Последние 2 месяца на столичном рынке жилой недвижимости установилась стабильная ситуация с минимальными колебаниями средних цен. На за видимой стабильностью скрываются любопытные процессы. Самое дешевое жильё покупают не так хорошо, как в прошлом году, а чуть более качественные объекты на рынке не задерживаются.
Покупательская активность на вторичном рынке жилья с наступлением лета практически не изменилась. Четвёртый месяц подряд количество зарегистрированных сделок купли-продажи превышает 1100. В июне квартир купили на 4,6% меньше, чем в мае, и на 15,4% меньше, чем в июне прошлого года. Однако год назад был установлен абсолютный рекорд по числу проданных квартир, поэтому нынешний уровень спроса можно с уверенностью назвать высоким.
Объём предложения начал сокращаться ещё в апреле, но по-настоящему проявился этот процесс только в июне. За первый летний месяц число выставленных на продажу квартир сократилось на 3,2%. По сравнению с июнем прошлого года квартир на рынке сегодня больше на 7,7%.
По числу проданных квартир в Iполугодии 2017 год уступает лишь 2016-му.
Несколько фактов о спросе
Третий месяц подряд сделок с 1-комнатными квартирами регистрируют больше, чем с 2-комнатными (40% и 37%, соответственно). Ещё в Iквартале “двушки” пользовались большей популярностью.
На квартиры в готовых новостройках пришлось чуть менее 13% — это самый низкий показатель для отдельно взятого месяца за последний год.
В зависимости от материала стен изменение спроса могло сильно отличаться: он уменьшился на 6% в панельных домах и вырос на 14% в кирпичных.
Средняя цена проданных квартир по итогам первого летнего месяца немного выросла (на 0,4%) и составила 1117 $/м2. Четыре месяца подряд средняя цена сделки остаётся выше, чем в 2016 году. На данный момент она превышает прошлогодний уровень на 1,1%.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1169 $/м2 (+0,3% за месяц) – $41 300;
· 2-комнатные квартиры: 1093 $/м2 (+1,0%) – $53 250;
· 3-комнатные квартиры: 1054 $/м2 (+0,3%) – $72 000;
· 4-комнатные квартиры: 1034 $/м2 (-1,6%) – $88 300.
Разрыв между средними ценами предложения и реальных сделок в июне оказался менее 2%. Последний раз дистанция между двумя кривыми была такой незначительной в середине 2012 года и тогда это совпало с переломным моментом в ценовой динамике (снижение цен сменилось ростом).
Динамика цен предложения у большинства сегментов вторичного рынка жилья в июне была отрицательной. В наибольшей степени это было заметно у 3-комнатных квартир, где стоимость “квадрата” снизилась на 0,8%. На 0,9% опустился средний уровень цен на квартиры в современных непанельных домах.
Рост цен отмечен у квартир в кирпичных домах, что стало прямым следствием выросшего спроса.
Рост цен тяготел к центральным районам города и веткам метро. Максимальные темпы роста были отмечены в районе ул. Карла Маркса и в Лошице. Негативная динамика цен преобладала в спальных районах. Максимальное снижение (более 2%) зафиксировано в Кунцевщине, Новинках и районе ул. Серова.
В столицах соседних государств отрицательная динамика цен наблюдалась только в Киеве, где “квадрат” подешевел в среднем на 1%. В остальных городах недвижимость по сравнению с маем выросла, если говорить о долларовых ценах. Темпы роста варьировались от 0,4% в Москве до 4,5% в Риге.
Соотношение числа выставленных на продажу квартир к числу проданных сейчас такое же, как в апреле 2016 года, когда на рынке наметился перелом. О том, что динамика может на время сменить “минус” на “плюс”, говорит также сократившийся до минимума размер торга. Однако вряд ли стоит ожидать заметного и продолжительного “отскока”.
Влияние сезонного фактора, способствующего сокращению предложения, закончится через 2 месяца вместе с возвращением части продавцов с дач и отпусков. Нынешний уровень предложения на вторичном рынке и так достаточно высок. Если вернувшиеся из отпусков повысят его ещё на 5-10%, для поддержания ценового равновесия понадобится ажиотажный спрос.
Важным отличием 2017 года от его предшественника является качественное расслоение предложения и, как следствие, ценовой динамики. Приток новых объектов в сегменте самого дешёвого жилья сейчас как минимум компенсирует отток “старых”. В то же время сегмент более качественного жилья восполнить новыми объектами не получается.
Следствие этого явления мы прямо сейчас можем наблюдать в динамике цен предложения. За последний месяц квартиры подорожали в самых престижных районах столицы: Центральном, Первомайском и Советском, но снизились во всех остальных. Причем по темпам снижения лидирует Заводской район, где сосредоточено максимальное предложение недорого жилья.
Эта ситуация резко контрастирует с 2016 годом, когда на волне покупательского ажиотажа “разметали” в первую очередь самые дешёвые варианты. Вероятно, сходит на нет влияние региональных покупателей – основной категории тех, кто покупает в Минске самые бюджетные квартиры.
Причина смещения спроса в более высокий ценовой сегмент кроется, по всей видимости, в росте привлекательности кредитов. Резкое снижение ставок позволило кредитополучателям из числа минчан не “гоняться” за самыми бюджетными квартирами, а выбирать чуть более качественные объекты.
