Ради чего люди ночевали в офисе застройщика? Считаем, сколько стоит довести квартиры по $820 за «квадрат» до состояния «под отделку»

В районе бывшего аэропорта Минск-1 в эти дни развернулась масштабная стройка: крупнейший белорусско-сербский застройщик Dana Holdings возводит здесь жилой комплекс Minsk World, грандиозный по количеству жилья и плотности народонаселения. Цена «квадрата«» в новостройках очень демократичная — стартует от $820, поэтому спрос на квартиры в комплексе можно назвать ажиотажным. Целые дома раскупаются в первый день продаж, а особо продуманные дольщики проводят ночь в офисе застройщика, чтобы забрать именно ту квартиру, которую хотят. Однако новостройки, входящие в состав Minsk World, сдаются даже без черновой отделки, не говоря о перегородках — все это стоит денег и съедает ценный метраж. Мы попросили дизайнера Юрия Боровика и Константина Высочина, руководителя «Архитектурного бюро Высочина», рассчитать, сколько дольщики потеряют на квадратуре и сколько заплатят за работы по доведению долгожданного жилья до состояния «под отделку».

Пару лет назад монолитно-каркасные новостройки позиционировались исключительно в сегменте комфорт- и бизнес-класса и стоили соответственно. Сегодня они почти не отличаются по цене от панельных новостроек, которые возводят государственные УКСы. Но вместе с удешевлением пострадала комплектация: если раньше дома сдавались со стяжкой, штукатуркой, всеми перегородками и сантехникой, то в кризис застройщики стали на всем этом экономить.

Большинство из них просто сдают квартиры без перегородок и предлагают покупателю возвести их за свой счет, «воплотив все самые смелые фантазии». Но дальше всех пошел застройщик Dana Holdings. Кроме перегородок жильцам его нового детища — ЖК Minsk World — придется раскошелиться на электрику, стяжку и штукатурку. Все это стоит денег и «съедает» квадратные метры, добросовестно оплаченные дольщиками.

Дом “Эмиратс Волна”

Тем не менее, желающих вложиться в котлован новостроек, входящих в состав Minsk World, очень много. Квартиры в первом доме жилого комплекса — «Марина» — разошлись со свистом в первый же день продаж. Для того чтобы заключить договор на строительство квартир в следующей новостройке — «Эмиратс Волна» — люди уже ночевали в офисе застройщика. Причина очевидна: цены стартуют от $820 за кв.м. Но так ли привлекательно это предложение на самом деле? Сколько обладателям квартир в ЖК Minsk World придется потратить на их доведение до состояния «под отделку»? Мы попросили дизайнера Юрия Боровика и Константина Высочина, руководителя «Архитектурного бюро Высочина», рассчитать примерную смету.

Расчеты производились на примере двухкомнатной квартиры в новостройке «Волна» площадью 62-63 кв.м — этот вариант жилья оказался самым популярным в доме. На следующей схеме приведены две планировки этой квартиры: слева — без перегородок — комплектация, в которой застройщик сдает квартиру в эксплуатацию. Справа — вариант с двумя изолированными комнатами, по которому мы рассчитали примерную смету: во сколько обойдутся строительно-монтажные работы по устройству перегородок, электрики, стяжки и штукатурки и сколько метров они «съедят».

— Сдавать каркасник в такой комплектации — хорошая идея, — признает дизайнер Юрий Боровик. — В каркасно-блочных домах люди все равно все меняют на свой вкус. Застройщики сдают квартиры в новостройках с черновой отделкой очень слабого качества практически без сантехники (сейчас комплектуют только унитазом), электрика разведена с минимальным количеством выводов розеток и выключателей. Если человек хочет сделать перепланировку в квартире, например, на полметра увеличить комнату за счет кухни, ему придется разрушить уже возведенную и оплаченную перегородку, к тому же оплатить вывоз строительного мусора. Поэтому лучше купить «пустышку» и сделать ее так, как вы задумали.

— Кстати, возведение перегородок в каркасно-блочной новостройке перепланировкой не считается, — объясняет Константин Высочин, руководитель «Архитектурного бюро Высочина». — Для этого не нужно разрабатывать проектно-сметную документацию. Все очень просто: в первый раз вы подаете документы в исполком, чтобы вам разрешили стройку, во второй — вызываете БРТИ, чтобы они произвели обмер и нарисовали вам новый план. Потом идете к районному архитектору, и он все это дело узаконивает. Конечно, придется потратить и время, и деньги, но это малая кровь.

— Мы посчитаем, насколько вырастет в цене каждый кв.м этой квартиры, если довести ее до состояния «как сдают застройщики», то есть с минимальным количеством перегородок, точек вывода розеток и выключателей. По опыту знаем, что застройщик оставил бы на эту квартиру 20 точек электрики — сюда входят розетки, выключатели, верхний свет и электрокабели. Но, как показывает практика, для полноценной жизни количество точек вывода электрики должно примерно соответствовать количеству квадратных метров общей площади. И счастливый дольщик, получив ключи от квартиры, весь этот оплаченный кабель с 20 розетками просто вырвал бы из стен.

— 20 точек электрики — это 200 погонных метров кабелей, столько же штробления стен и укладки кабеля. Объем возводимых стен в этой квартире — около 40 кв.м. Штукатурки на них — 80 кв.м, потому что стены штукатурятся с двух сторон. Прибавьте к этому штукатурку капитальных стен, площадь которых составит порядка 117 «квадратов». Поскольку здесь монолит, то работы по стяжке будут минимальными и обойдутся в $2 за «квадрат». Что касается сантехнической посуды, то сейчас застройщики монолитно-каркасных домов сдают квартиры без ванных, раковин и смесителей. Разводку труб тоже не делают, потому что расположение сантехнической посуды каждый варьирует под себя. Максимум — поставят унитаз за $50. По моим подсчетам, стоимость всех перечисленных работ по этой квартире — $2500. Еще в $1500 обойдутся стройматериалы. Итого — плюс $4000. Если бы квартира не теряла при этом площади, по факту выполненных работ цена квадратного метра выросла бы на $65.

Подсчитаем, сколько оплаченных кв.м потеряет дольщик, когда все перегородки будут возведены и штукатурка уложена на стены.

— Между комнатами можно поставить гипсокартонный блок толщиной 10 см. Его придется оштукатурить — на этом мы потеряем еще по сантиметру с каждой стороны. Вместе с капитальными стенами получаем периметр около 73 метров — это стены, на которые ляжет штукатурка. Толщина штукатурки — 1 см. Таким образом, вся квартира потеряет под штукатуркой 0,73 кв.м. Около 15 метров составит периметр вновь возводимых перегородок. То есть перегородки скрадут еще 1,5 метра общей площади.

Итого: — 2,23 метра, которые дольщик полностью оплатит застройщику, но не сможет ими пользоваться. При цене $820 за кв.м это $1828 переплаты. Таким образом, доведя «двушку» до состояния «под отделку», дольщик потеряет на метраже и работах около $6 тыс. или $93 за кв.м. Такую сумму должен держать в уме каждый, покупая квартиры без черновой отделки и перегородок.

— По времени все эти работы займут не больше месяца, — говорит Константин Высочин, — при условии, что на объекте будут работать два ленивых строителя. Бригада все это сделает за две недели. Конечно, силами застройщика можно было бы сэкономить до 50% на стоимости работ, ведь у него целый трест на зарплате. Но вы не представляете, сколько претензий у дольщиков при вводе дома в эксплуатацию. На устранение недоработок уходит невероятное количество человекочасов и эмоций. В данном случае застройщик честно предлагает дольщику низкую стоимость квадратного метра со словами: «Делай-ка ты, дружище, все сам». И для него, и для покупателя это самый удобный вариант.

— Кроме того, далеко не все согласятся с этим планировочным решением. Возможно, 60% дольщиков оставили бы возведенные перегородки просто для того, чтобы их не крушить. Но 40% пожелали бы сделать перепланировку. А ломать — не строить, тут нужны согласования и проектно-сметная документация. Один только вывоз мусора влетит в копеечку. Поэтому многие предпочитают махнуть на все рукой. Но, поверьте, каждому дольщику хочется внести изменения в планировку, предложенную застройщиком. В смете на ремонт черновая отделка занимает крохотную долю стоимости, да и долгожданное новоселье не слишком отдаляет.