Столичный рынок жилья недавно пережил два всплеска покупательской активности, но сил на третий, похоже, уже не осталось.
По итогам минувшего марта для покупки 1 квадратного метра на вторичном рынке жилья требовалось 1,83 средней заработной платы минчан. Осенью прошлого года квадрат был равен 1,97 средней зарплаты, а весной 2016 года — 2,34 зарплаты. Глядя на цифры может показаться, что квартиры в Минске стали доступнее.
Но у данного подхода есть очевидный изъян — квартиры покупают за многолетние накопления, вклад зарплаты за 1 месяц крайне незначителен. Цены на квартиры, как и доход, имеют свойство меняться, что делает подобную оценку доступности в лучшем случае любопытной, но не приближает её к реальности.
Чтобы лучше понять изменение доступности жилья мы перенесём акцент с текущей зарплаты на накопления. Посчитаем, сколько лет нужно было откладывать среднюю зарплату в Минске, чтобы хватило для покупки обычной 1-комнатной квартиры.
Пример: по итогам марта медианная цена продажи «однушки» в Минске составила $47 500. Мы будем складывать средние зарплаты минчан за март, февраль, январь и так до тех пор, пока не наберется $47 500, а это … немногим более 6 лет.
Аналогичный расчет был проведен для каждого месяца вплоть до середины 2012 года. По итогу мы получили график, который куда лучше показывает, как менялась доступность покупки жилья.
Данный расчёт также не идеальный:
— далеко не каждая семья может откладывать 1 зарплату каждый месяц;
— средняя зарплата выше медианной — т.е. получает её менее половины работников;
— Белстат, чьи данные мы использовали, дает цифры до вычета налогов;
— в расчете не учтены доходы от депозита — деньги наверняка лежали не в стеклянной банке;
— молодым людям, как правило, помогают родственники.
В каждом конкретном случае период накоплений будет отличаться от среднего показателя. Однако указанная на графике ниже динамика позволяет в общем оценить, когда квартиры в Минске были более или менее доступными для покупки.
За последние годы исследуемый «горизонт накоплений» колебался довольно значительно: от 10 лет на рубеже 2013-2014 годов до 5 лет весной 2016 года. На данный момент, как уже было сказано, цена «однушки» эквивалентна сумме средних зарплат минчан за 6 с небольшим лет.
Для интереса мы также рассмотрели размен 1-комнатной квартиры на 2-комнатную. В 2012-2014 годах требовалось более 2 лет накоплений. В последние годы размен стал более доступным — среднюю зарплату нужно было ежемесячно откладывать на протяжении 1,5-2 лет.
А как же кредиты?
Действительно, не совсем верно игнорировать растущее влияние кредитов, ставки по которым за последний год опустились до очень низких (по историческим меркам) значений. Если частично покупка квартиры финансируется за счет кредита, копить надо было уже не так долго. Давайте оценим, как менялась доступность покупки жилья с поправкой на кредиты.
Немного усложним расчёт, вычтя из цены нашей «однушки» сумму кредита. Какую? — Можно выбрать жёсткое значение, но мы будем отталкиваться от аренды. Кредит должен быть таким, чтобы ежемесячные выплаты не превышали среднюю цену аренды 1-комнатной квартиры. Это вполне рациональный подход — брать кредит и переезжать из арендуемой квартиры в собственную, если на обслуживание кредита будет уходить та же сумма, что и за аренду.
В качестве базиса для расчета мы взяли гипотетический кредит на 25 лет по ставке рефинансирования + 3%. На данный момент, с учетом озвученных выше ограничений, выйдет примерно 16 тысяч долларов, которые мы отнимем от цены «однушки». В разные годы размер такого кредита мог опускаться до скромных 7 тысяч из-за высокой ставки рефинансирования и дешёвой аренды. Соответственно, для каждого месяца мы рассчитали, сколько времени надо было копить, чтобы собрать остаток, который таким кредитом не покрывается.
Итог этих расчетов — оранжевая линия на графике.
Мы видим, что в случае с привлечением кредита наиболее доступной для покупки недвижимость в Минске была летом прошлого года. Приобрести в Минске квартиру можно было за 3,5 года накопления средней зарплаты. По итогам минувшего марта этот показатель вырос до 4,2 лет. Как можно заметить, снижение ставки рефинансирования лишь немного сгладило негативные последствия роста цен на квартиры.
За счет нехитрых вычислений мы смогли наглядно продемонстрировать два периода максимальной доступности покупки квартиры в Минске. Сначала это была весна 2016 года, когда покупали преимущественно «за свои», спустя год и несколько месяцев погоду на рынке определяли уже покупатели с кредитами.
Любопытно, что всплеск количества сделок в 2016 году произошел сразу после того, как квартиры оказались наиболее доступными. В 2017 году рекордный спрос проявил себя примерно через 3 месяца после достижения момента максимальной выгоды. Быстро решить вопрос с покупкой несложно, оперируя собственными деньгами. Другое дело — когда требуется собрать множество справок и разрешений для получения кредита.
Обратный процесс
Независимо от того, приобретается ли сегодня квартира только за накопления или с частичным привлечением кредита, это будет уже не такая выгодная сделка для покупателя, как в 2016-2017 гг. Лучший момент остался позади, когда будет следующий — сложный вопрос.
Единственные, кто пока выиграл от роста цен, это желающие разменять 1-комнатную квартиру на 2-комнатную. Дело в том, что «однушки» последние полгода дорожали быстрее других типов квартир, из-за чего сократился размер доплаты.
Какой вывод мы можем сделать на основе полученных результатов? Сокращение спроса на квартиры в Минске при текущем уровне цен будет ожидаемым. Ажиотаж в начале 2018 года продолжался, скорее, по инерции — объективных причин бить рекорды по числу сделок уже не было.
Если посмотреть на график, то текущий уровень доступности покупки жилья соответствует концу 2015 года (для накоплений) и концу 2016 года (накопления+кредит). Среднее количество сделок в то время — порядка 1050 в месяц, что значительно ниже 1200-1400 сделок, которые мы видели последние 3 месяца. Медленный возврат активности покупателей к норме в ближайшие месяцы будет выглядеть вполне закономерным. Растущее предложение квартир в последние месяцы — ещё один признак того, что всё больше участников рынка осознают неизбежное окончание ажиотажа.
Означает ли это, что цены на квартиры будут снижаться?
Для существенного снижения цен предпосылок пока нет, но не исключено, что в летние месяцы мы можем увидеть небольшую коррекцию. Цены могут опуститься на несколько процентов — резкий рост конкуренции в рядах продавцов в какой-то момент заставит часть из них «дрогнуть» и активнее торговаться/корректировать цены в объявлениях.
Несмотря на рост влияния кредитов, накопления прошлых лет по-прежнему играют важное значение. И здесь следует обратить внимание на неоднородность их структуры — в одни годы минчанам удавалось накопить гораздо больше, чем в другие.
В долларовом эквиваленте за «медовые» 2013-й и 2014-й среднестатистический минчанин заработал почти столько же, сколько за следующие 3 года. Влияние тех «высоких» доходов особенно ощущалось в 2016 году, но со временем оно сокращается, так как многие свой жилищный вопрос уже решили.
Среди тех, кто сегодня привлекает кредиты на покупку/строительство жилья, становится всё больше людей, которые 4-5 лет назад ещё не собирали деньги на жильё.
Их накопления несопоставимы с теми, кто застал период экономического благополучия. Текущим покупателям ничего не остаётся, как брать кредиты на всё большие суммы, что увеличивает зависимость рынка недвижимости от банковской системы и повышает риски для последней.
