Как правильно сделать перепланировку в стандартной панельке? Разбираемся на примере квартиры Дениса Блища

Поскольку массово сносить эти дома и строить что-то новое никто не собирается, люди стараются сделать "конфетку" из того, что есть. Многим это удается. А кто-то боится даже подумать — куча согласований, бумажек… Как быть, если ты не желаешь покидать любимый район, но хочешь улучшить стандартную квартиру? Realt.by побывал с экспертом в 2 столичных домах типовых серий, посмотрел на варианты перепланировки и разобрался, как провести работы технически грамотно и юридически легально.

Веснянка: пробиваем любые проёмы, соблюдая габариты 

Наша первая квартира располагается в Веснянке. За университетом физкультуры находится несколько «олимпийских» домов. Один из панельных «столбиков» возвели в 2008 году, здание относится к серии М111-90.

Первые дома этой серии появились в Минске ещё в 1972 году и представляли собой 9- и 12-этажные здания: так называемые «урезанные стены». С 1982 года в городе возводят «столбики», стандартная высота – 17 или 19 этажей. В перспективе собираются строить дома модифицированной серии, которые поднимутся на высоту 25 этажей.

Хозяин квартиры – известный блогер, главный редактор журнала «Имена» Денис Блищ. Он и его семья желают знать на перспективу, какие варианты перепланировки теоретически можно осуществить в доме стандартной серии.

В домах серии М111-90 несущими являются абсолютно все внутренние стены квартир – за исключением стен и перегородок в санузлах. Из опыта директора фирмы «СтройТехДиагност» Евгения Бобрука, самый популярный в Минске вариант перепланировки квартиры – объединение жилой комнаты с кухней. Для других серий жилых домов люди часто расширяют санузел за счёт коридора.

Тем не менее, снести внутри квартиры все стены и оставить только подпорки не получится, предупреждает Евгений: в этом случае не будет хватать жёсткости. Поэтому для обеспечения пространственной устойчивости придётся оставлять диафрагму жёсткости.

Что такое перепланировка?

Работы по перепланировке регламентируют Постановления Совета министров №384 от 16 мая 2013 года и №180 от 09 марта 2015 года. В состав Постановления входит Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки. Согласно Положению, к работам по перепланировке относятся:

– замена или перенос систем центрального отопления, газоснабжения, газоудаления, мусороудаления;

– устройство тепло-, паро-, гидро- и звукоизоляции;

– изменения в несущих конструкциях;

– изменения площади и количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счёт разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

– изменения площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;

– устройство, увеличение проёмов в ненесущих стенах и перегородках.

Чтобы объединить кухню с соседней комнатой, Денису нельзя сносить всю несущую стену целиком – но можно пробить в стене арку, объясняет Евгений.

– При примыкании к наружным несущим стенам дома мы должны оставить зазор в 600 миллиметров. Иначе говоря, край проёма, соединяющего комнату с кухней, должен находиться не ближе 600 миллиметров от наружной стены квартиры и всего дома. Это необходимо для обеспечения совместной работы и пространственной жёсткости.

Какая перепланировка запрещена? 

Говоря простым языком, запрещают перепланировку, угрожающую устойчивости здания, а также грозящую нарушениями в работе сетей и коммуникаций. Так что именно нельзя перепланировать в своей квартире?

– сносить несущие стены и колонны (особенно в панельных домах);

– нарушать тепло-, паро-, гидро- и звукоизоляцию;

– нарушать работу систем дымо- и газоудаления;

– встраивать мебель и технику в вентиляционные шахты и каналы;

– объединять тёплую и холодную зоны (например, присоединять к жилой комнате балкон или лоджию);

– оставлять жилое помещение без естественного освещения;

– устанавливать между помещениями перегородки, попадающие в окна;

– изменять архитектурное решение и дизайн-код фасада.

Денис интересуется: можно ли помимо проёма на кухню объединить эту же комнату с балконом? В прямом смысле объединить тёплую и холодную зону нельзя, напоминает Евгений – но никто и ничто не запрещает установить французские окна.

– Мы можем добавить к существующей двери на балкон ещё 2-3 двери во всю высоту комнаты и установить их вместо стены – таким образом, заменив её. Условно, боковые двери остаются глухими, а на балкон мы попадём через центральную дверь. Это позволит визуально расширить пространство комнаты.

У этой стены не установлены приборы отопления – следовательно, при разработке проекта можно обойтись без раздела «отопление и вентиляция».

Помимо объединения кухни с комнатой, Денис вправе превратить в единое пространство смежные жилые комнаты. Для этого, как и в случае с кухней-комнатой, потребуется прорубить в стене арку. Габариты арки рассчитывают для каждого конкретного случая, разъясняет Евгений.

– Расчёт необходимо проводить индивидуально. При этом учитывают количество этажей дома, а также номер этажа, на котором находится квартира. По моему опыту, проём шириной до 2 метров сделают вообще без проблем. Высота ниже 2,1 метра запрещена нормами пожарной безопасности, так как проём является путём эвакуации.

К тому же, проём меньшей высоты не согласует управляющая компания. У ЖКХ есть ещё одно постановление, где указаны критерии, по которым помещение не признают пригодным для проживания: проёмы, отопление, вентиляция, кухонное оборудование.

При желании проём можно сделать высотой вплоть до потолка. Нужно лишь, чтобы там поместилось усиление.

Стена, разделяющая коридор и санузел – единственная стена в квартире дома серии М111-90, которая не является несущей. Люди часто выдвигают стену санузла в коридор до уровня входа на кухню, расширяя санузел пусть на скромное, но всё же ценное пространство.

В квартире Дениса санузел разделён на ванную, туалет и кладовку. Последнюю нередко присоединяют к ванной, делится наблюдениями хозяин: такая трансформация позволяет комфортно разместить в ванной стиральную и сушильную машины. Популярен также вариант объединения ванной и туалета в единый санузел.

При увеличении площади санузла выполнять дополнительное усиление стен не потребуется, замечает Евгений. Однако у такого преобразования всё равно есть свои особенности.

– В любом случае придётся разработать проект и согласовать его в администрации района с главным архитектором. Ключевая загвоздка в этом случае – гидроизоляция пола с нахлёстом на вертикальные конструкции стен и перегородок. Гидроизоляция может быть клеечная и обмазочная: разницы в данном случае нет.

Это специальный вид водных работ, для которых придётся нанимать представителей аттестованной компании. Проект придётся согласовать также с технадзором.

Наконец, Денису доступен ещё один вариант перепланировки квартиры: проём из жилой комнаты в прихожую. Сейчас помещения разделяет дверь, однако Денис вспоминает: у некоторых знакомых прихожая и комната представляет собой единое пространство. В этом случае при входе в квартиру гость попадает напрямик в огромную гостиную на американский манер.

Восток: элегантно избавляемся от проходной комнаты 

Наша вторая квартира находится в доме по проспекту Независимости напротив Национальной библиотеки. Жилой район Восток-1 возводили в 1970-ые как парадный фасад столицы БССР, который должен был представить Минск его гостям, приезжающим в город по Московскому шоссе.

Искомый дом 1972 года постройки, серия М464: панельное здание бескаркасной конструктивной схемы. Как и в доме Дениса, здесь в качестве несущих конструкций выступают стеновые панели, на которые опираются межэтажные перекрытия. Стеновые панели высотой с этаж монтируют друг на друга. Все стены дома, как и в серии М111-90, являются несущими: за исключением перегородок в санузлах.

В 3-комнатной квартире-распашонке Евгений живёт со своей семьёй. Часто в квартирах такой планировки санузел располагается напротив входа в противоположном конце коридора. Однако в случае Евгения санузел и кухня находятся рядом со входом в квартиру, а у дальней стены разместились 2 жилые комнаты, причём одна из них оказалась проходной. Евгений решил избавиться от этого неудобства.

– Мы решили оформить 2 изолированные комнаты. Здесь было дверное заполнение, позже мы сделали портал. Просто убрали дверную коробку, ничего не выбивая. К прежней бетонной стене теперь примыкает гипсокартонная перегородка. За счёт входной группы в углу спальни появилось место для небольшой гардеробной.

В зданиях серии М464, подобно серии М111-90, любят объединять кухню с комнатой. Для этого в часть стены приходится демонтировать, выбивая в ней проём. Его габариты рассчитывают для конкретного случая. Евгению повезло больше, чем Денису: жильё Евгения находится на верхнем этаже дома, над квартирой – только чердак. Это значит, что семья Евгения может позволить себе более смелую перепланировку, чем жильцы 1-го этажа: в частности, камин.

Если на вашей кухне стоит газовая плита, вы должны установить дверь на кухню – обращает внимание Евгений. В последнее время охотно принимают проекты только с распашными дверями, а вот раздвижные двери приёмные органы задвигают куда подальше: то есть, попросту не согласовывают.

Приборы отопления в квартире Евгения тоже отличаются от квартиры Дениса: если в Веснянке радиаторы располагались у стены, то на Востоке их спрятали в стену. Поэтому Евгений не имеет права присоединить балкон к спальне при помощи французских окон, как это вправе сделать Денис.

– Наше отопление как раз идёт в подоконной части, так по всей квартире. Поэтому если мы вздумаем вставлять французские окна, то перережем трубы и столкнёмся с большими проблемами. Мало того, в отопительный период нас ещё и затопит.

Параллельно с аркой из комнаты на кухню многие люди осуществляют ещё одну типичную (особенно для однушек) перепланировку: объединяют ванную и туалет в единый просторный санузел с присоединением коридора на кухню. В этом случае попасть на кухню можно только через жилую комнату через свежевырубленный проём.

Как провести перепланировку правильно?

Евгений настаивает: вначале необходимо получить разрешение на перепланировку, потом согласовать проект – и лишь затем начинать работы. Разрешение на перепланировку выдаёт комиссия в составе работников жилищно-эксплуатационных служб (ЖЭУ) и сотрудников администрации района.

За разрешением на перепланировку нужно обратиться в службу «одно окно» местного исполнительного комитета. При этом следует предоставить документы:

– заявление;

– паспорт собственника квартиры;

– копию и оригинал свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру;

– копию лицевого счёта;

– письменное согласие совершеннолетних жильцов, прописанных в квартире;

– план-схему перепланировки или перечень работ;

– акт технического осмотра квартиры.

До подачи документов план-схему перепланировки необходимо согласовать с главным архитектором района и с главным инженером товарищества собственников (ТС) или ЖЭСа.

Как разработать проект?

При замене батареи, переносе газовой плиты, устройства тепло-, паро-, гидро- и звукоизоляции, любых изменениях в несущих стенах, помимо разрешения администрации района, потребуется разработать полноценный проект. Для этого необходимо заключить договор подряда на выполнение проектных работ с организацией, которая занимается разработкой проектной документации. Выполненный проект нужно будет согласовать:

– с главным инженером эксплуатирующей организации (ТС или ЖЭС);

– с главным архитектором района;

– с энергонадзором и энергосбытом;

– с экспертизой (при затрагивании несущих конструкций).

Что грозит при самовольной перепланировке?

Жильцы, рискнувшие самостоятельно перепланировать свою квартиру, несут ответственность, предусмотренную статьёй 64 Жилищного кодекса и главой 4 Положения Решения Совета министров №384 от 16 мая 2013 года. Евгений предостерегает: самовольные изменения параметров собственной квартиры – случай, где импровизация неуместна.

– Прежде всего, выполняя работы по принципу «я хозяин, я так вижу» вы рискуете собственной безопасностью. Подумайте хорошенько, стоит ли комфорт угрозы здоровью и жизни вам и вашей семье. При манипуляциях с несущими стенами на свой страх и риск вы угрожаете также благополучию своих соседей.

Кроме того, любые самовольные изменения планировки квартиры при их несоответствии нормам ликвидируют за счёт хозяина. Да, по незнанию вы можете осуществить самовольную планировку и обратиться в БРТИ за согласованием «по факту». Но будьте готовы, что вам могут отказать и, более того, заставить вернуть помещению прежний вид: естественно, за ваш счёт.

Обнаружить самовольную планировку могут и представители коммунальных служб. Помимо того, при продаже квартиры с самовольной планировкой могут возникнуть проблемы: покупатель согласится заключить сделку только после возвращения квартире законного вида. Вы уже наверняка догадались, кто в этом случае оплатит работы.

Если вы испытываете дискомфорт от существующей планировки квартиры и не можете законным образом перепланировать её под свои нужды – возможно, вам стоит задуматься о переезде в собственный дом, где вы сможете организовать жилое пространство на свой вкус.

Фото: Павел Садовский

Читайте также:

– Тест: законна ли перепланировка у вас дома?

– Как увеличить квартиру на 20 «квадратов» за $3 тыс.? Меняем «двушку» на «трешку» без переезда

– «Двушка» по цене «однушки». Квартиры в новостройках, где легко увеличить число комнат

– Купить «хрущёвку» за $30 тыс. и потратить $16 тыс. на ремонт. Минчанин о том, как сделал французские окна в советской квартире

– Секреты дизайнеров. Кардинальная перепланировка «двушки» и брутальный ремонт

– «Обновить, потом снова состарить». Как дизайнеры превращают квартиру из Осмоловки в Нью-Йорк 1940-х, и сколько это стоит

– «А что если я против?» 5 важных вопросов юристу про снос и реконструкцию частного дома