Прошедшее лето заставило продавцов квартир понервничать – в июле спрос неожиданно, но весьма ощутимо просел. И не успело еще количество проданных квартир за август вернуться в норму, как появилась новая угроза — курс доллара устремился вверх. Насколько это может повлиять на цены и спрос в целом, а также как вести себя продавцам и покупателям квартир в подобной ситуации – об этом далее в материале.
– Нестабильность обменных курсов валют – это бич, преследующий белорусскую экономику уже который год. Отрицать его влияние на цены и покупательский спрос было бы неразумно, — рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — По сложившейся практике, стоимость недвижимости продавцами устанавливается в USD, а покупатели получают зарплату в белорусских рублях, поэтому при отсутствии роста доходов и одновременном увеличении курса валют, квартиры в рублях становятся «дороже», а покупательская способность снижается.
Сценарии в зависимости от роста курса USD
По данным аналитиков «Твоей столицы», в зависимости от того, насколько сильно и быстро растет обменный курс валют, ситуация может развиваться как минимум по двум сценариям:
1. Если курс растет постепенно и пока еще непродолжительное время, то это активизирует покупателей – ведь они понимают, что с каждым повышением квартира становится для них дороже. В дальнейшем если курс продолжает расти или увеличиваются темпы роста, то картина всегда одна – начинается стагнация рынка. Количество сделок снижается, начинает расти количество предлагающихся на продажу квартир и конкуренция между продавцами, и все это начинает давить на цены.
2. Если происходит резкий скачок обменного курса валют, то это оказывает психологическое давление на покупателя, заставляя его откладывать покупку.
В итоге все эти валютно-курсовые коллапсы приводят к значительному снижению количества продаваемых квартир на период порядка 2-4 месяцев. По истечении этого периода, как правило, цены стабилизируются, рынок восстанавливается.
В частности, подобные ситуации наблюдались в мае и сентябре 2011 года, а также в январе и августе 2015 г.
Как покупатели выходят из ситуации
– Несмотря на все экономические невзгоды, которые обрушиваются в первую очередь на покупателей, необходимость в покупке и/или обмене квартиры никуда не уходит. Поэтому фокус спроса смещается на квартиры подешевле. Только не на квартиры в откровенно-плачевном состоянии (потому как серьезный ремонт – это также серьезные затраты), а, например, на квартиры старого жилого фонда – хрущевки-брежневки. Благодаря маленьким площадям и почтенному возрасту их средняя стоимость ниже. А поскольку в большинстве таких домов уже сделан капремонт и зачастую квартиры имеют современную отделку, то жизнь в пятиэтажке 60-х годов постройки, особенно при недостатке денег, уже не так смущает.
Но это совсем не значит, что квартиры в стандартных панельных или в свежих каркасных домах будут дешеветь, а цены на хрущевки-брежневки останутся на месте – нет. При проседании спроса снижение цен коснется всех типов квартир – кого-то в большей, а кого-то в меньшей степени. Ведь продавцам тоже необходимо продать, и лишь считанные единицы из них могут позволить себе ждать годами. Когда в предложении находится более 7 тыс. квартир, и этот объем ежемесячно пополняется новыми квартирами, при этом продается в месяц от силы 700-800 квартир, то даже самые стойкие пойдут на встречу заинтересованному покупателю.
