Как купить квартиру и точно знать, что её продали только тебе

В последние месяцы на рынке жилой недвижимости заметно оживление. То потенциальные покупатели чуть ли не ночуют в очереди за дешёвым метром от местного УКСа, то они же так и остаются в разряде «потенциального покупателя». И если раньше негативный информационный фон прежде всего связывали с долевым строительством и увеличением стоимости жилья (от заявленной на старте), то теперь на авансцену вышли действительно проблемные и недобросовестные застройщики. Выяснилось, что долгострои — ещё полбеды. Лелеяная квартира продана три раза — вот это поворот. Как реагировать на уловки отдела продаж, как проверить застройщика, как отстоять своё право быть единственным собственником недвижимости — в вопросах и ответах от юристов Arzinger&Partners, помощника адвоката Михаила Ходосевича и партнёра Дмитрия Вильтовского.

С чего обычно начинают. Договор

Продажу квартиры в ещё не построенных домах обычно оформляют одним из двух типов договоров: предварительный договор купли-продажи и договор долевого строительства.

По своей сути и юридическому наполнению предварительный договор — кроме намерения покупателя купить обозначенный объект недвижимости с заявленными характеристиками — соглашение, которое скорее выгодно продавцу, а не покупателю. В таком случае застройщику не нужно регистрировать его в Агентстве по регистрации и земельному кадастру, к тому же договор не фиксирует переход права собственности на построенные метры.

Ключевое слово — предварительный. Это своего рода договор о намерениях. Вы, как покупатель, документально подтверждаете свой интерес к объекту недвижимости. Отдел продаж застройщика фиксирует этот интерес, говоря проще, бронирует за вами первоочередное право на покупку.

В предварительном договоре могут прописываться существенные условия будущей сделки, заявленные характеристики недвижимости, стоимость, условия и порядок оплаты, но, пожалуй, самое существенное для покупателя — переход права собственности — не фиксируется. Для этого нужно заключить основную сделку купли-продажи.

Это вовсе не значит, что предварительный договор есть зло. Он используется большинством застройщиков. В то же время вы должны помнить:

·  что заключать предварительный договор на один и тот же объект недвижимости с несколькими покупателями — незаконно (как в ситуации, когда продавцом в реквизитах нескольких документов по одному объекту выступает сам застройщик, так и тогда, когда их заключено несколько, и продавцом в каждом из них выступают связанные друг с другом юрлица, например, застройщик и подрядчик);

·  вас могут просить о внесении предоплаты (вплоть до 100%) и обещать льготную стоимость квадратного метра, но если случится суд (вдруг обнаружится, что продавец — мошенник, а застройщик — банкрот), вы в нём, скорее, проигрываете (судебное решение не послужит основанием для передачи жилья, вы можете попытаться взыскать вложенное, но помните, что первыми в очереди за деньгами банкрота будут бюджет и пенсионный фонд, именно эти возможные задолженности), держите в уме эти риски.

Предварительный договор — каким он может быть:

·  предусмотрите в договоре гарантию от застройщика, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений;

·  проследите, чтобы в нём был указан срок подписания основного договора купли-продажи, который позволит вам представлять реальные сроки приобретения квартиры.

·  если вносите предоплату, фиксируйте, что это конечная сумма, которую вы должны уплатить за квартиру, без начисления каких-либо дополнительных сумм после окончания строительства и введения объекта недвижимости в эксплуатацию.

·  наконец, помните про важный пункт, регламентирующий возможные изменения в договоре — возможно менять его только путём допсоглашения сторон (сторон, а не одной стороны в лице застройщика).

Выходит, долевое строительство — не так уж и страшно?

В случае договора долевого строительства у вас больше гарантий и больше механизмов контроля:

·  договор регистрируется в местном исполкоме (двойная продажа невозможна);

·  дольщик вносит платежи согласно утверждённому графику и имеет право контролировать расходование денежных средств;

·  договор должен соответствовать типовой форме, утверждённой

      Указом Президента № 263,

что ограничивает возможности застройщика прописать в договоре специфические положения в части порядка оплаты и замены объекта строительства, которые зачастую ограничивают права покупателя.

Подводные камни — всё те же. После окончания стройки дольщиков могут попросить оплатить дополнительные издержки (самое популярное — стройматериалы подорожали). Не забывайте, что цена «квадрата» при заключении договора рассчитывается на основании прогнозных индексов. Финальная сумма от первоначальной может отличаться на несколько тысяч долларов США в эквиваленте.

Тем не менее, на практике далеко не все застройщики идут на заключение договора долевого строительства, поскольку он налагает на них значительные дополнительные обязанности (наличие специального банковского счёта для зачисления средств дольщиков, ежегодный аудит деятельности, необходимость государственной регистрации изменения существенных условий договора и т.д.).

Можно ли контролировать целевое расходование средств по ходу строительства и как? 

При долевом строительстве дольщикам доступен механизм контроля за тем, как застройщик использует их деньги. Раз в год застройщик обязан проводить аудит целевого использования привлекаемых от дольщиков денежных средств. Информация о проведении аудита должна быть размещена по юридическому адресу застройщика, и с ней имеет право ознакомиться любой дольщик.

Что касается предварительных договоров купли-продажи квартир, то узнать, надлежаще ли застройщик использует денежные средства своих клиентов, можно только путём обращения в правоохранительные органы, у которых есть компетенция узнать данные сведения, если ваше заявление будет признано достаточным основанием для проведения проверки.

Агенты по недвижимости могут быть звеном риска

Есть два ключевых момента, которые позволят разобраться whoiswho, кто риэлтер, а кто т.н. «чёрный маклер».

Первое, риэлтеры — лицензируемая деятельность. У риэлтерского агентства вы можете (и лучше это сделать) запросить договор, заключённый с компанией-продавцом, по которому это агентство может рекламировать и (или) продавать объекты недвижимости. У сотрудника должна быть специальная карточка с указанием агентства, ФИО и номера лицензии.

Второе — заработок риэлтера. Это либо процент от суммы сделки, либо фиксированное вознаграждение от конкретной оказанной услуги (например, подбор варианта квартиры), кратное базовой величине (с 01.01.2018 — это 24,5BYN). Порядок и размер оплаты риэлтерских услуг зафиксированы в Постановлении Совета Министров от 14 марта 2008 г. Смело можете к нему апеллировать при возникновении разногласий.

Дело продавца — продавать, дело покупателя — проверять

В ситуации, когда все расхваливают свои объекты, продавцы используют манипуляции «да я сам тут построился», уверяют в уникальности предложения, торопят с принятием решения (список можно продолжать) — рекомендуем сохранять хладнокровие. Хозяин ситуации и владелец денег — вы, покупатель.

Так что покупать или не покупать — ваше решение и ваша зона ответственности, ваши риски.  

С чего обычно не начинают, а стоило бы. Как проверить надёжность своего застройщика?

1.     Базовая проверка информации из интернета — опыт успешно сданных объектов, положительные отзывы покупателей, сам факт наличия функционирующего и обновляемого сайта застройщика — скорее говорят о том, что это не фирма-однодневка, чем обратное.

2.     Проверка задолженностей застройщика: чем выше сумма задолженности у застройщика, тем выше риски, что ваши деньги пойдут не на строительство, а на погашение долгов. Разобраться в этом можно здесь.

3.     Проверьте связь застройщика и подрядчика строительства, если договор вам предлагают заключить с последним, а не с первым.

На самом деле, это прямо не указывает на риски, но если вам предлагают замену первоначально предлагаемой квартиры на другую, если меняется продавец — задумайтесь о надёжности такого контрагента.

Как проверить: для начала по косвенным признакам — общие телефоны и адреса электронной почты, контактные лица двух компаний, после — запросить информацию из Единого государственного регистра юридических лиц. Это стоит одну базовую величину, что, поверьте, можно назвать неплохой инвестицией.

Обратите внимание на: даты создания компании, указанные при регистрации контактные данные, а также на собственников юридического лица-застройщика.

4.Как план максимум, вы можете запросить информацию в исполкоме: о предоставлении застройщику земельного участка для строительства, о том, что он может заниматься строительно-монтажными работами, и есть ли у него проектно-сметная документация по проекту.

Эти правила (получение разрешений) касаются всех многоэтажек, строительство которых началось

до 26 февраля 2018 года. При строительстве, которое началось или начнётся после этой даты, застройщиков освободили от получения разрешения на строительно-монтажные работы. Но они по-прежнему должны уведомлять об этом исполком, и информацию об этом вы запросить можете.  

Что делать, если вышенаписанного вы не знали и уже «попали»

Если вы знаете или подозреваете, что купленная квартира по факту не куплена, что она может стать «не только вашей», рекомендуем быть расторопными. По закону жильё получит тот покупатель, который первый заключит основной договор купли-продажи и зарегистрирует его в местном агентстве по регистрации недвижимости и сделок с ним.

Когда начинать беспокоиться?

После приобретения квартиры в строящемся доме покупатель может заметить определённые «маркеры», которые могут стать поводом для беспокойства. Такими «маркерами» могут служить следующие признаки: невозможность связаться с продавцом по известным каналам связи, избегание контактов с покупателем, резкая смена наименования и юридического адреса продавца.

Безусловно, если в офисе застройщика, подрядчика либо из иных источников вы получаете сведения о том, что ваша квартира была повторно продана иному лицу, это однозначно свидетельствует, как минимум, о грубой неосмотрительности продавца и, вполне возможно, о наличии преступного умысла.

Дважды подумать, если в процессе приобретения квартиры продавец предлагает вам другие варианты сделки: возникает новый продавец, к продаже предлагается другая квартира в другом доме.

Во многих случаях продавец «давит» на покупателя, пытается ускорить процесс покупки. Не поддавайтесь на заверения продавца о чистоте сделки, а лучше проверьте нового потенциального продавца и новый договор купли-продажи согласно рекомендациям, изложенным выше.

Когда, как и кому лучше сказать о своём беспокойстве?

Обманутому покупателю однозначно не следует мешкать, а при подозрении на наличие признаков мошенничества сразу обращаться с заявлением в правоохранительные органы (РУВД, Департамент финансовых расследований КГК) с изложением всех имеющих отношение к делу фактов (почтовая и электронная переписка, подписанные документы).

Чем раньше будет дан ход делу, тем больше шансов у покупателя вернуть свои средства в полном объёме. Тем не менее, всегда будет полезно одновременно вести поиск «товарищей по несчастью»: другие пострадавшие от действий застройщика либо иного продавца лица могут предоставить дополнительные доказательства, которые могут стать решающими для органов милиции при решении вопроса о возбуждении уголовного дела.

Даже если органы правопорядка не найдут признаков преступления в действиях застройщика, оперативные действия покупателей необходимы для своевременной подачи искового заявления в суд о взыскании средств с недобросовестной компании-застройщика.

Чем дольше будут медлить обманутые покупатели, тем выше риск того, что застройщик либо подрядчик, продавший квартиру, потратив полученные от покупателей деньги, уйдёт в процедуру банкротства. В таком случае возврат средств может растянуться на несколько лет, и нет гарантий, что удастся вернуть все потраченные на квартиру деньги.