Загородный рынок Минска: торг по отдельным домам достигает 40%, а самую дешевую дачу можно купить за $2,5 тыс.

В самый разгар лета покупательская активность на столичном загородном рынке заметно снизилась. Специалисты связывают это не с чем иным, как с наступлением сезона отпусков. В целом в 2017 году рынок живет своей обычной размеренной жизнью, а количество сделок сохраняется на уровне предыдущего года.

Загородный рынок Минска: торг по отдельным домам достигает 40%, а самую дешевую дачу можно купить за $2,5 тыс.

Цены завышены, дома «зависают»

Загородный рынок Минска: торг по отдельным домам достигает 40%, а самую дешевую дачу можно купить за $2,5 тыс.

Уже несколько лет подряд я слышу от продавцов и покупателей, что рынок загородной недвижимости стоит, что он мертвый. Однако практика показывает, что это не так. Количество сделок в нашей риэлтерской компании не снижается, — говорит Елена Акулич, начальник отдела «Дома. Дачи. Коттеджи» «ТВОЯ СТОЛИЦА АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ»,  — Другое дело, что все упирается в цену объектов. Из-за того, что цены в основном формируются не профессионалами, а самими продавцами, они не соответствуют реалиям рынка и ожиданиям покупателей. При определении цен продавцы ориентируются на цены объектов-аналогов в рекламных объявлениях на специализированных сайтах, а также на свои затраты, вложенные в строительство. Такой метод определения цен в корне не верен, и продать по ним дома невозможно. Все планы продавцов рушатся, когда мы называем им реальные цены. Те из них, которые хотят продать дома и дачи и прислушиваются к нам, реализуют свои объекты буквально в течение месяца.

Иногда заявленная цена может отличаться от цены продажи на 40%. Есть объекты, которые не продаются и по 2-3 года, на них нет спроса, но продавцы все равно не соглашаются снижать цену. Они ждут и надеются, что, в конце концов, на их объект найдется покупатель, или на рынке изменится ситуация, и цены начнут расти.

Если экспозиция объекта составляет 1-2 месяца, то торг по нему при продаже достигает до 10% от суммы сделки.

О том, что цены на многие загородные дома и дачи слишком завышены, говорит и Оксана Русак, риэлтер, директор агентства недвижимости «Твой маентак». Как правило, они формируются продавцами затратным методом, что, по мнению риэлтера, в корне неправильно.

В отличие от квартирного рынка, где на типовые квартиры можно достаточно легко посчитать цену квадратного метра, на рынке загородной недвижимости этого сделать нельзя в принципе. Каждый объект индивидуален. Если строительство велось в пик активности рынка, когда были дорогими земля и стройматериалы, при определении цены затратным методом эта недвижимость сегодня будет в разы переоценена. Предложение объектов на рынке значительно превышает спрос, поэтому покупатели не готовы переплачивать, — уточняет Оксана Русак.

Директор агентства говорит о том, что если объект в сегменте эконом-класса соответствует ожиданиям покупателей, то он продается в среднем за 1,5-2 месяца. Более дорогие дома и коттеджи могут реализовываться от 2 месяцев до 1-2 и более лет. Торг по ним составляет в среднем 20-30%, а может быть почти нулевой. Все зависит от ситуации и намерений продавца.

Больше всего «просели» дачи

Загородный рынок Минска: торг по отдельным домам достигает 40%, а самую дешевую дачу можно купить за $2,5 тыс.

Оксана Русак рассказывает, что в текущем году больше всего — примерно на 10% — подешевели дачи (щитовые домики) в садовых товариществах на участках 5-6 соток для сезонного проживания. Наибольший спрос на такие объекты наблюдается ранней весной. Покупатели стараются купить дачу к лету, чтобы засадить участок и отдыхать. К окончанию дачного сезона начинают активизироваться продавцы.

Щитовой домик 40-60 кв.м недалеко от Минска можно купить даже за $2,5 тыс. Но в среднем такие дачи стоят до $10 тыс. Например, сегодня через агентство «Твой маентак» продается дача в Зеленом (молодечненское направление) за $10 тыс., и, по словам риэлтера, очередь за ней не стоит.

Елена Акулич дополняет коллегу и говорит о том, что сейчас без особых проблем за $5-6 тыс. можно купить дачу в Ратомке, Семково. Это будет маленький щитовой домик 20-40 кв.м на 4 сотках. Таких объектов на рынке очень много, особенно в старых товариществах.

Если товарищество более молодое — например, в московском направлении — Слобода, Городище, Домашаны, где участки насчитывают по 10 соток, круглый год работает водопровод, подведен газ, то купить участок можно за $8 тыс.

Участок в Цнянке в садовых товариществах «Текстильщик» или «Политехник» стоит $10-15 тыс. долл.

Человеку предоставляется хорошая возможность построить на участке новый дом для постоянного проживания или реконструировать старый и решить свой жилищный вопрос, — дополняет Елена Акулич.

Недорогие дачи в садовых товариществах пользуются спросом во всех направлениях от Минска. Однако при выборе приоритет отдается строениям, расположенным недалеко от места проживания людей в том или ином районе города.

Покупатели негодуют: нет подходящего «фасона» 

По словам Оксаны Русак, в 2017 году, по сравнению с прошлым годом, на рынке увеличилось предложение домов недалеко от Минска по цене $100-150 тыс. В основном это недостроенные законсервированные строения на уровне коробки (окна, двери, крыша). Но спрос на них невысокий.

У каждого покупателя есть свое видение идеального дома. Подобрать дом под себя даже на 80-90% практически невозможно, — уточняет директор агентства.

Самый желанный и востребованный на рынке загородный дом — это когда цена соответствует качеству и когда он имеет высокую степень готовности. Таких объектов на рынке немного. Однако если они появляются, то продаются очень быстро, причем вне зависимости от сезона, — дополняет Елена Акулич. — Но зачастую покупатели предъявляют очень высокие требования к объектам и не понимают, что индивидуальный дом не может быть совершенным. Он стоит на грунте, который проседает. Поэтому трещин в доме не избежать. Технология индивидуального строительства отличается от технологии серийного возведения многоквартирных жилых домов. Покупателю всегда надо идти на компромисс с продавцом и в какие-то моменты на что-то закрывать глаза. Иначе купить дом будет вообще невозможно.

Опыт работы на рынке Елены Акулич показывает, что потенциальные покупатели часто не находят объекты не потому, что они некачественные, а по причине слишком завышенных требований к ним. Большинство отказов от сделок объясняется тем, что «не подходит “фасон” дома».

Дом продать гораздо сложнее, нежели квартиру, говорит Елена Акулич.

Человек, идя на просмотр «хрущевки», понимает, что он увидит маленькую кухню или проходные комнаты, и для него нет неожиданностей, — уточняет специалист. — Выбирая дом, покупатель слишком требователен к его планировке. Он хочет, чтобы на втором этаже было обязательно три комнаты, а на первом — две для пожилых родителей плюс душевая кабина и туалет.

Но рано или поздно каждый объект находит своего покупателя как в сегменте эконом-, так и комфорт- или бизнес-класса. Интерес к загородной недвижимости у людей сохраняется.

Как вам новость?