Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Рынок торговой недвижимости Минска испытывает дефицит качественных площадей и международных брендов. Но вслед за мировыми тенденциями он все же развивается, хотя и не так быстро. В конкурентной борьбе за потребителя победит тот, кто способен быстро перестраиваться и грамотно управлять объектом.

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

О состоянии и перспективах развития рынка торговой недвижимости Минска рассказала на I Белорусском форуме девелоперов Дарья Лапицкая, заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси.

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Минск на фоне соседних европейских столиц

Исследование Colliers International в Беларуси показывает, что рынок торговой недвижимости Минска значительно превышает по количеству предложений площадей рынки Вильнюса, Риги и Таллинна. Данная тенденция особенно ярко проявляется при сравнении наличия в городах небольших торговых центров от 5 до 15 тысяч квадратных метров GLA. Так, например, если в Вильнюсе ТЦ такого формата 25, Риге — 24, Таллинне — 31, то в белорусской столице их 57.

Данная статистика говорит о том, что в Минске потребители склонны совершать покупки 2-3 раза в неделю в магазинах небольшого формата у дома, — уточняет Дарья Лапицкая.

Минск превосходит соседние столицы и по количеству площадей в ТЦ от 15 до 45 тысяч квадратных метров GLA. В белорусской столице насчитывается 22 торговых центра подобного формата, в Вильнюсе — 10, Риге — 20 и Таллинне — 10.

Если говорить о крупных ТЦ от 45 тысяч квадратных метров GLA, то в четырех столицах их построено примерно одинаковое количество. В Риге и Таллинне — по 2 ТЦ, в Минске и Вильнюсе — по 3.

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Несмотря на это, Минск уступает прибалтийским столицам по количеству квадратных метров торговых площадей на 1 человека. Так, например, в белорусской столице в торговых центрах формата площадью 15-45 тысяч квадратных метров GLA на одного минчанина приходится порядка 10 квадратных метров, в Вильнюсе — около 40, Риге — около 50 и Таллинне — почти 70 квадратных метров.

В то же время, исследования показывают, что на 1 квадратный метр торговой недвижимости в белорусской столице приходится всего лишь чуть более 400 долларов доходов потребителей.

— Если отталкиваться от этого фактора, то может сложиться ощущение, что рынок торговой недвижимости в Минске перенасыщен объектами, они остаются невостребованными, и торговых центров строить больше не надо. Ни один здравомыслящий инвестор не будет вкладывать деньги в строительство, не имея гарантий окупить инвестиции в краткосрочной перспективе, — уверена спикер.

Что имеем на сегодня

Долгое время на рынке торговой недвижимости Минска преобладали универсальные магазины типа ГУМа и ЦУМа. Только в 2007 году появились два крупных торговых объекта — «Экспобел» и «Столица». В 2012 году введен еще один большой ТРЦ «Замок».

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Впоследствии ежегодно на рынке появлялись новые торговые центры: Galileo, «Арена-Сити», «Скала» (2013), «Е-Сити», «Титан» (2014), «Момо», «Тивали» (2015), DanaMall, GalleriaMinsk (2016), GreenCity (2017).

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

В 2018 году введен в эксплуатацию большой торговый объект DiaMondCityна 37 тысяч квадратных метров GLA, а также вторая очередь GreenCityна 40 тысяч квадратных метров GLA, небольшой торгово-досуговый центр на ул. Гурского, 43а, на 3 тысячи квадратных метров GLA и Центр интерьерных решений «Яркий».

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году
Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

В 2019-2020 годах планируются к вводу такие торговые объекты, как «Минск Сити Молл», «Магнит Минска», «Торговая галерея Сеница», Palazzo, Leroy Merlin (первая очередь проекта с рабочим названием «Галактика»), вторая очередь «Корона-Уручье».

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Спикер акцентирует внимание на том, что нет гарантий, что все заявленные объекты будут введены в срок. Например, ТЦ «Магнит Минска» должен был вводиться в эксплуатацию уже в этом году, но так и не сдан. «Торговая галерея Сеница» имеет большую степень готовности, но тоже нет уверенности, что объект сдадут в срок.

Определен застройщик строительства в центре города ТРЦ Nemiga Mall. Правда, пока сроки ввода объекта в эксплуатацию не оговариваются. Более сложная судьба постигла ТРЦ  «Гулливер», инвестор которого находится в стадии банкротства. Есть вероятность того, что участок будет выставлен на аукцион.

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

На сегодняшний день сток торговой недвижимости Минска составляет 1,3 миллиона квадратных метров GLA. Дарья Лапицкая предположила, что если все заявленные к вводу объекты выйдут на рынок в заявленные сроки, то предложение торговой недвижимости может вырасти на 15-20%.

Спикер также отметила, что спрос со стороны арендаторов на торговые площади растет и зависит от качества предложения. Средний уровень вакантности находится на уровне 7-8%.

Растут и арендные ставки

Вместе с увеличением спроса растут и ставки арендной платы. Так, например, в торговых помещениях до 30 квадратных метров они варьируют в пределах 40-150 евро/кв.м без НДС в зависимости от качества и месторасположения в торговом центре. Арендовать магазин в Минске площадью 30-50 квадратных метров можно примерно за 20-60 евро/кв.м без НДС, помещение от 500 квадратных метров — за 20 евро/кв.м без НДС.

Основные причины роста арендных ставок — расширение своих зон продуктовыми ритейлерами, увеличение количества операторов в одной нише, успешная совместная работа собственников и операторов, которая приводит к увеличению доходов обеих сторон.

Ну а что с брендами

Colliers International в Беларуси провел исследование по присутствию в торговых центрах 14 стран (Польша, Чехия, Словакия, Латвия, Литва, Эстония, Беларусь, Украина, Венгрия, Болгария, Румыния, Сербия, Хорватия, Албания) известных мировых брендов, в числе которых находятся: H&M, LPP, Inditex, NewYorker, C&A, LCWaikiki, &C, VanGraaf, TK Maxx. Абсолютным лидером в рейтинге оказалась Польша. Беларусь заняла предпоследнее место, опередив только Албанию. Например, такой бренд, как H&M, представлен во всех странах, кроме Беларуси и Албании.

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

В то же время, исследование показало, что по количеству населения и объему торговой недвижимости Беларусь в числе представленных стран находится на 8-м месте. Получается, что в нашей стране есть предложение и есть кому покупать. Гораздо хуже обстоят дела с платежеспособным спросом.

— По этому показателю Беларусь отстает от стран-соседок. По платежеспособному спросу мы находимся примерно на одном уровне с Украиной, хотя в этой стране брендов намного больше, чем у нас, — уточнила спикер.

Среди 14 стран самый высокий средний годовой доход домохозяйства — в Словакии. Он составляет 30100 долларов США. В Польше, которая вышла на первое место по наличию брендов, он достигает 21300 долларов. В Беларуси зафиксирован на отметке 8200 долларов. По этому показателю наша страна также занимает предпоследнее место в рейтинге. На последнем со средним годовым доходом на домохозяйство 4400 долларов расположилась Украина.

— Вывод напрашивается сам собой: Минску не хватает качественных площадей, которые способны привлечь к себе бренды, — заключила спикер. — Но если посмотреть более внимательно, то не все так плохо с брендами и в Беларуси. В этом году в Минск пришел ряд операторов в сегментах общественного питания и fashion. В 2019 году мы ждем открытия магазина New Yorker. На рынок заходят и такие операторы, как «Детский мир» и Zarina. А вот приход H&M по-прежнему остается под вопросом.

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Как оставаться на плаву

Прежде чем приступить к строительству торгового центра, девелопер должен хорошо знать и понимать, на какую целевую аудиторию он рассчитан.

При проектировании и строительстве объекта нужно использовать современные технические решения, которые позволяли бы потребителям организовывать в торговом центре свой быт, а бизнесу — анализировать их поведение.

Также очень важно грамотно оформлять торговое пространство. Человек должен чувствовать себя в нем уютно и комфортно и получать максимум услуг.

Спикер говорит о том, что девелоперам надо серьезно задуматься и о создании торговых центров нового формата. Это могут быть центры притяжения с организацией досуга, куда люди приходят отдохнуть. Операторы таких торговых центров должны предложить людям на время отдыха места размещения и проживания.

Также могут быть объекты, несущие в себе определенные ценности, например, по защите животных.

Найдут свою нишу на рынке инновационные центры, а также те, которые теряют свои привычные функции и предлагают новые, например, проживания и получения медицинских услуг.

Уже сегодня многие торговые центры предлагают офисные помещения. Организация в торговых центрах коворкингов, креативных кластеров также поможет сделать их более успешными.

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Залог успеха  грамотное управление

— Управлять торговыми центрами не просто. Чтобы делать это успешно, надо обладать огромными знаниями в этой области, — сказал управляющий директор, партнeр Colliers International в Беларуси Денис Четвериков.

Коммерческая недвижимость: нужны ли Минску новые торговые центры и какие бренды ждем в 2019 году

Спикер рассказал, что в международной практике существует 4 вида управления торговыми центрами — Construction / Project Management (управление проектами), Property Management (управление недвижимостью), FacilityManagement(техническое обслуживание) и Asset Management (управление активами).

Construction или ProjectManagement — это управление проектом на этапе строительства сторонним инвестором, который руководит всеми процессами, начиная от финансирования, соблюдения технологии строительства и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

PropertyManagement — управление арендой. Это достаточно сложный процесс. Управляющему надо тесно общаться с арендаторами, своевременно перезаключать договоры аренды, обеспечивая непрерывный и максимальный доход от аренды. Этот управляющий должен обладать полной информацией не только по своему объекту, но и расположенным по соседству в  районе. Это дает ему возможность правильно формировать арендные ставки в зависимости от месторасположения магазинов в торговом центре и управлять потоками.

Чтобы грамотно обеспечивать все процессы работы объекта, управляющий нанимает помощников — других управляющих нижнего уровня.  

Денис Четвериков говорит о том, что такой процесс управления торговой недвижимостью в Беларуси только зарождается. Он очень важен, но для грамотного управления под каждый объект должна создаваться своя концепция.

Facility Management — это техническое обслуживание здания и предоставление различных клининговых услуг — уборка помещений, мойка застекленных фасадов, витражей и т.д. Данный вид управления в Беларуси достаточно развит.

Asset Management — это управление активами объекта сторонней организацией, например, инвестиционным фондом. На нее возложена обязанность всячески способствовать увеличению рыночной стоимости объекта на завершающей стадии строительства для перепродажи объекта, использования в качестве залога в банке и других целях. Этого вида управления в нашей стране нет априори, уточняет Денис Четвериков.

Спикер считает, что, для того чтобы объект был успешным, нужно уметь грамотно выстраивать отношения с арендаторами. Также необходимо иметь видение объекта, концепцию, которую должен реализовывать управляющий.

Фото: Павел Садовский, а также из архива Realt.by

Также читайте у нас:

В 2019 году в Минске может появиться магазин H&M

Новый торговый комплекс в Курасовщине могут открыть в декабре

Новый микрорайон на улице Пролетарской: вместо старых казарм — кафе и супермаркеты

От Минска до Бреста: архитекторы рассказали, где и какое жильё будет строиться в ближайшие годы

Как вам новость?