Столичный рынок жилья в этом году сумел избежать традиционного для начала года резкого падения спроса. Январь, а затем и февраль, продемонстрировали явные признаки покупательского ажиотажа, который начался ещё прошлым летом. Как результат — впервые с конца 2015 года средняя цена проданных квартир превысила 1200 $/м2.
Количество зарегистрированных сделок купли-продажи увеличилось по сравнению с январем на 16%. Но куда более показательными выглядят годовые темпы — спрос вырос сразу на 42% к уровню февраля 2017 года. Можно сказать, что это самое результативное начало года за последнее десятилетие.
Предложение квартир сокращалось на протяжении 10 месяцев, однако в феврале наметился обратный процесс — выставленных на продажу квартир стало больше на 2,9%. Впрочем, пока это лишь сезонное явление — последние 10 лет в феврале всегда росло предложение, даже во время роста цен в 2013 году. Более показательными в этом плане будут март и апрель. Если спрос сохранится на столь высоком уровне, не исключено, что в ближайшее время предложение опустится ниже психологической отметки в 5000 квартир.
В феврале чаще приобретали 1-комнатные квартиры (+22% к январскому уровню спроса), а также квартиры с четырьмя комнатами (+47%). Что касается 2-и 3-комнатных квартир, то сделок с ними стало больше на 8-12%.
Среди районов города обращает на себя внимание Фрунзенский, чья доля в общем объёме спроса растёт несколько месяцев подряд. Ещё в октябре здесь было 19,5% всех проданных в Минске квартир, то в феврале доля выросла до 25%.
Количество сделок с готовыми новостройками (дому не более 1 года) составило немногим более 8%. За последние 5 лет был лишь один случай, когда готовых новостроек продали ещё меньше. Цифра отчётливо характеризует положение дел на рынке новостроек: готовых домов осталось немного, растет доля т.н. «котлованов».
Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в феврале на 1,5% и составила 1202 $/м2. Последний раз она была выше отметки в 1200 $/м2 в декабре 2015 года. За год с февраля 2017 года средняя цена сделки поднялась на 6,3%. Аналогичный рост показали и цены предложения.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен)
· 1-комнатные квартиры: 1292 $/м2 (+3,6% за месяц) – $46 750;
· 2-комнатные квартиры: 1160 $/м2 (+0,3%) – $56 000;
· 3-комнатные квартиры: 1107 $/м2 (+0,8%) – $74 500;
· 4-комнатные квартиры: 1093 $/м2 (-5,5%) – $82 900.
Можно заметить, что «однушки» выделяются из общей массы. Мало того, что их доля в структуре спроса выросла, они же продемонстрировали и наиболее ощутимые темпы роста цен. Квартиры с двумя и тремя комнатами росли в цене куда медленнее. По всей видимости, даже для покупателей с кредитами цены начинают «кусаться». Повышенное внимание покупателей к «однушкам» оборачивается стремительным ростом в данном сегменте.
Индекс цен предложения квартир вырос в феврале на 1,5%. Быстрее других дорожали 1-комнатные квартиры (+1,9%), а по качественным характеристикам жилья выделялись квартиры в кирпичных домах 1970-1990 годов постройки, прибавившие в цене более 3%.
Максимальные темпы роста цен (свыше 3%) наблюдались в районе улиц Козлова и Ботанической, Гвардейской-Грибоедова и Харьковской. Небольшое число микрорайонов отметились снижением цен — среди них выделялись Верхний город, Ваньковича-Жасминовая и Сельхозпоселок, где цены опустились на 2% и более.
Курсовые колебания в минувшем месяце сказались на динамике долларовых цен в Вильнюсе, Риге и Варшаве, где было отмечено снижение цен. Также небольшое снижение зафиксировано в Киеве. Помимо Минска квартиры немного подорожали в Москве.
С тех пор, как на рынке сменился тренд и квартиры стали дорожать, средние темпы роста цен составили 1,2% в месяц. Если тенденция продолжится, то к осени средняя цена проданных квартир окажется у отметки в 1300 $/м2.
Впрочем, в 2018 году средняя цена реальных сделок поднималась почти в два раза быстрее — дальнейшее повышение цен такими темпами приведёт уже к 1400 $/м2 в сентябре.
Сезонный фактор, традиционно сильный в начале года, маскирует состояние рынка, так как в абсолютном выражении квартиры покупали всё же не так часто, как в конце прошлого года. В отличие от января и февраля, март — это месяц, когда рынок функционирует в нормальном режиме. Его результаты будут крайне показательными, так как их уже можно будет сравнивать с октябрём, ноябрем и декабрем.
Активность покупателей в первый весенний месяц покажет, насколько эластичен на данный момент спрос — как он снижается по мере роста цен, что поможет лучше прогнозировать дальнейшее развитие событий.
