Исторически сложилось так, что цены на объекты недвижимости в Беларуси привязаны к доллару США. К такой практике взаиморасчетов привыкли все профучастники рынка — и потребители, и застройщики, и агентства недвижимости. Теперь придется учиться продавать и покупать недвижимость за рубли.
Переход на белорусские рубли как единую денежную платежную единицу в Беларуси будет поэтапным и затронет все отрасли экономики. Но, наверное, самым сложным он будет в сфере недвижимости по той простой причине, что за многие годы люди привыкли совершать сделки с недвижимостью и рассчитываться между собой в рублях в привязке к иностранной валюте.
В Национальном банке РБ понимают эту проблему, но считают, что обратной дороги нет. Курс на либерализацию и дедолларизацию экономики в стране уже взят, и он будет продолжаться.
Покупать квартиры будем за рубли
На встрече, которая прошла 19 декабря в Нацбанке с участием представителей регулятора и Белорусской ассоциации «Недвижимость», отметили, что переход на расчеты в национальной валюте в сфере недвижимости — это процесс не одного дня. Главное, у людей должно укрепиться доверие к рублю. Однако экономические процессы в стране, снижение инфляции и достаточно стабильный в течение последних двух лет курс доллара по отношению к белорусскому рублю подтверждают, что национальная валюта укрепляется, поэтому может и должна быть в Беларуси единым платежным средством.
Регулятор отстаивает свою позицию и говорит о том, что этот вопрос будет решен: чуть раньше или чуть позже. Если получится в ближайшие полгода внести изменения в Банковский кодекс и Гражданский кодекс, то переход на национальную валюту может быть более быстрым.
По крайней мере, Нацбанк уже выступил инициатором внесения изменений в статью 298 Гражданского кодекса (ГК), где предложил не привязывать цены к курсу доллара США, как это происходит сейчас. В статье закреплена новая норма, согласно которой единым платежным средством в РБ является белорусский рубль, поэтому все расчеты производятся только в национальной валюте.
К слову, инициатором встречи выступил Нацбанк и обратился к профучастникам рынка недвижимости, чтобы они начинали приучать граждан производить расчеты за недвижимость в белорусских рублях. В свою очередь аналитики недвижимости должны готовить отчеты и прослеживать динамику цен на объекты в рублях, а журналисты не указывать в заголовках и текстах статей валютные цены.
Свою точку зрения по переходу на расчеты в белорусских рублях высказали и профучастники рынка недвижимости. По мнению Николая Простолупова, председателя совета БелАН, для того чтобы люди поверили в стабильность белорусского рубля, понадобится не год и не два. Он привел пример России, где по законодательству оплачивать дорогостоящий товар, каким является и недвижимость, можно за иностранную валюту.
Николаю Простолупову импонирует то, что в Нацбанке понимают проблему, а также то, что переход на расчеты в рублях должен быть длительным. Но если все же предположить, что изменения в ГК будут приняты депутатами на летней сессии 2018 года, то этот переход будет быстрым.
— Сегодня все расчеты по сделкам с недвижимостью производятся в рублях в привязке к долларовому эквиваленту. Это не секрет, потому что за долгие годы люди на своем личном опыте убедились в том, что надо очень осторожно относиться к накоплению денежных средств в рублях. Подавляющее большинство граждан свои сбережения и сегодня накапливают и хранят на валютных депозитах. Более того, сейчас порядка $7 млрд находится на руках у граждан. Не получится ли так, что все эти люди за такой исторически короткий промежуток времени станут нарушителями и не смогут за валюту купить квартиру, машину и т.д.? — задает риторический вопрос Николай Простолупов.
Председатель совета БелАН считает, что в законодательных документах должно быть сделано исключение из общих правил, которое позволяло бы гражданам приобретать дорогостоящие товары за валюту и таким образом защищало бы их интересы. Если предположить, что сделка с недвижимостью через несколько лет по разным причинам будет признана недействительной, то, покупая квартиру за валюту, гражданин будет защищен и вернет свои деньги. Если же она будет приобретена за рубли, то за эти годы в стране может случиться очередная девальвация или вырастет инфляция, и человек потеряет свои сбережения.
Со своей стороны Татьяна Недерева-Архипец, член БелАН, председатель Союза «Конфедерация агентств недвижимости», говорит о том, что сегодня граждане готовы рассчитываться в белорусских рублях. В своем подавляющем большинстве они не хотят нарушать действующее валютное законодательство.
В то же время, есть другая проблема, возникающая при взаиморасчетах в банках между физическими лицами, и кроется она в низком сервисе банковских услуг. Если у физлица есть валютный депозит в одном банке (а его имеют большинство людей), то ему надо обменять валюту на рубли, затем перевести их со счета в одном банке на счет в другом. Банковская комиссия в коммерческих банках достаточно высокая, и люди на этих операциях теряют большие деньги.
— Когда мы говорим о дедолларизации в стране и том, что платежи должны осуществляться в белорусских рублях, то эта тема понятна. Но банки должны стимулировать сам процесс расчета в рублях. Сегодня же они не предоставляют дополнительных сервисов и не предлагают более низкий процент комиссии, — уточняет Татьяна Недерева-Архипец.
С низким сервисом услуг банков согласен и Павел Кузнецов, председатель комитета по членству и этике Белорусской ассоциации «Недвижимость».
— Гражданам проще привезти в банк чемодан денег и рассчитаться наличными в валюте, хоть это и небезопасно, — уточняет Павел Кузнецов.
По его мнению, проблема при расчетах в белорусских рублях кроется и в том, что на рынке недвижимости проходит очень мало прямых сделок. В большинстве случаев они совершаются в так называемых цепочках, поэтому при расчетах очень сложно использовать безналичный расчет.
По мнению Юрия Попова, члена БелАН, при переходе на расчеты в рублях могут возникнуть большие сложности и на рынке коммерческой недвижимости.
— Сейчас в этом сегменте рынка мы практически не видим иностранных инвесторов. Когда они приходят в страну, то рассчитывают на доход в эквиваленте в валюте. Указывая в договорах аренды рублевые цены без привязки к валюте, мы можем вообще потерять иностранных инвесторов, — высказывает свою точку зрения Юрий Попов.
Кредитный портфель в 2018 не похудеет
Юрий Жарков, член БелАН, говорит о том, что еще год-два назад в проектах эконом-класса группы компаний ViVaInvestпримерно каждый пятый, а то и десятый покупатель к приобретению новой квартиры привлекал банковский кредит. При этом собственные деньги клиента составляли 50-70% от суммы сделки, на остальную часть привлекался кредит.
В этом году ситуация кардинально поменялась. Сейчас собственные средства в структуре сделки граждан составляют примерно 30%, а на 70% (а то и 90%) привлекается кредит. Банки удешевили кредиты, что пошло на пользу рынку. Сегодня практически каждый покупатель жилья эконом-класса при покупке недвижимости использует кредитную поддержку. Но что будет дальше?
Банкиры говорят о том, что сейчас банки имеют достаточно большие накопления, в том числе за счет валюты, которую население обменивает на рубли. Предприятия закредитованы и имеют достаточно высокую задолженность. Самый лучший заемщик сегодня – это население, которое исправно платит по счетам.
В Нацбанке заверяют, что объемы кредитования в 2018 году по отношению к текущему году не снизятся, а даже вырастут. Однако бума кредитования ожидать не стоит.
В 2017 году прогнозировалось, что инфляция в стране составит не более 9%, к 2020 году она снизится примерно до 5%.
Что касается ставки рефинансирования (СР), то за этот год она снизилась с 18% до 11%. В Нацбанке отмечают, что в 2018 году не стоит ожидать такого же динамичного снижения СР. По прогнозам к 2020 году она достигнет 7-8%, что приведет к удешевлению кредитов на недвижимость.
Регулятор напомнил, что сегодня при строительстве жилья социально незащищенная категория граждан может воспользоваться льготными кредитами по указу № 13. Однако получить господдержку можно только за счет возвратных средств банков. С каждым годом она будет сокращаться.
В развитие указа № 13 принят указ № 240, который должен был дать гражданам более широкие полномочия и право обратиться за кредитом в любой коммерческий банк с более приемлемыми ставками. Но реалии таковы, что правительством утверждаются списки домов, где можно построить квартиру, а исполкомы направляют людей в конкретные банки, кредитующие строительство того или иного дома. Сегодня их три – ОАО «АСБ «Беларусбанк», ОАО «Белагропромбанк» и ОАО «БПС-Сбербанк».
При строительстве жилья можно воспользоваться жилищным лизингом.
В 2018-2019 годах в Беларуси должен появиться и такой инструмент финансирования, как система жилищных строительных сбережений. В свое время она была предложена гражданам, но не получила широкого распространения ввиду высокой инфляции в стране. Новой редакцией документа предусмотрено, что если человек будет накапливать деньги в банке в течение 5-7 лет, то он получит от государства денежную премию. В Нацбанке полагают, что это будет достаточно действенная мера, стимулирующая людей к целевому накоплению средств.
В эти годы должно, наконец, заработать и Агентство по ипотечному кредитованию.
Получит ли распространение в Беларуси биткоин?
Сегодня биткоин является самой популярной в мире криптовалютой, набирающей все большую популярность. Поэтому, отметили в Нацбанке, Беларусь не может стоять в стороне и не придавать этому процессу никакого значения. Но это совершенно не значит, что в нашей стране будут разрешены расчеты в биткоинах. Хотя их можно будет покупать и продавать на криптобиржах.
Регулятор предостерег, что к биткоину нужно относиться очень осторожно. Очевидно, что это чисто спекулятивный финансовый инструмент. Курс биткоина побил все рекорды динамики. Три месяца назад он стоил $2-3 тыс., сегодня цена на него выросла до $20 тыс.
Но есть и приятные новости. Нацбанк продолжит вести работу по либерализации валютного законодательства. Так, например, сегодня все операции, связанные с приобретением юрлицами недвижимости, инвестированием средств в предприятия за границей осуществляются на основании разрешения Нацбанка. В скором времени разрешительный порядок на осуществление данных операций будет заменен на регистрационный.
Не понадобится получать разрешение Нацбанка и на открытие счетов в зарубежных банках. Будет введен регистрационный или уведомительный порядок.
Упростится и порядок купли-продажи валюты на бирже. К торгам будут допущены и юрлица, и физлица, правда сначала с участием банков, а затем и без них.
Сегодня купить валюту на внутреннем рынке можно только для определенных целей. В ближайшей перспективе это требование будет отменено.
