспективе их не станет больше. Может ли это стать причиной повышения цен на «первичке»?

Анатолий: Скорее нет, чем да, потому что на уменьшение предложения на рынке не накладывается серьезный спрос. Что пересилит: уменьшение платежеспособности населения или сокращение строительства? Сегодня спрос поддерживают банки. Но они не увеличивают его, а только поддерживают. Поэтому говорить, что завтра будет всплеск цен из-за недостаточного количества предложения, то нет, его не будет.

Есть еще один фактор. Молодые люди сегодня очень мобильны. Они стараются не привязываться к месту, для них главной целью сегодня не является обзавестись жильем, они привязаны к работе. Они не спешат с покупкой квартиры, их вполне устраивает арендное жилье. Если завтра у них появится возможность уехать из страны, они воспользуются этой возможностью. Эта категория людей тоже влияет на рынок, формируя спрос.

Юрий: Продукта меньше стало ненамного. Стало меньше разновидностей этого продукта. Раньше рынок предложения был представлен 80 проектами, а теперь примерно то же самое количество кв.м сосредоточено в 15 проектах, которые стали «кучнее» и растянулись на более долгий срок реализации с большим количеством пусковых комплексов.

Цены уже не первый год имеют устойчивую отрицательную динамику. Разумно, что многие покупатели положили на полку свое желание прибрести квартиру в ожидании «дна». Прошлым летом так случилось, что рынок подал некие сигналы о достижении дна. Восходящий тренд не продержался и трех месяцев, однако этого хватило, чтобы изрядно проредить базы данных квартир. Сейчас застройщики продолжают бороться за покупателя, который не может принять окончательное решение. 

Журналист: Банки. Последнее время они предлагают населению выгодные для наших реалий условия кредитования. Многие застройщики сотрудничают с ними. Например, недавно «БПС-Сбербанк» предложил рекордно низкие условия кредитования
— 9,5% на квартиры от одной строительной компании. Увеличивает ли это спрос на рынке? 

Юрий: В качестве ответа я приведу пример. В прошлой «пятилетке» не одна строительная компания использовала мейнстрим того времени — слоган: «Наконец-то “по $500”». При ознакомлении с рекламными статьями становилось понятно, что по $500 продавались только пять-десять «квадратов», остальное по рыночной стоимости. Отделы продаж разрывались от звонков, потому как далеко не все дочитывали до сути. Итог: мало продаж, но много внимания к проектам.

Сегодняшние «9,5%» имеют тот же смысл — хороший пиар-ход, который не нацелен на лавинообразное усиление продаж. Вы же понимаете, что банк здесь — это всего лишь инструмент. Недостающие до рыночной ставки процентные пункты заложены в стоимость самой квартиры. Давайте мы напишем на нашем сайте, что продаем под кредит в 5% годовых, а все остальное заложим в стоимость «квадрата». Весь город будет греметь, но продаж будет не намного больше. Рассрочка от застройщика на срок более 3 лет в этом смысле гораздо эффективнее стимулирует спрос.

Журналист: Учитывая, что сейчас многие строительные проекты сотрудничают с банками для кредитования клиентов, выставляя каждый свой процент, можно ли сказать, что они сегодня стоят «у руля» рынка недвижимости?

Юрий: Возьмем пример. У нашего партнера, «БПС-Сбербанка», есть вожделенная программа «Строим дом вместе». Там процентная ставка немного ниже рыночной. Один строительный проект он взял в эту программу, а другому отказал, сказав, что по каким-то критериям он не подходит. Вот в этом случае банк «рулит». Но что касается таких ставок, как 9,5%, то здесь он вообще не «у руля». Он просто ищет застройщика, определяет процентную ставку, все остальное вкладывают в стоимость жилья и продают. 

Анатолий: Я думаю, что все-таки банки стоят «у руля», так как в первую очередь они занимаются бизнесом, зарабатыванием денег. Наш человек хочет приобрести квартиру, а банк решает, выдать человеку кредит или нет, купит он квартиру у застройщика или нет.

Юрий: Если взять три движущие силы рынка: покупатель, продавец и банк, то «рулит» здесь покупатель, так как он решает, где и за сколько он будет сегодня покупать, а может, не сегодня, а завтра. Самые подвижные сегодня — это продавцы и банки, так как застройщикам нужно построить, а значит, продать и желательно с пригодной для реинвестирования прибылью. Банки тоже сегодня активны и нередко сами обращаются к застройщикам с предложением сотрудничества. Даже между отделениями внутри системы одного банка имеет место быть конкуренция за нашего клиента-кредитополучателя. А покупатель в это время спокойно смотрит на, как вы сказали, «барахтающуюся» кривую цен и думает, к какому застройщику ему пойти, каким кредитным продуктом воспользоваться.

Анатолий: Банки очень поддержали спрос на рынке. Более 30% покупателей всего рынка недвижимости взяли кредиты. Это много. При этом, как бы ни суетился продавец, покупатель все же решает, будет сделка или нет.

Журналист: Поговорим о лизинге. Это слово на рынке стало звучать чаще, чем «ипотека». Плюс появились строительные проекты, которые предлагают приобрести квартиры в лизинг. Как вы думаете, лизинг — это ипотека в белорусском варианте?

Анатолий: Наши люди не так уже и хорошо понимают, что это такое. Лизинг — это гораздо рискованнее, чем ипотека или кредит. При лизинге человек выплачивает деньги все еще не за свое жилье, оно принадлежит лизинговой компании. При ипотеке или кредите вы платите уже за свое жилье. Это огромная и значимая разница. Если лизинговая компания обанкротится, то покупателю «забрать» себе квартиру у них будет очень проблематично. Если обанкротится банк — максимум, что он сделает, это потребует выплату кредита.

Юрий: Мне кажется, что это просто альтернативный способ приобретения недвижимости, который должен быть как факт наличия выбора финансовых инструментов. Едва ли в жилищном строительстве его удостоят роли, которую отводят хотя бы ипотеке.

Журналист: Переходим к прогнозам. Так что будет с ценами на новостройки?

Юрий: Смотря о каких новостройках речь, и ограничим прогноз рубежом грядущего нового года. Если говорить о домах повышенной классности, то на них цены повышаться не должны — там нет активности сейчас. Что касается области живого рынка — жилья эконом-класса, то цены здесь последние несколько месяцев уже показали рост. Некоторые новые проекты даже приостановили продажи, ощутив спрос, активность которого превзошла ожидания. По моему мнению, цены имеют серьезный потенциал к повышению только в увязке с улучшением качества. Силу воздействия макроэкономических показателей списывать не будем, но и предсказывать не возьмемся — здесь каждый белорус сам себе аналитик и вполне грамотный.

Анатолий: Я считаю, что цены расти не будут, по крайней мере, до конца года. На более длительную перспективу прогноз сегодня делать нереально. Для этого нет никаких предпосылок. Нужно отталкиваться от доходов населения, а доходы у нас не растут. То, о чем говорит коллега, это, скорее всего, коррекция цен, а не их рост.

Фото: Саша Малама