Кадастровое агентство: когда начнём платить за «недвижку» по рыночной стоимости и почему в регистре нет каждого 5-го объекта

Ответы на эти и другие вопросы дали руководитель и его заместители ГУП «Национальное кадастровое агентство» в пресс-центре БЕЛТА.

Готовится новая версия публичной кадастровой карты

Среди публичных сервисов ГУП «Национальное кадастровое агентство» (НКА) особое место занимает публичная кадастровая карта.

Публичная кадастровая карта — это интернет-сервис, где на безвозмездной основе можно получить информацию обо всех земельных участках с кадастровыми номерами, их оценочной стоимости, функциональном назначении, границах административно-территориальных единиц, оценочных зон, капстроениях, адресных точках и многом другом.

Как сообщил на пресс-конференции Андрей Филипенко, генеральный директор ГУП «Национальное кадастровое агентство» Госкомимущества, в настоящее время разрабатывается новая версия публичной кадастровой карты с обновлённым функционалом.

Планируем освоить технологию разработки и управления этим продуктом на системах управления баз данных с открытым кодом. Это в том числе снизит себестоимость эксплуатации ресурса, потому что действующая публичная кадастровая карта работает на лицензионном программном обеспечении, — сказал Андрей Филипенко.

В настоящее время публичная кадастровая карта пополняется официальной и открытой информацией государственных органов и частных компаний, которая не производится в НКА, но представляет большой интерес для общества. Так, например, недавно в ней размещена информация о границах зон, где запрещено использовать авиамодели. Сейчас ведутся переговоры с Государственным пограничным комитетом о размещении некоторой их открытой информации на карте.  

Ежемесячно сервис посещают порядка 32 тысяч пользователей, среди них около 11 тысяч уникальных пользователей. 

По мнению генерального директора НКА, информационные сервисы должны быть открытыми для посетителей, даже несмотря на некоторые их недостатки, которые исправляются в процессе работы.

Вся информация об объектах в регистре недвижимости

В настоящее время в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним содержится информация о 7,8 млн объектов недвижимости, что составляет 80% от их общего количества. Все они занимают лишь 8-9% земель от всей территории страны.

НКА выполняет только кадастровую оценку земель населённых пунктов, садовых товариществ и дачных посёлков, земель за пределами населённых пунктов — промышленности, транспорта и энергетики. То есть речь не идёт о сельскохозяйственных землях, лесном и водном фонде. Хотя кадастровая оценка сельхозугодий тоже производится, но её выполняет предприятие «Белгипрозём».

Где затерялись оставшиеся 20% объектов недвижимости?

Отвечая на этот вопрос журналиста Realt.by, Андрей Филипенко сказал, что порядка 99% сельхозземель и лесного фонда сегодня не зарегистрированы.

Есть часть территорий, которая не будет зарегистрирована никогда. Это места общего пользования в городах —улицы, проезды, которые не формируются в качестве земельных участков. Кроме того, не зарегистрирована часть участков в сельских населённых пунктах, которые сегодня экономически не востребованы, — ответил генеральный директор НКА.

К незарегистрированным также относятся объекты, находящиеся в исключительной собственности государства, которые не участвуют в рыночном обороте.

По всем этим объектам ведётся планомерная работа. Но для их госрегистрации надо время, силы и средства. При этом Андрей Филипенко пояснил, что в Европе считается высоким показателем по управлению недвижимостью, если в регистре находится 80% объектов. Как раз Беларусь и относится к таким странам.

Потребуются годы, чтобы собрать всю информацию об объектах недвижимости. Сейчас в Беларуси действует заявительный принцип госрегистрации. Но даже если участок не зарегистрирован, узнать его кадастровую стоимость можно по месторасположению. Для этого надо зайти на информационный ресурс — регистр стоимости земель и земельных участков, — дополнил коллегу Дмитрий Ритвинский, заместитель генерального директора ГУП «Национальное кадастровое агентство».

На кадастровую оценку всех земель понадобится 6 лет

Дмитрий Ритвинский напомнил, что с 2014 года НКА оценивает не просто земельные участки, а единые объекты недвижимого имущества (земля и строение на нём с учётом различных рыночных показателей).

В 2015-2016 годах предприятием выполнен пилотный проект на территории Кобрина и Кобринского района, а также Советского района г. Минска. В его рамках был создан цифровой продукт в виде базы данных геоинформационного сервиса. В нём содержится вся база данных об объектах НКА, а также местных органов власти. После этого была сделана оценка единых объектов недвижимого имущества на основе их рыночной стоимости.

Данный опыт по массовой оценке объектов планируется распространить на всю Беларусь. В настоящее время идёт процесс согласования нормативно-правового акта.

Результаты кадастровой оценки могут быть использованы в 10 различных сферах, в том числе налогообложении, страховании, бухучёте, кредитовании и других.

По нашим расчётам на построение новой системы — от выхода нормативно-правового акта по оценке объектов недвижимого имущества до получения последних результатов по стоимости объектов — уйдёт около 6 лет. Только после этого кадастровую стоимость можно будет использовать для различных целей, которые будут определены законодательством, а не НКА, — сказал Дмитрий Ритвинский.  

Он акцентировал внимание на том, что информация, полученная на основе рыночных данных, более прозрачная и понятная простому потребителю.

Дмитрий Ритвинский также напомнил, что с 2010 года налоговая база в Беларуси исчисляется от кадастровой стоимости земель и земельных участков, причём только в белорусских рублях. Однако сегодня за её основу берётся оценочная стоимость либо остаточная, если речь идёт о юрлицах.

Получается, что если новый объект построен в регионе, где стоимость строительства часто выше, чем рыночная стоимость, то предприятие либо юрлицо платит высокие налоги уже сегодня. Кадастровая стоимость такого объекта будет ниже, потому что его рыночная цена ниже стоимости строительства.  

Знаю такую закономерность и соотношение рыночной цены объекта и стоимости строительства, уже сегодня можно предполагать, как изменится налоговая база на объекты: где она увеличится, а где снизится.

В регионах, где рынок недвижимости более развит — Минск, областные и другие крупные города — рыночные цены на недвижимость выше по сравнению со стоимостью строительства и остаточной стоимостью. Поэтому и налоговая база по таким объектам будет выше по сравнению с теми, где рынки недвижимости менее развиты и цены на объекты, соответственно, ниже.

НКА 20 лет

Пресс-конференция была приурочена к 20-летию НКА, которое оно отмечает в мае. Предприятие начинало свою работу в 1998 году со штатом сотрудников 5 человек. Сегодня в НКА работает 170 человек.

За эти годы агентство создало и обеспечивает функционирование более 10 различных информационных реестров, регистров, систем и сервисов. В их числе Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, реестр цен на земельные участки, реестр адресов, единый реестр административно-территориальных и территориальных единиц, единый реестр государственного имущества.

Фото: Павел Садовский