Если с приобретением квартиры все более или менее понятно, то за продажу/покупку комнаты или доли в квартире не каждый рискнет взяться. Такая недвижимость зачастую дает больше проблем, чем возможностей. Можно владеть комнатой, но жить там будет невозможно из-за, например, неадекватного соседа. Но рынок долей есть, и он не так уж мал — несколько сотен долей и комнат в нашей базе фигурируют постоянно. Как распоряжаться таким имуществом, нам рассказал заместитель директора агентства недвижимости «Твой Маёнтак» Дмитрий Дьяченко.
Если с приобретением квартиры все более или менее понятно, то за продажу/покупку комнаты или доли в квартире не каждый рискнет взяться. Такая недвижимость зачастую дает больше проблем, чем возможностей. Можно владеть комнатой, но жить там будет невозможно из-за, например, неадекватного соседа. Но рынок долей есть, и он не так уж мал — несколько сотен долей и комнат в нашей базе фигурируют постоянно. Как распоряжаться таким имуществом, нам рассказал заместитель директора агентства недвижимости «Твой Маёнтак» Дмитрий Дьяченко.
«Есть нюансы, о которых даже не задумываются»
Специалист утверждает, что самое главное при покупке и продаже комнаты — это юридические аспекты, о которых многие люди просто не задумываются.
— Комната или доля предполагает, что имеется как минимум два собственника в квартире. Долевая собственность — это не всегда выделение доли «в натуре»: простыми словами, у собственника нет четкого понимания, какую часть в квартире он может занимать. Ситуаций, благодаря которым такое возможно, множество: нотариальное соглашение о разделе недвижимости супругами после развода, раздел квартиры между участниками приватизации, получение несколькими наследниками наследства и другие. Во всех этих случаях собственники регистрируют свое право собственности в местном агентстве по государственной регистрации и получают Свидетельство о государственной регистрации лишь на долю в праве собственности на квартиру.
При этом остается открытым вопрос, что же представляет из себя доля в конкретной квартире, кто какой комнатой может пользоваться. Тем более часто доли одинаковые, например, ½ от квартиры, а размер комнат как правило разный, комната с лоджией/балконом и без. Для этого и существуют процедуры, которые позволяют определить порядок пользования жилым помещением.
Способы определения точной доли
Согласно Жилищному кодексу, существует два способа, которые помогут определить порядок пользования жилым помещением. Рассмотрим оба:
— Один из вариантов — это письменное досудебное Соглашение, в котором указываются права и обязанности сторон, ответственность и основания для прекращения владения и пользования помещением, условия изменения и расторжения. Хотя это и довольно мирный способ решения вопроса, на практике подобные соглашения применяются довольно редко. Основная причина — невозможность собственниками внесения информации о согласованном порядке пользования в Свидетельство о государственной регистрации и последующем ее закреплении. Другими словами, при продаже одним из собственников указанной доли в квартире третьему лицу, прошлое соглашение утрачивает силу и как вариант может повлечь различные конфликтные ситуации.
Наиболее предпочтительным остается второй вариант. Это определение порядка пользования судом. При условии, что это возможно. Любой из собственников долевой собственности в праве обратиться в суд и подать исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением. Суд выносит решение, учитывая все обстоятельства и уже сложившийся порядок пользования.
Также зачастую для урегулирования спора потребуется выплата компенсации сособственнику, доля которого будет уменьшена. Данный порядок закрепляется в Свидетельстве о государственной регистрации. Как пример, вместо абстрактной ½ доли в праве собственности будет присутствовать фраза «42/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу (указывается адрес), состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности». Данный порядок будет сохраняться и переносится при дальнейшем отчуждении комнаты, что позволит избежать многих споров.
Если же покупатель купил невыделенную долю, то он сможет обратиться в суд для этого уже после сделки. Но надо понимать, что его доля может как увеличиться, так и уменьшиться.
Продать долю труднее, чем квартиру
Хоть по стоимости, как правило, доля и дешевле квартиры, зачастую сложностей при ее продаже возникает куда больше. Дмитрий Дьяченко рассказывает, что потребуется обязательный отказ соседа или соседей от преимущественного права покупки. Здесь как раз и кроется основная проблема:
— Согласно Гражданскому кодексу, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Что это означает? В первую очередь, купить свою долю/комнату продавец должен предложить остальным сособственникам. Причем не просто предложить, а «непосредственно надлежащим образом их об этом уведомить». Простыми словами, данный отказ должен быть оформлен нотариально.
На практике соседи часто препятствуют продаже и не согласны идти в нотариальную контору, чтобы дать отказ. В этом случае уже продавец идет к нотариусу, и нотариус направляет соседу уведомление о продаже комнаты по желаемой цене. Но есть два нюанса. Первый: данное уведомление должно быть официально вручено почтальоном сособственнику под роспись. Второй: продавец не может изменять стоимость в сторону уменьшения от заявленной без повторного уведомления. Через месяц после вручения, если соседи не изъявили желание в приобретении, продавец может осуществить продажу.
В случае отказа в получении уведомления все, что остается продавцу — это суд, где надо будет писать исковое заявление на препятствие в распоряжении своей собственностью.
Также не забываем, что всем зарегистрированным гражданам (согласно копии лицевого счета) необходимо будет дать согласие на продажу. Задачу облегчит ситуация, когда лицевой счет дали исключительно на вашу комнату. Но, к сожалению, на практике расчетно–справочный центр либо товарищество собственников может выдать общую копию лицевого счета с указанием всех зарегистрированных в квартире граждан, а это может усложнить задачу.
Зачем покупать комнату и что влияет на ее стоимость?
Множество причин толкает покупателей на приобретение комнат и долей. Это и желание приобрести какую-никакую, но свою собственность. Развод также зачастую приводит к приобретению комнаты при невозможности купить квартиру. Иногда могут покупать комнаты при гипотетической возможности дальнейшего выкупа всей квартиры целиком. Каждая история индивидуальна, подчеркивает эксперт. Но назвать это сильно выгодным вложением тоже трудно. Цена комнаты может сильно меняться от разных факторов. Как объективных (например, готовность документов к быстрой продаже), так и субъективных:
— Если не брать юридическую сторону, то, пожалуй, самый главный фактор — это соседи и их количество. Если сосед ведет асоциальный образ жизни, то понятно, что это отразится на стоимости. Безусловно важен и общий психологический микроклимат в квартире. За много лет сложились свои устои и правила, и новому жильцу придется так или иначе уживаться с остальными проживающими. Также имеет значение состояние мест общего пользования и лояльность жильцов в решении общих вопросов, связанных с проживанием.
Читайте также:
Последний шанс. «Тунеядцам» дают ещё два месяца, чтобы доказать занятость, поэтому толстые жировки придут только в марте
Министр юстиции: тарифы на риэлтерские услуги будут утверждать сами агентства недвижимости, но есть одно условие
Дом в Ратомке: к генподрядчику вопросов нет, дольщики не хотят подписывать допсоглашения, а УКС советует идти в суд
