Ежегодно в преддверии нового учебного года собственники сдаваемых в аренду квартир надеются на увеличение стоимости аренды из-за притока нуждающихся в жилье иногородних студентов. Но, как известно, ожидания не всегда соответствуют реальности. О том, будет ли в этом году арендный ажиотаж и от чего будет зависеть стоимость аренды – далее в материале.
Что происходит со стоимостью аренды?
В отличие от цен продажи квартир, которые за последние несколько лет успели как снизиться, так и вырасти, стоимости аренды квартир который год продолжают оставаться без изменений.
– Снижение ставок аренды в Минске закончилось в конце зимы 2016 г., и после этого их средний уровень остается неизменным, — рассказывает начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргарита Почицкая. – Причину я вижу в балансе предложения и финансово обеспеченного спроса. Между ними вот уже как несколько лет наблюдается паритет. Но за последний год появились предпосылки к изменению ситуации. Причем не в сторону собственников.
Маргарита вспоминает, что в 2012-2014 гг., когда квартир не хватало на всех арендаторов, правила могли диктовать собственники. Но сейчас арендаторов не только не становится больше, но есть и предпосылки к их уменьшению при увеличении количества сдаваемых в аренду квартир. Поэтому надеяться на рост стоимости аренды не стоит.
– К увеличению стоимости аренды не располагает как минимум экономическая ситуация. Несмотря на то что явные кризисные явления в экономике страны уже позади, ощутимого роста доходов населения до сих пор не наблюдается. На этом фоне за 2017 г. более чем наполовину уменьшился миграционный прирост населения Минска – люди понимают, что зарплаты в столице не растут, а стоимость жизни (еда и т.п.) дорожает.
Кроме того, на число арендаторов – пусть не масштабно, но все же – повлияли и продолжают влиять подешевевшие кредиты на приобретение и строительство жилья. Благодаря им, те, кто раньше не мог рассчитывать на собственное жилье, теперь решили свой жилищный вопрос. Логика простая – семье выгоднее ежемесячно выплачивать кредит за собственную квартиру, чем стоимость аренды чужой.
Справочно: по данным консультационного сектора ипотечного кредитования группы компаний «Твоя столица», в настоящее время среднемесячный платеж по кредиту, взятому на 20 лет на сумму порядка 60 тыс. BYN (30 тыс. USD), составляет чуть более 300 USD.
Маргарита отмечает, что эффект от доступных кредитов на рынке аренды может еще сильнее проявиться через год-два.
— Многие приобрели квартиры в новостройках на стадии строительства и, ожидая их ввода в эксплуатацию, продолжали жить в арендной квартире. Но по мере готовности домов арендаторы будут уходить с арендных квартир в свои собственные.
Что будет в конце лета?
Ежегодно большие ожидания собственники возлагают на конец лета — на фоне роста спроса можно и увеличить стоимость аренды. Но, по словам представителя «Твоей столицы», ажиотажа на аренду квартир в преддверии прошлого учебного года не наблюдалось, и оснований для увеличения в текущем тоже нет.
– Безусловно, в конце лета-начале осени доля студентов в общем количестве поступающих заявок увеличивается, но не в таком объеме, чтобы это давало основания собственникам увеличивать стоимости аренды. Хотя отдельные попытки предпринимаются ежегодно. Но когда дефицита квартир нет, то завышенные по цене предложения просто игнорируются арендаторами.
Сдать в аренду квартиру по завышенной стоимости можно лишь августе-сентябре. В этот период бывают студенты, кто из-за определенных причин не успел заранее найти квартиру, и поэтому вынужден брать то, что попалось под руку.
Но Маргарита не рекомендует собственникам ориентироваться на подобных арендаторов: во-первых, потому что их считанные единицы, а во-вторых, потому что абсолютное большинство из них в течение одного-двух месяцев находит более подходящие по ценам варианты. Поэтому, сдав квартиру в сезон дороже, можно в последствии больше потерять – ведь после съезда такого арендатора собственник остается с пустующей квартирой в межсезонье.
– Хорошо, если арендатор будет порядочный. А ведь есть случаи, когда собственники на радостях от того, что нашли арендатора, согласившегося на высокую стоимость, не обращают должного внимания на его личность. И более того, забывают или постоянно откладывают такие важные вещи, как подписание договора аренды и/или взятие обеспечительного платежа. В итоге нередки случаи, когда арендатор исчезает, оставив квартиру в не самом хорошем состоянии.
Чего ждать в дальнейшем?
По ожиданиям «Твоей столицы», до конца года существенных изменений не предвидится. Баланс спроса и предложения, с одной стороны, будет поддерживаться поступлением новых квартир в аренду, а с другой, уравновешиваться отсутствием массового притока арендаторов.
– Предложений квартир в аренду становится больше за счет возвратившегося интереса к покупке квартир для их последующей сдачи в аренду. Доходность квартир сейчас в два раза выше банковских депозитов – на уровне 5% годовых после уплаты налогов. Выше только у коммерческой недвижимости и облигаций, но там свои нюансы. А в случае с жильем – это неоспоримый лидер желаний любого человека. Тем более в столице.
В качестве доказательства своих слов, Маргарита приводит появление новой формы сдачи в аренду – по доверенности.
– Только за 2018 г. количество поступивших к нам запросов на приобретение квартиры для сдачи в аренду увеличилось вдвое. Типичный запрос звучит так: приобрести ликвидную квартиру и, прилагая минимум усилий, получать стабильный доход от сдачи ее в аренду. Люди хотят, чтобы им посоветовали, какая квартира сейчас и в обозримом будущем будет востребована арендаторами, чтобы помогли ее найти и купить, а в последующем, чтобы кто-то занимался ее сдачей в аренду – поиском арендаторов, заключением договоров, согласованиями и т.п.
Однако рассчитывать на возвращение «докризисных» ставок аренды, когда арендатор на однокомнатную квартиру с не самым лучшим расположением находился за день по стоимости 350 USD/мес., в обозримом будущем не стоит.
– Надо понимать, что студенты сейчас обеспечены общежитиями гораздо лучше, чем это было 5 лет назад. При этом не стоит сбрасывать со счетов государственное арендное жилье для других категорий арендаторов. Поэтому конкуренция среди собственников квартир ощутимая. Сдать квартиру в аренду за день-два и сейчас реально, но для этого нужна широкая и постоянно обновляемая база запросов от арендаторов. А если самостоятельно этим заниматься, то важно не переоценивать квартиру и не отказываться от самостоятельного поиска арендаторов.
