Нацбанк в 2019 году хочет сосредоточиться на безусловном достижении целей по ценовой и финансовой стабильности. В связи с этим планируется отмена рекомендаций по уровню процентных ставок для всех банков. Что это может значить для рынка недвижимости, журналист Realt.by узнала у финансовых аналитиков.
Нацбанк в 2019 году хочет сосредоточиться на безусловном достижении целей по ценовой и финансовой стабильности
. В связи с этим планируется отмена рекомендаций по уровню процентных ставок для всех банков. Что это может значить для рынка недвижимости, журналист
Realt
.by
узнала у финансовых аналитиков.
Развитие инфляционных ожиданий и изменения на рынке
Национальный банк постоянно корректирует параметры финансовой политики. Иногда они могут оказывать сильное воздействие на отдельные сегменты рынка. Именно поэтому нам интересно, как отразится на рынке недвижимости новость об «отмене существующих рекомендаций по предельным процентным ставкам и привязке пруденциальных мер к ставке овернайт».
— Есть пруденциальная политика, когда Нацбанк работает на упреждение каких-либо рисков, — пояснилфинансовый консультант Михаил Грачев. — Но если идет речь об изменении таких ключевых параметров, как процентные ставки или размеры резервирования, то здесь мы говорим об изменениях де-факто. Такие изменения происходят в силу рыночных обстоятельств.
Пик потребительского кредитования (в том числе и на недвижимость) пришелся на конец 2017 года. После этого для охлаждения потребления, не связанного с ростом реальных доходов населения, Нацбанк весной 2018 года резко отреагировал на это — изменил условия кредитования и ввел параметры предельной нагрузки в 40% для населения. Это и есть пример изменений де-факто.
Более мягкое соотношение инфляции к инфляционным ожиданиям можно было наблюдать летом 2018 года. Далее мы видим постепенное ускорение инфляционных показателей и ожиданий. С этим связана и та реакция Нацбанка, которая уже анонсирована.
— В целом Нацбанк будет устанавливать тот статус–кво, который уже сложился на данный момент. В феврале должно состояться очень важное событие — заседание Нацбанка, в ходе которого будет принято решение по ставке рефинансирования. Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что в декабре Центральный банк России пошел на незначительное увеличение процентной ставки. Есть вероятность, что и наш регулятор будет вынужден пойти на такой шаг. Здесь имеет значение и развитие инфляционных ожиданий, и изменения на рынке. Кроме того, ожидается, что в России (после повышения НДС с 1 января 2019 года) вырастет потребительская инфляция. Не исключено, что оттуда она «перекинется» и на нашу экономику.
Внутренний фактор влияния — предвыборная кампания
Кроме этого, в Беларуси формируется внутренний фактор влияния — буквально на днях руководитель ЦИК Лидия Ермошина не исключила, что осенью стартует предвыборная кампания. Всем известно о планирующихся выборах в парламент, а потом и президентских. Возможно, что их могут поменять местами. Мы помним, что под президентские выборы зарплаты повышаются административно в отрыве от роста ВВП, производительности труда и реального роста экономики. Все это вкупе является факторами, которые могут подогреть инфляционные процессы. Нацбанк это видит и понимает, и это является еще одним аргументом в пользу изменения процентных ставок. И мы видим, что в конце 2018 года в Беларуси уже поднялись процентные ставки по депозитам и изменились условия рекредитования.
На основании этого можно сделать вывод, что процент по кредитам на недвижимость в дальнейшем будет расти.
— Сейчас есть некоторые банки, которые готовы прокредитовать недвижимость на условиях 10–15%, и ожидать, что эта цифра вырастет до 50%, не нужно. Рост если и будет, то он будет незначительным — в пределах 2-3%. Однако с учетом того, что суммы кредитов на недвижимость огромны, даже эти изменения существенно отразятся на итоговой стоимости жилья. А вот снижения ставки ожидать точно не стоит.
На этом фоне новость о приостановлении кредитования недвижимости Беларусбанком и БПС-банком не кажется чем-то страшным. Возможно, эти банки просто ждут предстоящего решения Нацбанка с тем, чтобы сразу откорректировать свою кредитную политику.
2019 год ожидают рецессивным в мировой экономике. И если сейчас у нас по инерции ставку могут поднять, то в 2020 году вполне может пойти обратный процесс. Поэтому если бы у меня спросили совета, покупать ли сейчас квартиру, я бы посоветовал при возможности подождать 2020 года. Сейчас рынок отрабатывает базу высокого спроса 2017–2018 года, но в дальнейшем рынок начнет угасать — к тому дело и идет. В таком случае продавцы будут вынуждены пойти на снижение цен. И вот тогда покупать недвижимость будет выгодно.
Новый инструмент — расчетная величина стандартного риска
Сейчас существуют рекомендации Нацбанка по величине процентных ставок, которые банки могут устанавливать по вкладам и по кредитам. Изменятся ли эти процентные ставки в связи с планируемыми изменениями, мы поинтересовались у финансового консультанта Жанны Кулаковой.
— Сейчас ставки «пляшут» от ставки овернайт, которая, в свою очередь, устанавливается Нацбанком, — пояснила финансовый аналитик Жанна Кулакова. — Нацбанк планирует отменить эту самую привязку, но это не значит, что процентные ставки уйдут в «свободное плавание».
На смену существующему подходу придет новый. Регулятор планирует ввести новый инструмент — расчетная величина стандартного риска. Этот показатель зависит от средних ставок, которые устанавливают крупнейшие банки Беларуси: Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк, Белгазпромбанк и т.д. У этих крупных банков есть кредитные и депозитные продукты, по которым будет рассчитана какая-то средняя величина. Если вдруг мелкий банк захочет поставить ставку по кредитам выше этой величины, к нему будут применены «штрафные» санкции. Например, будут увеличены отчисления в фонд обязательных резервов. Таким образом, подобные увеличения процентных ставок станут для банков нецелесообразны. И здесь инструментом регулирования, ориентиром становится не ставка Нацбанка, а ставка, которую устанавливает целый пул банков. Основа для этого — рыночные условия в стране: состояние банковской ликвидности, спрос на кредиты, приток депозитов и т.п.
Можно сказать, что подходы в формировании процентных ставок станут более рыночными, чем они есть сейчас. Это, в свою очередь, отразится и на процентной ставке на кредиты на недвижимость.
— Кредит на недвижимость — это такой специфический продукт, который население предпочитает брать как раз у крупных банков. Мелкие банки если и предлагают такой продукт, то процентные ставки у них, как правило, заметно выше, кредитование недвижимости для них не является приоритетным направлением деятельности. Поэтому я не думаю, что анонсированные изменения сильно отразятся именно на кредитах на недвижимость. Они больше затронут мелкие потребительские кредиты.
Если говорить о потенциальном развитии событий на рынке кредитования недвижимости, то тенденция к росту процентных ставок, которая наметилась еще в прошлом году, может сохраняться. В первую очередь это связано с повышенным спросом на кредитные продукты и не слишком выгодными ставками по депозитам. Это может повлечь за собой дефицит ликвидности у отдельных банков. Кроме того, важна и дальнейшая судьба ставки рефинансирования, потому что ставка по кредитам на недвижимость нередко привязана именно к ней.
В конце 2017 года можно было взять кредит под СР+1,5%. В конце 2018 года ставка равнялась СР+3-5%. Возможно, в этом году маржа станет еще немного выше. А если внешние шоки, связанные с повышением НДС в России и применением санкций, или наши внутренние проблемы приведут к росту инфляции, то, возможно, будет повышаться и сама ставка рефинансирования. Достаточно велика вероятность постепенного роста ставок по кредитам на недвижимость в 2019 году, но это связано не с вышеупомянутым решением Нацбанка, а с рыночной ситуацией в целом.
Читайте также:
