В ситуации, когда за последний год ставки по кредитам снизились наполовину и продолжают уменьшаться, возможностей приобрести собственную квартиру становится больше. Но судя по всплывающим в СМИ мнениям, для многих до сих пор остается непонятным, что же на самом деле происходит на вторичном рынке жилья Минска и куда стремятся цены на жилье?
Отдел консалтинга и аналитики агентства недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА», на основе анализа совершенных сделок и запросов покупателей квартир вторичного обращения, выделил факторы, влияющие на ценообразование и пояснил, что ждать от цен в дальнейшем.
Фактор 1. В течение 2017 г. активность покупателей выше среднего для Минска уровня, который в 2014-2015 гг. находился на отметке 1 000 сделок в месяц. Максимально активными в текущем году оказались март и август, когда ежемесячно заключалось практически по 1 300 сделок.
Фактор 2. Наличие подешевевших кредитов.
Во многом именно благодаря им большее количество покупателей смогли себе позволить в этом году приобрести или поменять квартиру. По данным «ТВОЕЙ СТОЛИЦЫ», в течение летне-осеннего периода, порядка 30% всех заключенных сделок проходило с привлечением кредитных денег. Актуальная ставка кредитования в 11% годовых на первые годы, а на последующие 14% — это не 25%, как было еще ровно год назад.
Фактор 3. Предпочтения покупателей сместились в сторону более качественных квартир.
Первые два фактора позволили стабилизировать рынок и изменить качественную структуру приобретаемого жилья. Если в начале года большинство сделок приходилось на максимально недорогое жилье, то во второй половине года соотношение цена-качество начало смещаться в сторону более качественных квартир – имеющих хороший ремонт, располагающихся в молодых домах и т.п. В частности, по сравнению с апрелем, доли приобретенных в сентябре хрущевок-брежневок и квартир в домах 1971-1999 снизились, в то время как объем сделок с современными квартирами, построенными после 2000 года, наоборот вырос.
Фактор 4. Снижается объем предлагаемых на продажу квартир вторичного обращения.
Данный процесс отмечается с мая. При этом гораздо активнее из базы вымываются квартиры в свежих домах — построенных после 2000 года. В то время как объем предложения жилья, построенного в прошлом веке, меняется незначительно.
Фактор 5. В то же время начиная с весны этого года соотношение объемов спроса и предложения достаточно стабильно, а это означает, что квартир в Минске хватит на всех желающих.
Так что же происходит с ценами на вторичном рынке жилья?
Свой непосредственный отпечаток на уровень цен накладывают изменения в структуре спроса и предложения. Покупатель, особенно решившийся на получение кредита, предпочитает приобретать более качественное жилье. И даже приобретая квартиру старого жилого фонда, такой покупатель будет выбирать не только благоприятное местоположение квартиры, но и наличие аккуратного ремонта.
Ощутимо теряют популярность:
-
откровенно «трэшевые» квартиры, продающиеся в состоянии «простить и забыть» — требующие проведения капитального ремонта, по своей стоимости зачастую сопоставимого со стоимостью самой квартиры. Подобные квартиры встречаются не часто и, как правило, их стоимость начинается с уровня немногим больше 20 тыс. USD;
-
«бабушатники», требующие проведения значительного ремонта – множественные дефекты в отделке, необходимость замены напольного покрытия, дверей, окон и т.п.;
-
квартиры на окраинах Минска с неблагоприятной инфраструктурой.
Стабильный уровень цен с небольшим знаком минус показывают квартиры стандартных потребительских качеств, представленные массовой постройкой прошлого века. А именно, двумя самыми объемными, и оттого достаточно популярными сегментами – хрущевками/брежневками и квартирами в домах постройки 1971-1999 гг. Как правило, они продаются без существенных дефектов и требуют лишь косметического ремонта. Например, в сентябрьских ценах подобные квартиры потеряли порядка 2%.
Так что же тогда дорожает и тем самым влияет на рост пресловутой «средней цены» по городу?
В августе-сентябре фокус покупательских предпочтений был направлен на квартиры в современных каркасно-блочных и монолитных домах, построенных после 2000 года. Благодаря этому, а также ориентируясь на увеличивающиеся цены в конкурирующем сегменте – готовых новостройках от застройщиков – все это позволило продавцам подобных квартир несколько поднять цены. В итоге, за сентябрь стоимость квадратного метра в этом типе жилья вторичного обращения увеличилась на 3%.
Однако, стоит отметить, что даже несмотря на более интересные ставки по кредитам, до сих пор не каждый желающий может себе позволить покупку квартиры в домах моложе 2000 г.п., потому как их стоимость на 20% выше квартир стандартных потребительских качеств. Это обусловлено, как их качественными характеристиками (молодым возрастом, интересными планировками, материалом стен), так и более просторными площадями квартир.
В современных панельных домах также можно отметить рост стоимости квадратного метра в пределах 1-2%, однако это прежде всего касается двухкомнатных квартир, в то время как цены на однокомнатные остаются на прежнем уровне.
Таким образом, то подорожание на вторичном рынке жилья, о котором можно было прочитать в последнее время в СМИ, является следствием смещения предпочтений покупателей в сторону более качественных квартир.
Реальные цены сделок на квартиры стандартных потребительских качеств и квартиры, готовые к проживанию (с ремонтом и мебелью), с начала года продолжают оставаться без существенных изменений.
Резюмируя
В настоящее время покупатели получили финансовую поддержку в виде значительно более доступных кредитов, чем они были еще год назад. Это позволяет при выборе квартиры ориентироваться не только на минимальную цену, но и выбирать по качеству. В результате, наибольший интерес покупателей в последние месяцы концентрировался и продолжает концентрироваться на современных квартирах в домах, построенных после 2000 года и квартирах, готовых к проживанию – с хорошим ремонтом и, частично, с мебелью. Именно из-за этой переориентации покупательских предпочтений и увеличения доли сделок с более качественными квартирами, статистические данные по ценам сделок в последнее время несколько идут вверх.
Складывающаяся на вторичном рынке жилья ситуация во многом зависит от объемов кредитования и кредитных ставок. Отсутствие реального роста доходов населения, а вместе с ними и возможности увеличения валютных накоплений, в ближайшем обозримом будущем не позволит ценам на жилье ощутимо вырасти. Некоторое увеличение стоимости современных квартир, частично подогреваемое застройщиками за счет поднятия цен на уже готовые новостройки, кардинально не изменит ситуацию на вторичном рынке жилья и в перспективе может только привести к снижению объема ежемесячно заключаемых сделок, как это уже произошло в сентябре по сравнению с августом, когда объем сделок снизился на 11 %. Сделки, заключаемые в октябре, в полной мере подтверждают описанные выше тенденции.
